作者：吾心生
来源：楼市微观察（loushi666）
2020年疫情大背景下，旅游地产出现了一些新变化，大城市周边的一些旅游地产项目开始火了起来。在以往，人们投资旅游地产，都是坐飞机去三亚，去西双版纳，跨越大半个中国。
根本是形势带动了需求开始转变。
今年这形势，又有多少人敢跨越大半个中国去旅游度假呢？之前湖北宣布所有A类景区对全国免门票，好像也没激起多大浪花。
身边有娃的朋友，老师都警告说，国庆尽量不要出京，以免出现问题。
也正是这种情况，旅游地产供需双方出现了转移。
供给方，传统大热的"诗和远方"类旅游地产，日子很难熬，倒是大城市周边的旅游地产借机崛起。他们的优势是形势，背靠大城市，契合周末度假型购房者，也就是打造"第二居所"的概念。
需求方，疫情限制了远距离旅行，但需求依然存在，工作之余还是需要放松的，周边游，周边住两天的需求开始上升。
不过，从我接触到的一些购买大城市周边旅游地产的朋友来看，他们的投资属性都不太强，或者可以这样说，本身这些旅游地产的价格也不太高，几十万，百十来万，他们真的打算去住的，并未有打算出租，也对增值潜力并不太care。
另外，这部分买旅游地产的人，资产相当丰厚，名下可不止两套房，常住大城市至少有一套房，在其他城市也有房产配置。
所以他们购买旅游地产的逻辑也就比较好理解了，且并不具备普遍参考价值。
那么作为普通中产人，如果你的第二套房打算投资旅游地产，可以吗？
我的观点是，除非你有很充足的准备，而不是单纯期待房价上涨，否则都不建议进入这个细分市场。
就以传统的旅游地产投资目的地——海南来说，
海南的旅游地产，主打气候，冬季非常舒服，但反过来，夏季就非常难受，每年一半时间其实都不太适合居住的。如果冬季全住进去，剩下半年时间怎么办？
一是空置，那就是浪费掉了，完全没有收益，只能等行市。
二是租出去，这个其实也是麻烦事。
如果是短租，那就是做民宿了，做民宿可不是长租，只准备家具家电可不行，你得有管家维护，像酒店那样，每天更换被褥，打扫房间，更换洗漱卫生用品。这打理的成本必须算进去，实际上这个成本还不便宜，这种类似民宿的管理，只有规模化才能摊薄成本，而你就一套房怎么搞？你把房子委托给机构集中
如果是长租，那就涉及到自住度假和出租之间的协调问题。你要来住，房间里有租客怎么办？其实你想去住的那段时间，也是租客想住的，你不想住的那段炎热时间，租客估计也不大想住，如果是整租一两年，你就不能去度假了。
你想赚个最大化，既满足自己的度假需求，又想赚点房租，其实很不容易。
所以，投资旅游地产的，现在成功的那一小部分人，有两种，一种就是批量购买，做民宿，这门槛可不低。
在国外还有一种成熟的方式，就是机构去投资旅游地产，然后切割成股份，降低投资门槛，你投资他们的股份，他们作为资产管理方负责运营，你可以自己免费来度假（类似于旅客身份），剩余空置期由他们出租出去赚钱。不过这种方式，国内还相当少见。
这两种人在整体的投资客中占比是非常少的，可能都不到5%。
旅游地产真正的核心竞争力是运营，而不是资产增值，单纯想赚房价增值空间的投资客，旅游地产现在还真不太适合。
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