金茂 : all in 这个城市

过去几年，行业经历了整体的大洗牌，兼并收购成为了头部房企的主旋律，甚至在业内，对于地产的扩张模式达成了一定程度的共识

拿便宜的钱做高周转的事然后不断复制粘贴

太多这样的房企最近几年一直凭借着这样的逻辑不断的勇往直前攻城略地

当然，这条路短期看没什么问题，而且也吸引了越来越多的追随者们前仆后继，但是，随之而来的却是大量的交付后的维权

这时候我却看到有些房企走出了完全不一样的扩张之路，比如金茂，整体的扩张完全是反逻辑的

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过去几年的金茂做的比较差异化的事情是，当别人在三四线城市不停的扩张不停的拿地时，它却只做一件事情：在一线城市做出最具强势的产品

金茂对于好产品的定义，其实是有执念的，但也确实实实在在的实至名归，北京上海的金茂府也是在真正意义上奠定了金茂的江湖地位

包括此次深圳的龙华金茂府，为什么在比周边项目价格都要贵很多的情况，依然实现逆势热销，因为从根本来看，就是金茂已经完全实现了通过品质对价格实行超常规的溢价

在最近几年，通过在一线城市奠定的地位和口碑，金茂开始进行了真正的规模化扩张，从一线城市往二线城市拓以及在环一线城市进行扎根生长

所以，从本质上看，这就是一种“通过城市包围农村”的反逻辑输出，因为前期都需要踏踏实实的打磨产品和培养品牌，所以整体的扩张速度当然会比较慢，但一旦启动起来，反而是最快的

很多人可能会很奇怪，金茂是如何在保持主流行梯队不断上升的同时，依然保持产品品质和速度的同倍提升

答案其实就是出色的城市化运营能力

从90年代开始，在金茂还是方兴的时代，金茂就参与了整个北外滩2公里的区域开发，整个区域内的150座办公楼，金茂开发了45座

注：上海北外滩

在当时还不是最被看好的陆家嘴片区，树立了金茂大厦这样的中国大陆上曾经的第一高楼

这么多的超高层建筑运营至今，使得金茂慢慢的具备了某种超越普通房企的角色和能力

金茂与当地政府一起进行深耕，这已经不是地产开发领域了，而是直接扮演了城市运营的角色，这其实就是金茂城市运营的1.0版本

在一线城市取得成功后，金茂把相同的理解和坚持放在了长沙梅溪湖版块，通过一二级的联动开发，从最开始的土地端供应就切入到了这个市场中去

由于中国金茂的运营，整个版块内有览秀城这样的商业，还有顶级的学校，有便捷的地铁交通和高端住宅

注：长沙梅溪湖金茂览秀城

通过短短几年的运营，金茂所在的区域已经成为了整个长沙最核心的区域，这其实是金茂城市运营的2.0版本的规划落地

通过一次次对城市运营模式的不断迭代更新，金茂就这样始终在不断的升级自己，一次次的脱胎换骨，而且不断提升着自己的产品兑付能力

在一线和强二线完成布点之后，下一步的金茂就要开始发力环一线城市了

但是环沪的城市也确实蛮多的，很多城市也都在说自己到底有多好多好，但到底哪个城市才真正值得入手，金茂也给出了自己的答案

这个城市的名字叫张家港

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张家港是苏州下属的一个县级市，是长江和沿海两大经济开发带交汇处的新兴港口工业城市

你如果仔细看地图，会发现张家港整个地理区位实在太好了，往北与南通相望，南与无锡、苏州相邻，东连常熟、太仓，距离上海98公里，西接江阴、常州，距离南京200公里，是真正意义上的长三角核心区位

当周边都是高手的时候，其实就注定了你本身不会平庸，但这座城市前期对外发的声音确实也不是很多，非常低调，但一流的底色却让大家无法忽略

整体的常住总人口规模是166万，这样的人口规模，对于长三角城市而言，也是非常亮眼了

2019年GDP生产总值靠近3000亿元GDP，全国县域城市TOP3，直接吊打中国大部分的市级城市，2019中国县级市全面小康指数第一名

张家港对城市规划的意识，是非常超前的

早在三十年前，就请来了新加坡的规划团队对整个城市的格局进行了全新的排布，又加上当时政府的强力落实及对生态环境和绿化的重视

因此，张家港也是目前唯一的全国文明城市“五连冠”的县级市，荣获全国首家环保模范城市、全国首批国家生态市，也是首个荣膺“联合国人居奖”的县级市

除了不错的人口和环境外，张家港的产业经济也非常的发达

福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜第3，拥有A股上市公司22家，新三板挂牌上市公司达到了79家（县级市第一），34家世界500强在此落位

就在去年，总投资高达200亿元的长城宝马也落户张家港，这是宝马集团在全球范围内首个纯电动车合资项目，也是张家港高新区的“1号工程”

最大的王牌，自然是就是张家港的交通，即将迎来惊天的大逆转

这座城市将成为江苏少有的拥有“三铁汇聚”的城市：沪通高铁、通苏嘉甬和南沿江城际，均在这里汇聚，沪通高铁在今年7月也即将通车

注：张家港高铁站建设实景图

又因为正好处于整个长三角的通勤中心，所以张家港后期到达长三角几个核心城市的时间差不多都是均等的

通过高铁，后期到达上海虹桥仅需25分钟，苏州仅需20分钟，浦东38分钟，至上海第三机场（规划在南通）30分钟，南京40分钟，杭州1小时内

我们一般很少这样来堆砌数据，但这样的交通能级，真的有点不可思议，长三角地段中心的画风，正渐渐形成

除了通过高铁不断对外拓展城市所能达到的边界外，在内部，张家港也依然持续发力

就在上个月，张家港城区快速路项目开工仪式举行，总投资203.3亿元，是张家港市历史上投资规模最大的道路工程项目

从本质上看，这意味着张家港城区的规模正在逐步的扩大，整个城市的框架结构正在变得越来越完善

张家港的扩张之路还不止于此

就在上周，苏州与南通签订了《关于加强苏通跨江融合发展的战略合作协议》，作为苏州与南通的沟通和联系的中心节点，张家港瞬间登上了新闻的中心，这也是两地BOSS共同考察的重点城市

注：苏通政府相关领导考察张家港

不仅如此，根据国家发改委最新公布的《长江干线过江通道布局规划（2020—2035年）》，张靖过江通道、张皋过江通道、沪通铁路张家港长江大桥、苏通第二过江通道也全部都经过张家港

一个很强烈的信号就是，张家港全面融入长三角的步伐，正在越来越快，我们也看到，张家港整体处于发展的重大转折点

但与经济地位不匹配的却是整体的房价，从苏州内部房价体系看，张家港的房价目前就是处于绝对的洼地

张家港当前的机会，在我看来其实就是一张明牌，在整个长三角区域，也极具投资价值

整体经济发展具有很大的确定性，单靠内生的人口动力和产业能级就能获得很好的内循环发展，同时又有各维度交通层面的大发展，但整体房价却与经济不对等

这个不限购的城市，给了很多人更多进入的机会

中国金茂，通过对张家港发展的提前预判，提前进行了最好的占位

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中国金茂在张家港交付的是城市运营的3.0版本

经过上海1.0版本的尝试和长沙梅溪湖版块2.0版本的迭代，中国金茂的城市运营能力，越来越强大

中国金茂在张家港打造的项目名称叫“张家港智慧科学城”，位于张家港高新区

2019年，张家港明确提出要打造“一核双副四中心”的城市格局，而张家港智慧科学城不仅是整个城市格局的中心，更是一核：杨舍主城区的中心位置

这也是主城范围内唯一一块未被开发的版块，毗邻张家港市政府机构、文化中心等

为了确保整体版块的一举成功，中国金茂联合张家港政府特意从美国邀请了全球最顶级的城市规划公司AECOM，由他们为高新区量身定制最优发展路径

美国的AECOM公司曾参与设计了全新的苏州金鸡湖CBD，目前已成为苏州的新地标，通过对前期经验的总结升华，未来金茂所在的沙洲湖CBD就是以金鸡湖CBD模式打造的

注：金鸡湖CBD夜景图

世界顶级名校英国莱爵公学也在这里落位，全苏州服务口碑最好的三甲医院张家港市市中医院也即将搬迁到此

注：莱爵公学幼儿园规划效果图

这里还拥有着城市最大的绿化面积，一干河、南横套两大生态绿廊、沙洲湖公园、沙洲湖湿地、沙洲之眼和即将动工的体育公园让你有种住在公园里的感觉

注：沙洲湖实景图

从区域产业能级看，也是非常了得

中国金茂•张家港智慧科学城所处的张家港高新区，共计汇聚了近200家高新企业，推动着城市基础配套建设与高精尖人才的导入，代表着未来张家港城市发展的核心方向

大家可以试想下，这么多人才进来后，他们无论是租房还是置业，离他们最近、配套最完善、居住品质极好的金茂智慧科学城版块无疑是最佳的选择，整体需求量旺盛

当然，金茂作为城市运营方，其实从拿地开始，整体的逻辑就都是很“金茂式”的

从落位的产品形态上看，项目包含的有金茂览秀城、希尔顿酒店（或同档次品牌）、金茂府系、金茂悦系、220米的绿色智慧写字楼等

换句话说，在这个项目中，直接包含了超20万方的商业综合体（张家港最大）、酒店商务办公（张家港最高）、住宅等业态的产品，这在整个长三角区域的县级市里，也是很少有的能级

注：张家港金茂览秀城效果图

这其实已经完全超越了打造单个项目的定位，作为金茂城市运营的3.0版本，金茂准备在这里“重新打造一座城”

最顶级的商业综合体，最顶级的医疗资源，最顶级的学校，全部都汇聚在了这里

所以，整体的成绩就如我们肉眼所能看到那样，去年首开就以23亿认购，887套，超11万方的业绩打破了张家港的首开记录，在苏州大市也形成了巨大的声势

金茂在张家港有多火呢，大家可以来感受下当时首开的氛围到底有多火爆，因为认购人数实在太多了，竟然还分了上午和晚上两场来开

一家开发商，一天连办两场开盘，场场超千人次，这在大苏州还是第一次

在刚刚过去的第一季度，在苏州整个大市内，不管是成交套数还是成交面积，金茂的智慧科学城项目均位列第一，是真正意义上的长三角流量红盘

金茂所打造的智慧科学城项目，因为整体的能级和落位的速度都是超前的，目前所购买的客户除了张家港内生需求外，也是遍布了整个长三角区域

注：金茂智慧科学城购买人群分布图

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作为中国金茂重点打造的住宅版块，府系该有的也全部都有，目前科技系统本身也成为大部分人的硬刚需

对于金茂悦系产品来说，整体的性价比也非常高，全精装交付，而且小区设计和绿化与金茂府同样属于一流

在外人看来，为什么金茂仿佛有一种神奇的魔力，金茂到哪儿哪儿就能热销

其实我们应该仔细想一想，金茂的扩张对于客户来说到底意味着什么

其实也很简单，金茂因为定位产品线高端，所以金茂愿意进入的城市，一定是相对健康而且良性的

今年7月沪通高铁即将通车，张家港将正式进入环沪的30分钟经济圈时代

春江水暖鸭先知，张家港土拍市场近期呈现了明显的火热状态，所有成交地块均出现了较大幅度的溢价，而且，每一块地均有几十家开发商争夺，这对于金茂而言，也形成了刺激性的利好

同一条路，距离金茂张家港智慧科学城三公里处楼面价已达1.2万多，而金茂悦系品质精装均价仅1.8万多

这其实就形成了明面上的倒挂，升值潜力毋庸置疑

张家港智慧科学城项目，这里有最好的住宅，最好的商业，最好的产业和最好的教育医疗资源，整个版块内部资源流动已能实现闭环，这在张家港范围内，真的是独一份

最关键是，张家港目前还不限购，给了更多人可以上车的机会，中国金茂•张家港智慧科学城，面积段在98㎡-167㎡之间，均价在1.8-2.2万/㎡左右，即可买到悦系和府系产品

如果你的预算在50万-100万，这可能是你在长三角区域买房的很好的选择

以2.1-2.2万/㎡左右的单价即可入手带有十二大科技系统的府系产品，说实话，的确是长三角范围内极其少有

匠心耐心人人都会说，真正在做的人又有几个，张家港和中国金茂的结合，更像是一种互相成就的扶持

在整个长三角区域，你可能已经找不出第二个像“张家港智慧科学城”这样在各个维度上都能做的很优秀的项目了

这，才是真正的优等生啊