重棒！统计局12月房价严重失真，二手房22城跌近拐点

12月官方的房价数据终于发布了，而这一次，最被关注的肯定不是房价涨跌，而是统计局的失真：

统计局官方公布数据显示：

据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨1.3%，涨幅比上月扩大1.0个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅销售价格下降0.3%。其中：北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.1%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

伟哥分析认为：12月官方发布的全国房地产市场数据与房价走势主要有几个特点：

1：数据严重失真，特别是一线城市新建住宅，错误数据容易误导市场判断。

统计局公布的新建商品房住宅完全来自各地网签数据，在各地限制签约的情况下，低估房价上在，在最近各地释放高端存量签约的时候，又放大了市场涨幅。

统计局数据显示，新建住宅一线城市全面上涨：4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨1.3%，涨幅比上月扩大1.0个百分点。

统计局的数据严重失真，特别是一线城市的新建住宅，依然明显上涨，其中广州环比上涨高达3%，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。

二手房北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

从数据看，统计局的公布的调查方法：新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

2018年4季度各地限制签约政策逐渐放松，特别是一线城市，过去多年积压的高端项目逐渐进入网签，这使得房价依然明显上涨，但这明显的误导了市场真实情况。

以北京为例，12月网签高端项目井喷，基本全部都是2017年真实销售与签约，滞后到2018年末网签，2018年12月合计签约单价9万以上的高端住宅签约达到了269套，这也刷新了调控来的新高。具体项目如下：12月的高端项目网签基本都是2017年3月左右的销售，在市场平稳后，北京的限高价盘网签的政策在12月出现了调整。

广州调整双合同改为单合同，10月19日发布政策对网签指导价格优化限制双合同。北京也修改了高价盘限价签约的执行政策。

2：为什么二手房价格下调明显，而新房价格依然上涨的主要原因有几点：

首先：限价政策、部分城市新房双合同的影响，新建住宅价格严重失真，二手房价格已经连续3个月一二线热点城市明显下调。

从二手房市场看，22个热点城市全面进入调整行列！热点房价的拐点已经出现。除非最近信贷政策明显调整，否则2019年房价预期将持续下调。

一线城市二手房销售价格下调0.3%，31个二线城市二手房平均上涨0.1%，35个三线城市二手房平均上涨0.3%，均明显回落。一二线城市二手房价格下调也是2015年来最多。（市场已经接近全面下调拐点，过半城市下调）

相比新建住宅限价，当下市场二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经市场过半，北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。

在过去几年，这些城市针对新建住宅限价严格，所以新房价格表现失真。最典型的比如广州，二手房价格已经明显下调。

北京整体楼市也未出现价格上涨的新建住宅项目，但是统计口径中，部分中高端项目入市影响了价格统计。

其次， 从预期看，二手房价格下调将是开始，在8月份全国楼市上涨达到顶峰后，金九银十不再，楼市价格出现调整迹象，二手房的拐点已经开始出现。

预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。

3：新建商品房住宅分化明显，中西部城市成为房价上涨主力

2018年12月：新建商品房住宅环比8个城市下调，同比1个城市下调。二手房环比22个城市下调，同比4个城市下调。

2018年11月：新建商品房住宅环比5个城市下调，同比2个城市下调。二手房环比17个城市下调，同比3个城市下调。

2017年12月：新建商品房住宅环比7个城市下调，同比9个城市下调。二手房环比15个城市下调，同比5个城市下调。

2016年12月，新建商品房住宅环比20个城市下调，同比5个城市下调。二手房环比15个城市下调，同比9个城市下调。

2015年12月，新建商品房住宅环比27个城市下调，同比41个城市下调。二手房环比24个城市下调，同比34个城市下调。

2014年12月，新建商品房住宅环比66个城市下调，同比68个城市下调。二手房环比60个城市下调，同比67个城市下调。

从城市看，二手房房价上涨集中三线热点城市。

二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然是去库存，从全国看，上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。

特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域。

东部市场调整主要原因是各种约束性房地产调控政策，而东北房地产市场特别是县城的库存积压依然严重。

2018年土地与房企销售数据：土地市场告别地王，房企依然刷新历史记录

2018年50大城市合计卖地3.74万亿，土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。从土地市场同比涨幅看，卖地金额年内涨幅最低。从上半年上涨接近40%到当下土地市场基本同比持平。2018年下半年土地市场退烧明显。

50大城市平均楼面价为2277元每平米，相比2017年的2627元，下调了13.3%，这也是最近多年来首次出现土地价格开始明显下调。

超过千亿土地出让金的城市有11个，合计有杭州卖地2500亿，另外，上海，郑州，重庆，苏州，北京，武汉、广州、宁波、成都、天津10个城市卖地也达到了1千亿以上。

发布2018年销售业绩的企业合计超过31家，这些企业整体看，2018年收官数据,31家企业合计12月单月销售5068亿。

2018年全年，这31家房企合计销售额达到了5.026万亿，平均同比上涨幅度达到了34.9%.

销售额就破千亿的企业多达18家，有3家企业突破5000亿（碧桂园是权益销售额，另外大部分是整体销售额。）

2018年房地产调控，450次调控刷新历史记录，房地产调控政策见底

中原地产研究中心统计数据显示，2018全年房地产调控合计450次，刷新历史记录，同比2017年上涨75%。

其中10月24次，11月20次，12月20次，政策逐渐平稳。

2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度，全国各地在10月前频繁升级调控政策，限购、限价、限贷。限商、限售，多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧、

12月虽然政策不多，但从地方到中央的这些政策内容基本决定了2019年房地产政策的走势和方向。

首先：从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整局部市场，会有政策微调的可能性。

其次2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，标志着，本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。

房地产市场出现涨幅明显回落，房地产调控政策也到了调整阶段。全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。信贷政策见底+调控政策见底。

第三：对于房地产市场的影响主要体现在，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将依然严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

第四：2018年，房地产长效机制已经在租售并举，房住不炒等环节开始快速落地，截止日期，全国2018年房地产各种调控政策全年在450次左右，刷新历史调控记录。同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。

再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，基本原则依然不会改变。，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机投机，对真实居住保护。未来微调的政策也有利于刚需。

第五：未来各地房地产调控依然由各城市主导，而分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。