深圳的这个区域，为什么被看好？

说起龙华大家除了会想到“宇宙中心”，还会想到2018年9月26日福城街道的土地拍卖。这宗土地拍卖引来建发、雅居乐、龙光、招商蛇口、华侨城、首创、金茂等十几家地产公司竞相角逐，最后深圳市龙光房地产有限公司以限价11.7亿元竞得龙华区福城街道 A914-0305宗地。

片区备受瞩目，汇聚了各大知名房企。红山片区更是随着北站商务区的崛起，楼盘售价水涨船高。深楼市团队出发前往龙华看了几个项目的近况：

项目概况

图示表格为到访几个楼盘现状概况：

1. 星河丹堤

星河丹堤由星河房地产开发有限公司投资开发，星河地产独立开发了“星河明居”、“星河雅居”、“星河华居”、“星河·国际花园”等“星河”系列品牌的大中型房地产项目。

星河丹堤有高层住宅、独栋别墅和联排别墅，最大的亮点是“依山傍水”---前有9.1万平的民乐水库，背靠银湖山郊野公园，环境优越。小区内部景观错落有致，不同区域有相对的门卫管理，不能随意进出，管理严格。不足之处是紧邻南坪快速路，E、F区高层部分受车流噪音影响。

小区除了自带的丰泽湖幼儿园，1km内有民乐小学和丹堤实验学校。附近唯一的大型商超仅有华润万家，距星河Coco Ctiy 和上河坊购物乐园2km，日常购物略远。

小区距地铁4号线民乐站1.2km，附近在建地铁6号线，预计2020年通车。距小区大门100m有中原地产门店，我们进去咨询发现整个门店十分冷清。据了解得知，星河丹堤今年上半年的二手房看房客户寥寥无几于，“生意惨淡”。

二手房源虽多，但单价高，主要以100多平大面积户型为主，适合高端人群改善居住需求。

2. 水榭春天（1-3期）

莱蒙水榭春天1-3位于同一地块，共12栋，属大社区。进入小区，一路上都是郁郁葱葱的绿植，绿化率非常高，且景观精致。花园内分散设置了很多儿童游乐设施和老年人活动中心，入住率高生活氛围浓厚。除此之外，小区自带篮球场及网球场，且有社区诊所入驻。

我们分别看了89㎡三房两卫及119㎡四房两厅（毛坯）的户型，户型方正实用率高，采光也很好。两梯四户，不用担心出门等电梯占用很多时间。一期靠近人民路和民塘路，部分住户会受噪音影响。中介告诉我们周末车位会比较紧张，因为一二期与楼下沃尔玛共用车位。

小区距地铁4号线红山站750m。一层裙楼为沃尔玛5000平商业中心，距九方购物中心300m，除了小区自带的双语幼儿园，周边的学校还有龙华实验学校、明顺小学和民治中学等，教育资源丰富。

小区属于高档住宅小区，税费高，总价相对也较高。二手房源可选择性多，刚需换房可考虑。

3. 水榭春天（5-6期）

水榭春天五期于2011年建设，六期于2012年建设，两期独立管理。距地铁5号线红山站均在700m内。社区布局紧凑精致，容积率比1-3期高。五期部分户型赠送面积多，主力户型为66-95平；六期主力户型为86-175平。6期社区花园分为AB两块，有连廊衔接。

五六期最大的亮点就是拥有深高北学位，学校环境好，且师资力量雄厚。因为深高北学区地理覆盖范围不大，能划入的商品房目前有金亨利一期、水榭五期、水榭六期和汇龙湾4个楼盘。你大概以为楼盘很少，入学的机率一定很高，那你错了，想要入学依旧不容易！但这稀缺的名额依旧让很多家长争破脑袋都想为自己孩子争取到！

这几个楼盘相比，四房的价格金亨利比较有优势，其他的不是面积太大就是价格过高。而水榭春天五期有两房可选，门槛最低！

4. 绿景公馆1866

项目位于龙华新区民安路与中梅路交叉口，小区大门有四季春城公交车站，距地铁4号线红山站890m。项目自带幼儿园，和1866佐阾荟商业购物中心，周边配套完善，且是学位房，在区域内属于标杆高端住宅。

主力户型为62㎡两房及89㎡三房，得房率高，户型通透、实用。户南北两区共13栋，楼间距都较宽。小区绿化好，都配有游泳池。

项目不足之处是位于梅陇路上，车辆声音嘈杂，较低楼层受噪音影响。而且单价贵，再加上税费，总价多高就不言而喻。三房税费50左右，四方更是高达60万，整体偏高。

5. 卓能雅苑

我们前往位于布龙公路与油松路交界处的项目卓能雅苑。在售楼中心从我们了解到，在售的新楼盘为加推房源位于6栋，十分抢手。

主力户型为77㎡两房两厅和89㎡三室两厅。户型方正、通透，得房率高，有超大阳台，视野开阔！小区已有部分居民入住，自带幼儿园，设有篮球场和游泳池。绿化属中等，楼间距较宽，容积率低。

置业顾问带我们参观了77㎡两房一厅、89㎡三房及112㎡三房两卫的精装样板房，据介绍，89㎡的现房仅剩5套左右，且精装房只有三套。这个所谓的精装令我们大跌眼镜，且不说豪不豪华，光是贴的地板砖就十分差劲，脚踩在上面就能明显感受到很多空心上鼓的瓷砖！厨房所用的拖拉门是建材市场上最为低端的材质和款式，厨房配置也是不曾听说的小品牌。整体给人感觉楼盘质量一般。

项目附近是嘉龙山庄和一片农民房，处于旧改状态。还有部分工厂零散的分布。周边配套较差，且附近只有公车站，距离地铁四号线上塘站3.8km。置业顾问介绍项目自带4000㎡商业，但我们看到商业还处于招商阶段。

现房户型好、价格相对便宜，且无税费，我认为刚需自住可考虑。

总结

几个楼盘看下来我们发现，龙华片区内楼盘众多，户型多样，楼盘的房龄跨度也较大，且不同楼盘的价格存在较大差异。带深高北学位的豪宅片区价格较高，民治片价格在4-5万左右。片区内部分老旧厂房也加入了旧改行列，城区面貌相对较新。特别是随着红山区域文体和商业体配套的进驻，整个片区升值空间大。

龙华之所以有这么大上升空间，除了片区一系列的规划利好和深高北学位房外，还有很重要的一点是罗湖区和福田区楼盘的供应量减少，很多购房者将目光投向作为城市发展中轴的龙华，需求的增加促使价格不断上涨。