当前全国空置住房可供2.2亿人住？你这数学真是体育老师教的！

近期，有记者与专家文章，提出当前我国住宅库存高得吓人，能满足2.2亿人的居住，需要10年才能去化完。这些夸张的观点，其论据和论证，存在显著漏洞。

比如，11月下旬，京华时报的一篇记者文章《空置住房可供2.2亿人居住：去库存楼市政策迎来窗口期》中 ：“68632万平方米的待售面积到底有多大？按照我国人均住房面积30平米计算，“空置”的住房可供2.2亿人口居住。”再如，近日《中国经济周刊》一篇文章“68632万平方米的待售面，按照我国人均住房面积35平米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。”

如此简单的小学算术，都算错了，居然多算了十倍！而且居然广被网站转载。不由得让人怀疑：当下的学风、文风、媒风，搞得像“亩产上万斤”一样激情滥放！

再如，近期另一篇《专家：楼市潜在库存或超140亿平米，够卖10年》的报道同样广被传播，其中：“财经专栏作家李宇嘉指出，待售库存的实际规模，应在统计局6.8亿平米的基础上，加上已批准预售但尚未销售的7亿平米，加上71亿平米的已批未建库存、56.1亿平米的在建未售库存，“三大块”待消化库存合计约为140.9亿平米。即便按照2013年历史最高销售纪录（13亿平米），也要10年以上消化完”。

此财评人列举了一堆数据，6.8亿是现房待售面积，7亿平米应是估算。但后面两个关键数据，可就离谱了。

其一，71亿平米可能指代今年前10个月全国开发企业的房地产施工面积（707805万平米），但这怎么能叫“已批未建库存”呢？这其中包含了土地开发和房产开发等两类施工，而且含有已经售出的期房！

其二，56.1亿平方米不知指代什么？搞不清楚，没有查到能对得上的官方指标。“在建未售库存”，指的是应施工中、尚未售出的期房。如果是这样，则应是71亿平米中的组成部分，为何还要与71亿平米相加，从而得140.9亿平方米？

其实，在这位财经专栏作家之前，还有很多学者、专家和财评人等，喜欢用房屋施工面积来佐证我国的房屋库规模之大！事实上，这些人根本没搞清施工面积的内涵。

房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积

2015年前10个月，全国开发企业的商品住宅施工面积为49.3亿平米，这其中包括4.5亿平米竣工面积和8.8亿平米新开工面积，严格讲，从狭义上看，这两类都不能算库存。竣工面积即现房，如没卖出，则已体现在6.8亿平米的商品房待售面积中了； 当年新开工一般难以达到预售标准，还没拿到预售证，怎么知道卖不出去？除去这两块，还剩36亿万平米。

这还没完，这其中还应剔除已经预售掉的预房（但还在施工中）。2015年前10月，全国商品房期房销售面积为7.3亿；由于从预售至竣工，需要1-2年，就按1.5年计算，则今年前10个月的施工面积中，再加8个月，共约13.1亿平米。上述的施工面积36亿平米，再减去13.1亿平米，则还剩22.9亿平米，这就是在建未售的面积！如果进一步剔除房企自持不售的房屋，还有房企为政府代建的保障房、安置房，估计只有十几亿平米。

再算一下广义的存货。截至2015年10月，如果按广义的算法，则库存包括四大块：待售的现房（6.8亿平米）、可售待售的期房（暂按15亿平米），已开工未预售的期房（8.8亿新开工面积）、房地产开发企业待开发土地面积（最新数据是2013年4.3亿平米，如果按2的容积率，则可建成近9亿平米的商品房）。

把这四个数据相加约为40亿平米，这就广义的所有库存，远小于财经专栏作家李宇嘉所谓的“140.9亿平米”。按13亿平米的商品房销量，约需要3年。40亿平米中住宅占七成，即28亿平米，如果按人均35平米住宅面积，则可供0.8亿人居住。

经过本文复杂的分析和计算，可知全国商品房和住宅库量虽然大，但远非很多学者、专家、财评人的编造出来的“恐怖数字”那么大。不清楚指标内涵，又怎么可能做出靠谱的测算？

当然，上述数据没有包括全部保障房，也不含小产权房。但上述的供应和成交的统计口径是统一的，比如库存中没有包含小产权房，而销售中也没包括小产权需求。

因此，既须重视三四线城市的去库存，又不必过于夸大形势的严重性。其实，过去三四年，三四线城市的土地成交和新开工多是持续负增长的，市场无形之手早就开始减缩供给了。三四线城市库存压力最大的时点正在过去，其中部分城市已经过去。

我们，不需要自己吓自己！

易居房地产研究院副院长杨红旭刊于新京报 请关注微信公众号：杨红旭楼市研究