湖州，南通，无锡...又一次长三角轮动

据说，苏州7.24新政之后，走在街头，你大概率会遇上这么一种场景。

会有笔挺的白衬衫生物突然拦住你，神秘兮兮的递给你一张小卡片，再来上这么一句，“哥，要不要带你去个好地方。”

湖州，这个苏州人民脑回路转三圈才能想到的城市，突然就这么神秘莫测在大街小巷街头巷尾传播着。

“那里房子不过万，那里房子是洼地，那里房子能翻倍，总之，那里的房子，就是TM好便宜，手慢就无啊。”

看起来，长三角貌似又是一轮城市轮动来了。

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差不多是从去年下半年吧，逆势出挑的苏州开始化身长三角楼市一条鲶鱼了。

最早担纲这个位置的上海，这两年被控盘的毫无脾气；接着17年的杭州，G20后冲一线口号喊的太嗨，也要停下来缓缓；至于西面的南京，则一门心思带着环宁小伙伴，去玩他的南京都市圈了。

只有苏州很妖，长三角城市也默认了，苏州就是风向城市，直到7.24这天。

我在调控升级后的苏州市调文章《苏州失去房地产54天》讲了，苏州虽然当下新房市场由于限价很严还算活跃，但真实锚地市场的二手房，8月成交环比下滑20%，房东也表示愿意谈谈价格了。

直接折射到土地市场，9月27日，除了星河一次可能的误操作，7块地几乎都是底价成交。

来源：苏州楼市情报

不管是市场端，还是开发端对未来横盘的预期挺一致的，更直接点，市场上投资支撑仿佛一下子被抽空了。

而巧合的是，差不多同一时间，苏州周边城市楼市，被激活般高度活跃。

好一场苏州楼市封闭后的奇妙效应。

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没错，看着很像一场符合大逻辑的城市轮动切换。

可如果你真这么想，或者接受这么一种投资外溢概念，那么你踩坑的概率不会小了。

我们来看，本质上，能被苏州直观影响城市就四个：无锡，南通，嘉兴，湖州。

切细点来看，先说嘉兴和下属的嘉善平湖好了。

之所以把嘉兴板块放到前面，除了被问到很高频，也是是嘉兴算比较另类的。

在我眼中，长三角有价值楼市，底层投资逻辑有三条：中心驱动，好比上海这样的领涨者；单点驱动，类似南京楼市，怎么玩都靠自己，行情是独立的。

最后一种，环核驱动，嘉兴就这样的典型，楼市是整体跟盘上海，被上海联动的。

加上，最近嘉善有了长三角一体化示范区的利好支撑，未来也注定是一体化红利很大收益者。

来源：真有好房

所以，我不否认嘉兴市场上有不少投机力量，可对这个城市趋势，也有很大期待。

简单说，苏州调控升级后，我在调研嘉兴时，确实看到少量外溢投资客，但是未来能推进嘉兴楼市，一定是上海楼市的复兴和大规划在这边细节落地。

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接着，来看无锡。

市场挺活跃，活跃要到初步的调控已经出来了，公积金贷款政策上个人最高贷30万，夫妻最高贷60万，额度都缩减了20万。

国家统计局70城房价数据显示：8月无锡新房价格环比涨0.8%，二手房价格环比涨1.7%。

土地成本价上，也不算便宜了，现在有了35块“万元地”了。

应该说，这个节点的无锡楼市很微妙了，是进是走，蛮纠结的。

来源：锡楼

房产投资圈看待无锡，基本是把他认知为苏州的影子股，这也没错，起码复盘16年无锡行情起势，是从苏州投资客抢跑开始的。

说实话，作为曾经苏州客中一员，当初敢建仓还是要有点赌性，因为那时无锡楼市库存依然巨大，这个因素直接拖累了无锡楼市五年不涨。

后果就是，无锡本地人的楼市认知很迟缓，而实际上，苏州客也只能吃下很少的库存筹码，甚至我在15年看到太湖新城状态，只比鬼城好一点。

这点上，在我不短的楼市投资经历中，大部分城市外来投资其实占比都不大，只是掀起的财富样本效应真的很大，能最大程度刺激市场中的摇摆群体，不停搅动市场。

但真的能让我放心入手，只有一点，无锡是个价值底很高的城市。

首先，经济体量上，GDP这种无论总量还是人均，都是在全国头部的队列。

这两年省内前排经济增速，还有全国排的上号的上市公司数量，说明了无锡经济在走出谷底，转型反弹了。

加上，长三角和苏南核心区位，混成什么样，都不会太差。

所以，无锡的城市基本盘放在这了，起码目前不会和苏州出现，房价上代际的差距。

回到之前那个问题上来，你问我无锡楼市现在能投资吗，不是我装神秘，无锡这种价值投资型城市，你很难找到一个大利好做去他的房价燃点。

不过最后，他一定会亦步亦趋跟上长三角前排队列的基本面。

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同样的逻辑，还有南通，这个长三角最容易被误解城市。

大众很容易给城市贴这么一到几个标签，毕竟大家买个房都是自我需求，谁没事去抓取海量信息。

南通，就成了印象中，上海在长江以北的影子，一个被上海投机驱使的城市。

错，即便是有一些上海苏州客，但本质上，南通依然是个单点自我驱动城市。

什么意思呢，买南通楼市的主导群体，还是南通自己人，不论是市区土著和外来人口，还是海门叠石桥这种地方土豪。

起码，在上海楼市还没满血情况下，我们来看下南通楼市有多燃。

9.17，3000人抢经开区某盘256套房，把售楼处都砸了。

4.5万的苏建学府雅居，标志南通可以接受4万单价的项目了。

仁恒公园世纪，中海上东区，绿城诚园这些明星项目姿态都是秒光，以至于我年初去看过的一个还要靠中介分销去化的苏通园区的XX传奇，都能化身千人摇号盘了。

这样的南通，还就接棒了苏州，连续四周冰山指数第一。

我在年初的文章也写到了，南通预计是有波行情，但不是什么苏州外溢，而是库存控盘和城市有托底。

南通在土地供应端很早就收紧了，上半年已经有地王在海门，通州啊出现了。

同样，南通很早已经形成了自己一批诸如建筑，纺织等产业集群，中国民营企业500强有14家，省内第三。

强劲民营产业确实培育了一批有购买力的群体，这点上，去叠石桥这样的地方看看路边的豪车密度就明白了。

哪怕南通外流到上海苏州的精英们，接触下来，也挺喜欢回南通买房表示看好的。

对了，类似第三机场啊，过江通道啊，这样的利好爆点也很密集。

所以，这个即将迈入下一批万亿GDP俱乐部的城市，从来不是谁的附庸，南通的楼市，自己说了算，虽然可能需要苏州限购这种概念，来当个引子。

当然，我也说过，无锡和南通这种城市也有价值顶，如果你判断不出来，我分享一个简单的方法。

第一次的还不算严厉的调控信号发出时，你就不要想着赚最后一个铜板了。

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最后，就是文章开头的湖州。我的态度也不模棱两可，湖州也许会涨一些，但不值得你去投资建仓。

最重要的人口数据，常住人口302.7万，而外来人口仅有35.64万人，也几乎不怎么增长。

理所当然，除了太湖旅游没有其他记忆点的产业格局下，2800亿的GDP比县级市昆山，还差了1000亿。

如此弱势的城市基本盘，真的够呛啊，给大家分享两个数据好了。

安居客上，湖州相当多的楼盘，10年间楼市均价回报，是1到2倍，而同期上海是6倍。

截止到8月底，湖州全市库存为52538套，去化周期16到19个月。

这样城市内生购买力不足，所以，湖州的基本出牌套路就是，不停的给你换着讲故事，导入外力投资力量托市

从打高铁牌，沪苏沪高铁半小时到上海，到力捧G60产业走廊，直到这次，抱抱苏州的大腿好了。

有效吗，一定有些效果，整个8月湖州市区的成交套数为3158套，同比增长106%。

因为单价不足1万2每平，在长三角房价太白菜了，故事也丰满，很多初级投资客多少会动心。

来源：真有好房

但看到目前纹丝不动的湖州二手房，我大胆建议，那些最早布局湖州的投资客，可以把你们的筹码甩给这波了。

来源：透明房价网

不要想着赚湖州最后一个铜板，你不知道下次这样的接盘侠大规模出现，你要守望多少岁月。

依然坚信便宜是洼地的，那我分享一个常和朋友说到观点，轻易不要买那些很便宜的小区，大概率上他们会一直便宜下去。

套用到城市也一样，不要轻易买那些看起来很便宜的城市，他们也许就会真的一直便宜下去。

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好，我归纳下就是：湖州讲故事，嘉兴玩利好，无锡看价值，南通不低调。

只是不约而同，苏州这匹大黑马被捆住了，那我接着你的剧本往下演好了。最终，有的演的不错，有的演个半吊子，但有的真要演砸了。

长三角有没有洼地，我也没法肯定回答，但起码在我目力所及范围内，长三角无洼地，大家的差距就在未来预期上。

关于这个，我只想请大家记住一句话，一切不遵循城市基本面常识的概念，都是耍流氓。