深圳楼市:龙岗,刚需最后的洼地,正在分化

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：您好！一直关注你们，感觉你们的答问都是非常实在和接地气的，替粉丝们想得周到和细致！

请教一下:目前持有龙岗的汇龙天下小三房，红本在手，这套房也是掉坑里了，啥都不靠的，现在想卖也卖不出去。有俩孩子，大的学位绞尽脑汁搞定了，明年上初中。小的今年4岁，学位无着落。现在想投资一小套龙岗城龙花园小两房350万以内，学位带清林小学和龙城初级中学，您看这样可行吗？有没有更好的策略？

回答：你好，感谢信任和支持。龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高，3-5万都有的选。如果考虑孩子读书同时资金有限，城龙花园的小两房当然可以买，但如果资金量够，我建议买更新更优质的房子，或者直接买入深中龙初的四盘，99年的城龙花园单靠一个龙岗第三涨幅还是有限。你第一套汇龙天下没有买对，第二套还买龙岗，更要选稀缺加杠杆，才能逆势翻盘。

提问：三叔，光明的光明电建洺悦府怎么样？值得入手吗？是否还有其他更好的新盘？

回答：洺悦府占地约1.8万㎡，总建面约9.2万㎡，容积率≤4.0。由5栋住宅（包含1栋人才房）及1座幼儿园构成。共732套住房，商品房484套，人才房248套。2梯4户，户型为92平-109平3-4房，超1:1车位配比。

位置和配套：地处光明凤凰城片区，集中了光明区最好的公建配套。距离已开通地铁6号线凤凰城站500米，和深圳实验学校0距离。去公园、MALL、文化艺术中心都很近。

户型和车位：2梯4户，最大亮点就是超1:1的车位配比，这一点算是目前光明新盘中最优的配置。

学位：深实验学区，也是洺悦府最大的亮点，是光明新盘中深实验学位最安全的一个房子。

离地铁近，离深实验近，车位充足，光明在售新盘中只有洺悦府是最好的了。开盘价和中海差不多的话，洺悦府非常值得推荐，其他可参考内部分享的《深圳2020-2021打新排行榜》

提问：你好！现有龙岗万科麓城二期89平3房，按揭160，还了5年。手上800，收入150-200，但不稳定，单身。想考虑一下南山的学位房，预算1000-1200左右吧。请问如何操作比较好?

回答：1、单身买房名额需要处理一下。2、投资1000-1200万可以选到很不错的学位房。比如：南外海德，南外高新，南外科华对应的小区都可以考虑考虑。

提问：你好，去年122万（含各种税费手续费）买了大亚湾 鹏惠花园，在碧桂园深荟城对面，基本上可以算离深圳14号线沙田站(末站)最近的一两个临深小区，到地铁站步行2.6km，小区物业今年也换成碧桂园物业，本来打算地铁通了后卖掉，最近有中介说可以帮我122万卖出去，请问需要卖出吗？还是等到地铁开通再卖？

回答：如果只是调仓，优化资产，单价合适就可以卖出，这里有利好，兴许别的地方利好更多。如果只是卖了存银行，你还是继续持有吧。

提问：你好！请问:大学生刚落户深圳，首房首贷，首付100个，纯投资，请问入手深圳哪个板块更合适？是买关外新房好还是次新房好？还是淘笋关内二手房？买下地话收入不够月供，所以另单独留有现金流3年供贷。

回答：两个方案，买郊区牺牲短期租金和流动性来获取土地价值的高成长；两一个淘关内二手吧。税费低，租金高，流通好。

提问：请问三叔，想买个4房，看了英郡年华和锦荟park, 请问三叔选哪个好

回答：英郡年华VS慢城，锦荟VS麟恒中心广场，你对比下后面两个盘。

提问：三叔，请问下我深圳有三套房子，华强北的玮鹏花园三房，莲塘的聚福花园73平两房，南油生活B区的37平老破小，现在杠杆很高，考虑要不要出手把莲塘的两房卖掉，莲塘什么时候卖合适呢，多谢

回答：莲塘和南油都应该出掉，这两套都不值得长持。现在出手卖房置换吧，一是等等西部这波涨幅能不能传导过来一些，二是也能卖个好点的价钱。莲塘的地铁溢价已基本到位了，不必等到开通再出手。

提问：三叔好，请教一下：如果一个小区/一个片区的双拼户型占比较多，会不会由于双拼户型卖不出好单价而对面积小点的单证户型单价上涨造成压制？

回答：不会的，同一个小区，单证房完全走市场价，品质高的小区，单证房还会因为稀缺获取溢价。双证房则对标单证房，以面积、品质、数量等纬度下调单价。

提问：请问三叔，北三的大厂包括潮白新城和夏垫，有产业导入么，若干年后他的主要职能是通州的睡城？还是承接北京溢出产业的产城融合模式？

回答：大厂的产业导入可以忽略不计，各种产业概念都是忽悠卖房子的。大厂，香河和燕郊一样，都是睡城模式。大香房价能否暴击，尤其要看通州运河商务区的产业导入是否成功。

提问：三叔 宝安45区翻身的房子 73平 楼梯房 目前纠结要不要卖掉去买西乡的房子 又担心错过旧改 又何高见

回答：这类问题被问过好些次。不用等，薛定谔的旧改不知道什么时候来，只怕蹉跎了岁月迎来一场空，当下就换吧。

提问：三叔好，请问颐安都会5期76平2+1户型怎么样，自住用，（89平资金不够），比较纠结的是朝向问题，只有东北和西北的朝向，是不是这样的朝向很不好，居住体验差？将来二手房也难以流通？

回答：放心买入，颐安是大运的龙头股，基本无短板，以后长线看涨。89平是颐安的主流户型，但76平的2+1也没问题，小面积低总价涨幅一样不弱。至于朝向，更不是在深圳买房应该纠结的点。

提问：三叔您好，打算买入的房子供一家三口居住。不考虑学位房，因为打算送宝宝读私校。目前有一点看中壹方中心，但只能买到小一些的户型；周边旧一点的户型可以买到大一些的单位。想请问，从1｝从投资升值潜力 2）居住舒适度（包括物业、会所、交通）看，您建议小单位壹方玖誉还是宝中其他旧一点的房子了？谢谢

回答：壹方，买房买稀缺，再说你们三口之家，壹方的100平够住了。

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