北京时间9月19日凌晨，美联储再次宣布降息25个基点，将联邦基金利率目标区间下调至1.75%-2.00%。全球经济放缓，美国经济也难“独善其身”。
去年，美联储共加息4次，进入2019年，美联储已分别于1月和3月两度按下加息“暂停键”，8月，美联储宣布降息25基点，将联邦基金利率目标区间下调至2.00%-2.25%。
9月12日，欧洲宣布下调存款利率10个基点至-0.5%，为2016年3月以来首次下调，并宣布重启量化宽松(QE)
全球性的宽松已经是趋势，那么在这种情况下，920的第二次LPR报价会不会降低？
降准已经落地，那么920会不会降息？
对于房地产市场的影响，社会关注点主要在利率会不会降低？当然主要指的是LPR，而不是全面降息！
重要的事情说三遍：一定要注意9月20日之前的窗口期！一定要注意9月20日之前的窗口期！一定要注意9月20日之前的窗口期！
全球的降息潮在持续！而内地的降息看，虽然（LPR）形成机制非对称降息已经出现，但全面降息的可能性依然非常大。
今年以来，已有三十余个国家和地区实施降息。虽然降息的国家中以新兴经济体居多，但也不乏美国、加拿大、澳大利亚、新西兰等发达经济体。
从国内外经济形势看，全球性的降息趋势已经形成。这种情况下，国内的降准降息是顺应趋势。
首先： 年内第三次降准，给市场增加流动性，有利于降低资金成本。
PPI同比降至负值区间，社融存量增速下降，经济运行面临的不确定因素仍较多.
降准是为了稳定经济，2019年以来，共实施过两轮降准。1月4日，人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点。
其次：降准不是为了刺激房地产降准前已经多次针对房地产收紧政策，筑大坝，避免资金流入房地产。
从2019年7月份来说，各种针对房地产信贷、资金的收紧政策不断出现，累计针对房地产资金收紧，中央各部门有多达25次各种政策与表态！
整体看2019年8月份的房地产政策，合计多达60次！这在2019年春节后是新高，仅次于各地两会集中的一月份。
2019年1-8月，全国房地产政策高达367次！相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产记录。针对房地产金融收紧政策持续发布，包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道，都有不同程度的收紧。从全国房地产政策看，2019年来，房地产金融政策的收紧成为最主要特点，房地产再次升级。
第三：但历史看，只要降准，对于房地产来说能缓解资金面压力，包括2019年初的第一次降准后，市场出现了小阳春。
但在当下针对楼市政策收紧的情况下，楼市利好有限。降准肯定能够缓解房地产企业的资金压力，另外对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。
降准，对于购房者来说，房地产贷款对于大部分银行来说依然是优质信贷业务。降准后LPR有望有所下调。对楼市有什么影响？降准的目的当然不是为了给楼市喘气，但难以避免，楼市将有所获益。市场有望平稳。
2019年来，各地楼市政策的密集程度也处于历史前列。除了房地产政策本身持续多政策密集发布。在最近两个月各地人才政策与房地产相关的也非常多，也是最近数年的高位。
房地产原则是乱必调，涨幅过高必然加码，“稳地价、稳房价、稳预期”的全面要求，对不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但同样不是稳定。
只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。整体看，2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。
楼市严格，针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年下半年，全国楼市将依然是双向，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产肯定会加码。叠加住建部的稳地价、稳房价、稳预期，依然是为了政策基调。
降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市。但难免，最后获益的依然肯定有楼市。房地产不稳，经济很难实现稳增长。
当然未来是不是货币政策的全面转向，还需要继续看后续。可以明确的是2019年房地产市场的走势看信贷走势。
最后伟哥建议：
房地产看执行力度。
不看说什么，看做什么，整体看，政策内容到今天看，并没有超过历史的内容，媒体报道放大了个案，实际从房企融资难度看，相比2018年四季度，当下融资难度并未收紧。
坚信窗口期会到来。
截止日前，全球已经有30多家发布降息，这甚至已经接近2008年，宽松肯定会如期到来。活着等到窗口期。谁能融到成本越低、周期越长的钱，谁就能在未来几个月收购项目收购企业。
房价跌不跌看政策执行力度，看9月29日的LPR
从2019年419开始，媒体上的楼市应该已经跌的千疮百孔，但事实上，到目前为止，没有一家企业全国性降价。但未来如果执行层面收紧，不排除真正开始出现。
对于购房者来说：不要老看媒体报道的几个小银行房地产贷款，房贷利率+首套房认定标准。
本来这些银行也没什么房地产贷款业务。归根结底房地产贷款的业务集中在几个国有大行，在市场火爆的时候，有些外资有些股份银行也会因为资金成本的原因有布局。但归根结底市场90%以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况，房贷放款情况，代表了市场。
在全球大宽松的背景下，其他银行的房贷政策一点市场意义没有。可以看到的是，银行信贷依然会刷新历史记录。
未来市场分化，个人与企业依然都要关注自己的资金链安全！
对于房地产企业来说，有利于融资能力强的那种企业。对于个人来说，也有利于贷款能力强的那部分人。未来房地产不可能普涨，对于任何人任何企业来说，都是换仓时代！市场小周期，抓紧窗口期！
理想的信贷利率传导渠道是“货币政策利率-银行间市场利率-实体信贷利率”，但实际传导并不顺畅，主要体现在存款利率不能很好反映市场利率变动，而商业银行贷款主要参考贷款基准利率，也脱离了市场利率“轨道”。
LPR采用“公开市场操作利率加点”定价方式后，由LPR引导贷款利率，传导路径由原先的“贷款基准利率-贷款利率”转变为“货币政策利率-LPR-贷款利率”，增加了货币政策利率直接影响贷款利率的渠道。
国内现在不能动银行的存量贷款利润大蛋糕。这种情况下，LPR定价，其实是主流银行的执行利率的平均值，而且每个月波动，这样就避免了银行的恶性竞争。
9月20日的LPR定价机制上。
2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。
全国各地目前看，市场利率定价自律机制会议是制定这个政策的部门，但当下还有一次920日的定价，所以到底加点多少，并不明确。目前的有部分城市宣布的加点是与当下执行利率一致的数据。
那么未来房贷利率到底会不会跌？
很多新闻里面举例说：
9月5日起，招行深圳地区部分房贷业务利率已经挂钩LPR(贷款基础利率)。
据了解，客户对新房贷利率体接受程度良好，部分可以选择老利率的客户坚持要用新利率。他们认为未来市场利率会降，不想采用固定利率。
而作为房贷大户的五大行表示，目前还未接到分行参考LPR定价的通知，仍然采用以基准利率定价的老利率。
新政前
购房贷款利率：
规定的存贷款利率就是基准利率，当前的基准利率是4.9%。
基准利率和房贷利率的关系：
二套房的利率不低于基准利率的10%。
实际买房时的利率：
买房最终的贷款利率是由贷款银行决定的，目前南京大部分银行执行的利率是：
1、首套房：基准利率上浮15-20%，即5.64%-5.88%；
2、二套房：基准利率上浮20-%—25%，即5.88%-6.13%。
新政后
LPR是什么？
LPR是货款市场报价利率。LPR不是宣布的，由18家银行报价，报出各自的1年期和5年以上期贷款利率。剔除最低价、最高价，算出的平均价。
LPR和贷款利率的关系：
例如：8月20日报价的5年期LPR为4.85%，假设9月20日LPR利率不调整，那么根据最新政策，房贷利率如下：
1、首套房：不低于LPR，按目前的标准就是4.85%；
2、二套房：必须在LPR的基础上最少加60个基点，按目前的标准是5.45%。
实际买房时的利率：
LPR只是确定了利率的最低值，实际买房利率和之前一样，都是由贷款银行决定。
最后伟哥简单的总结一下：
房地产政策肯定会持续加码“政策”！
919美国降息如约而至，920是不是降息决定你未来3个月买房！楼市最难受的时候很可能过去了！如果明天的LPR降低，准备买房的人别闲着了，可以去看看房了。如果不降低，那么市场2019年会继续下调。
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