郑州滨河国际新城，缺了一丝烟火气

在中国绝大部分城市，买房都会面临一个选择：买新区or买老区？

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城市发展催生这道必要选题，只不过并未给出标准答案。

在这个过程中总能掀起一些风口，搭上其中就是财富爆炸式增长。

于是城市发展红利，也造就房地产致富机遇。

比如当年上海陆家嘴、广东深圳、郑东新区.......奈何成功终是少数人的狂欢。目前各大城市新区中，成功运营案例十中无一，占比少的可怜。

以郑州为例，郑东之后，这座中部省会城市对新区开发，爱到狂热。

目前主城八区都在开发子新区，然而结果如何？

一方面郑州发展需要改善老城区拥挤环境，另一方面时代机遇需要郑州提供更加先进载体，新区的空白性有足够空间去谋划未来。

实际上还有另一种潜在因素，就是土地财政：郑州老城区已经拆无可拆，不能拆就没地卖，新城区也就成为“钱袋”。

只是并非所有新区都是“郑东”，目前郑州新区大致可以分为三个类别北龙湖、滨河国际新城、其他。

北龙湖能单列，并不奇怪。我们以前文章有过介绍，未来还会挖掘相关内容。

将滨河国际新城摘出来，可能很多人不理解。

事实限容2.5，23000元/㎡的房价政策线;河南省第一条综合管廊、海绵城市计划、智慧城市打造计划......

这些城市建设理念，基本可以将滨河国际新城定义为郑州未来城市发展示范。名称中的“国际”，特殊性显而易见。

不仅如此，滨河国际新城惊喜与惊吓同在。无论开发方式、规划思路、发展速度、房价波动都与众不同。

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滨河国际新城的前世今生。

很多年前，这片区域地图上最显著标识，可能就是那座鸵鸟园。

2012年郑州经济技术开发区与中建七局正式签署《开发项目合作协议书》。

圈定潮河以南，107辅道以东、经南十五路以及经南十四路以北，华夏大道以西的16.77平方公里土地，启动滨河国际新城建设。

中建负责原住民安置、挖湖、建桥、修路、种树、铺管廊搞基建，政府配合一些市政补给。整熟出土地后，公开拍卖，各取所需。

作为“吃螃蟹”者，河南首个采用政企合作开发的区域，注定自带光环。

开发过程中，中建目标明确：制造出一张纯净“白纸”，利益最大化。

虽然规划很美好，实施起来并不容易，于是滨河新城蛰伏许久。

在沉寂的那段时间，中建做了大量准备工作。

虽然总面积只有约25155亩，却拥有“一河二湖三公园”，超过6000多亩的绿地面积，绿化率高达56%。

其中潮河、荷湖、蝶湖构建水域面积就有1300多亩，如此自然条件与北龙湖也不遑多让。

并且滨河国际新城的每一个关键位置都有特殊的建筑符号，特别是景观桥，“一河二湖”之间有五六座之多。这种市政建设，在郑州可能只有北龙湖和滨河国际新城了。

这也是为什么滨河国际新城能够与郑东新区的中央商务区（CBD）对标定位中央休闲区（CLD）的原因。

此外

商业配套：蝶湖国际商务中心、荷湖商业水街、滨河国际中心；

教育资源：郑州一中经开实验学校、滨河一小、郑州二中、国际小学（私立）多达14所，部分已经招生开学；

医疗配套：郑州国际欧亚科学院心血管病研究所、郑州七院等。

2015年滨河才有首宗土地入市，此前4年时间，中建一直在，修路、建桥、植树.....建设滨河。

每次去滨河，都能看到点不一样的东西。也正是以政府与中建共同背书，滨河自第一宗土地入市，就吸引众多房企。

特别单列一家特殊房企——信保，作为滨河国际新城拓荒者之一，机缘巧合下收购东风日产的地，楼面价低至800元/㎡以下。一栋楼差不多就收回成本，这也是为什么信保能够在滨河国际新城一直坐拥最低售价的原因。

从土地走势来看，滨河虽然土拍量并不多，但是每宗土地入市都戏码十足。

楼面价从4700元/㎡杀到10544元/㎡，只用了8个月。

面粉涨价，面包同样一天一个价，滨河国际新城在售房源以每周500-1000元/㎡的增速，从1000到13000再到15000，最后政府给出18000元/㎡最高限价。

地王争夺、房价飙升、仅次于北龙湖最高限价，让滨河快速成为网红区域。

滨河最近的一次土拍是2019年1月19日，久违郑州的绿城继绿城百合之后再次踏入郑州这片热土。除了绿城值得关注，其摘得的这宗土地最高限价从19000调高至23000元/㎡，也耐人寻味。

政府给政策，绿城能不能以这个价出货，就凭实力了！

目前滨河国际新城，已经汇集康桥、中建、电建、金辉、绿城、亚新、中海、融侨等TOP级房企。

区域规划高端、土地指标优良、房企品牌有支撑，这是一个完整链条，所售楼盘自然值得期待。

在中建与房企运作下，2017年滨河国际新城房价达到峰值，康桥悦蓉园高层均价17500元/㎡被市场认可，洋房价格突破20000元/㎡。

但是物极必反，滨河国际新城区域限容2.5，绝对改善型指标限制下。房企能做的最佳开发方式为高层+洋房，只能中高端为主，这就让整个区域少了一些烟火气。

2018年市场刹车，郑州市郊集体回落，滨河也未能独善其身。价格开始松动，标志性事件是融侨府入市。

融侨府首开入市，带着首开必清的决心喊出高层只要15500元/㎡，遗憾的是并未实现。

而与之一路之隔的亚新海棠公馆21000元/㎡均价，已经蹲了好久。

紧接着，信保春风十里放出14500的价格，甚至还出现13000+特价房，再次降维。

这时候滨河国际新城偏执的高端属性弊端开始暴露，犯了所有城市新区建设大忌：门槛设计过高，限制人口流入。

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不完全统计目前滨河国际新城在售十二个项目：

门槛最低的信保40万起步，可选余地不大，高层平均门槛接近60万。

对于郑州来说，60万首付资金，除了北龙湖基本可以遨游全郑州。

但是滨河国际新城这样一个新区，现在完全处于建设期，门槛抬如此高，无异于将购房者推向高岗。

这里不否认滨河有一个美好前景，规划好、生态好、交通好、配套优，未来居住舒适度高。

但是劣势同样明显，经开滨河国际新城与中城区之间隔着待改造的经开老城区，这不亚于画下一条真空带。郑州资源不可能直接越过经开区注入滨河；而滨河也不可能在中建与一票开发商经营下完成第二阶段蜕变。

何况目前滨河国际新城推出的皆是住宅用地，商业严重滞后。在整体规划中这近17公里范围内，基本没有规划类似正弘城、国贸360这种城市商业综合体，很难形成商圈。仅有的特色商业街，并不能弥补商业体短板。

目前满足基本日常需求也仅是康桥悦城附近的社区商业，饭点寻个饭店都不容易，多次在青风公园员工餐厅解决。

城市发展的核心要素是人，而滨河的规划起点已经将这一门槛设定较高位置，这是致命的。而且眼下滨河虽然各种基础工程都在铺开，速度很快。

已经交付的中建观湖国际、幸福滨水家园和康桥悦城，入住率并不高，不知是不是与居住不便有关。

当然，一千个读者心中有一千个哈姆雷特。有兴趣在此区域置业的读者，可以综合考虑自己诉求。

毕竟自贸区+涉外住区+领事馆区+中央生活休闲区，这种定性的高端规划逐步落实，需要很长时间。

所以提醒刚需，如果不是地缘型客户，还是慎重为好。滨河属于典型的CEO区域，缺少凡尘烟火气。

郑州下一个10年落位在哪，还是未知数。滨河目前的整体状态，距离规划目标还有很大差距。

未来，还要交给时间。