沈阳、大连、长春、哈尔滨！谁是东北王？谁还能买房？

作者：公子小白

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判断一个城市能否买房，经济与人口是最基本的两个指标，当然还有城市地位以及环境。

一个城市，只要有好的经济基本面、人口基本面，基本具备升值的潜力。

以这两个指标来看，绝大多数中心城市和中心城市周边的卫星城，都可以买。

比如北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉、南京、重庆、郑州、西安、长沙、厦门、宁波、福州、济南、合肥、南昌、石家庄、太原、南宁、昆明等中心城市，以及苏州、佛山、东莞、珠海、中山、湖州、嘉兴、扬州、廊坊、绍兴、金华等。

在环境溢价下，一些经济与人口基本面不算太好的城市，也具备投资价值，典型如三亚、大理、丽江、西双版纳等。

这些年，天津衰弱较为明显，但作为直辖市，天津已然具备较大的投资潜力。

民国末年，上海的经济总量大约相当于3个天津，但上海之外，天津的实力最强，全国第二。那是属于天津的黄金年代。

后来，天津一线城市的地位被广州取代，进而逐渐下滑，被苏州、重庆慢慢超越，到了2019年，在两次主动挤水分的背景下，天津已经下滑至内地经济第十位。

如果不是特殊时期对武汉的冲击，2020上半年，天津基本会被挤出前十。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

近日，湖北已经砸下了2.3万亿投资，正式按下了复兴键，武汉在国家各种政策扶持下，会以最快的速度复兴，有可能今年年底或者明年，最晚后年，便可回归前十。

届时，天津在内地经济实力前十榜单中，没有立身之地。整个北方，前十城市最终只会剩下北京一个。

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相比于天津，东北衰退得更加明显，已经成为衰弱的代名词，无论东北人愿不愿意接受，这都是事实。

想当年，东北曾无比辉煌，那时候还没有京津冀、长三角、粤港澳大湾区这些概念。

虽说好汉不提当年勇，但如此辉煌的过去，想不记起都难。

有组数据显示，奉系时期的东北拥有占全国产量80%的钢铁、93%的石油、55%的黄金、30%的电力、47%的铁路、38%的对外贸易。

1945年时，东北的经济实力已经超越日本。据统计，1945年时全中国的工业总产值，东北地区占了85%，台湾占10%，其余地区包括长三角、京津冀、珠三角，总共只占5%。

改开之前，东北也始终是中国经济发展的龙头。

沈阳、大连、哈尔滨、长春也曾一度是中国最牛的城市之四。中国15个副省级城市，东北四城也全在列。

1978年，中国内地经济实力Top10榜单，东北四城全在列。

制图：城市财经

改开之后，沿海城市乘着东风，解放思潮，忙着与全世界做生意。

而东北，由于国企和央企太多，思维固化，没能顺应时代及时作出调整，还捧着自己的钢铁、石油等资源，捧着自己的金饭碗，不去扩张更丰富的产业链条，不愿改变僵化的体制，一次次与机会擦肩而过。

后来的后来，东北全面衰弱，包括东北四城沈阳、大连、哈尔滨、长春。尤其是在官方强调去产能和环保政策后，更是加速向下。

上面我们说到，1978年时，东北四城均跻身内地经济前十。而40多年后的今天，前十名单中，已经看不到东北城市的身影。

即便将名单扩展到前30名，也只在尾部看到大连的身影。2018年还在Top30的长春，被温州取代。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

即便大连在列，位次也是岌岌可危。2019年大连的位次相比于2018年已经下行了两位，后续大连大概率会滑出Top30。

届时，整个前30阵营，将无一座东北城市。

人口方面，东北更是几乎全面流失。

在2019年官方公布的31个收缩型城市（所谓收缩型城市，就是多年人口负增长）中，一大半是东北城市，它们分别是：

鹤岗、新民、凤城、营口、阜新、开原、德惠、吉林、桦甸、通化、临江、鸡西、虎林、大庆、佳木斯、穆棱、北安、洛阳、兴宁、揭阳、什邡、石嘴山、巴彦淖尔、根河、瓦房店、宜城、三沙、攀枝花、遂宁、金昌、德令哈。

东北城市人口流失有多严重？不妨来看看具体数据。

由于东北很多城市的统计年报藏着掖着，没法完整统计。

本号以更为真实的、不参加政绩考核的小学生人数指标，来反映人口变强，结果发现，整个东北，过去十年，只有沈阳和大连两座城市，保持正增长。

且沈阳人口增长一马当先，堪称东北王。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

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说到这里，回到本文讨论的主题，东北哪些城市还能买房？

坊间一直有句话，投资不过山海关。

之所以这么说，一方面因为东北地方政府干预企业动作太多，企业数据造假情况较为严重，不适合去投资；另一方面，则是东北城市多数都在衰退之中。

透过上面的数据可以得出的结论是：

东北绝大多数城市都不适宜投资买房，为数不多的城市只有东北四大城市沈阳、大连和长春、哈尔滨。

沈阳、大连尚具备较好的人口基本面、经济基本面。

长春、哈尔滨之所以还能投资，主要是城市地位决定的，长春、哈尔滨毕竟还是副省级城市，是省会城市。

此外，长春还是东北最具有与沈阳一争国家中心城市的城市。

目前全国有9个国家中心城市，华北有北京、天津，华中有武汉、郑州，华东有上海，华南有广州，西南有重庆、成都，西北有西安。

东北至今没有，未来必定会有一个。沈阳原本是最有希望，但今年长春很活跃，从管理层那获得了不少利好，让东北国家中心城市归属，变得扑朔迷离。

长春今年以来，先是被批复了《中韩（长春）国际合作示范区总体方案》，后又被批复了扩容，将公主岭纳入了自己的版图。

其实，无论长春最终能不能坐上国中，都有一定的投资价值。

只是，在国中落地之前，长春与哈尔滨的投资价值，显然不如沈阳、大连，毕竟后两者不仅有城市地位在支撑（都是副省级城市），还有实打实的人口基本面、经济基本面在顶着。