大动作！深圳又一块“超级飞地”出现了…

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深珠通道最早在2018年11月传出消息。珠海提出：规划新增伶仃洋通道（即深珠通道）。现在，从深圳去珠海，陆路要经过东莞、广州和中山。若深珠通道建成，就大不一样了。
深珠通道的起点前海，是特区中的特区。金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务业是它的四大主导产业。15平方公里土地，已经吸引腾讯、卓越、世贸、顺丰等入驻。

前海片区综合规划，密密麻麻遍布的商业用地，未来是一个巨大的就业中心。图源：深圳市规划和自然资源局
早在2010年，深圳就宣布，前海每平方公里要产生100亿元GDP。这个数据非常惊人。2018年，全国最牛街道办所在的深圳南山区，也只创造了27.7亿元/km2的GDP。
可见前海真的是南山区“皇冠上的明珠”。
珠海唐家湾，同样非同一般。它属于珠海高新区，目前高新技术企业数超过500家，入选科技部创新人才数量占珠海的8成，可以说是“小前海”。

位于唐家湾的金山软件园效果图。
唐家湾，将是深珠通道最受益的桥头堡，珠海牵手深圳的第一站。现在，深圳正想打开“东进西拓”产业新空间，珠海也想承接和发展深圳外溢的先进制造业。
两者一拍即合。
珠海市长姚奕生在作2020年珠海政府工作报告时表示：珠海将推动建设珠江口西岸高端产业集聚发展区，谋划建设深珠合作示范区。
其中，“深珠合作示范区”还是首次提出。也就是说，珠海将划一块地作为深圳的飞地或者产业合作园，很有可能，就选在唐家湾。
南都采访了一位参与的政府人士，透露了其中的“内幕”：
一是人事安排上，合作区管委会主任由深圳市推荐，经济管理部门正职负责人人选主要由深圳市推荐；
二是财政体制上提出执行“省直管”模式，委托深圳市全权代管，并授权深圳市管理和审批合作区的财政预决算，报省财政厅备案；
三是GDP划算上，珠海也提出合作区的GDP，超过50%的“大头”划给深圳。
珠海真的是拿出了满满的诚意！
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现在，珠江口已经有港珠澳大桥，以及之后的深中通道，为什么还要迫不及待地建设深珠通道？
其实，珠江口的通道，还远远不够。
港珠澳大桥，主要是跨境交通，连通香港、澳门、珠海三地。而连通整个大湾区的，现在只有虎门大桥、南沙大桥，以及之后的深中通道。
证券时报援引广东省人大代表张弦的看法：
据预测，未来珠江口两岸日均客运量在30万人次以上。目前虎门大桥早已不堪重负，深中通道开通后也会十分繁忙，深圳连接珠江口西岸需要更多跨江通道。
而连接深圳和珠海的深珠通道，就是分担大湾区交通压力一座不可或缺的桥梁。况且，深珠通道还是一座公铁两用桥，有望成为国家高铁网络战略布局的重要一笔。
正如前文所说，珠江口将要建12条跨江通道。到那时，连接珠江东西两岸的交通要道才“管够”。
至于深珠通道何时开建，现在还在规划中，但酝酿已久。
2019年广东省两会，深珠两地代表委员建议：深珠通道规划建设应快马加鞭。
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一座大桥，特别是连接大都市的桥，给城市带来的改变可能是天翻地覆。
江苏南通，早前因与上海隔着长江，无法享受大都市辐射红利，发展表现平庸，常年在江苏第一梯队之外徘徊，人口净流出严重。
这一情况在通桥后改变。
2008年6月，苏通大桥通车。自此，南通开车直接上桥，几分钟可达长江对岸的常熟。再经由沈海高速，直达上海嘉定。
南通，也正式进入上海一小时都市圈。
3年后，连接上海崇明和南通启东的崇启大桥通车。南通上桥经崇明，可快速直达浦东新区。
南通从此不再“难通”。

苏通大桥与崇启大桥。
上海和苏南地区的产业，也纷至沓来。
南通市发改委2018年的数据显示：
南通有30%的高层次人才、40%的创投风投机构从上海引进，50%的企业与上海有合作，60%的货物通过上海口岸进出，70%的农副产品供应上海。每年引进上海或通过上海引进亿元以上工业项目约60个，实际投资额200亿元以上……
南通，成了江苏接轨上海的重要桥头堡，变成了上海的经济飞地。
2019年，南通GDP达9383.5亿元，排在全国第23位，仅次于福州，高于西安，一只脚跨进万亿元俱乐部。
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深珠通道提上日程，珠海也跃跃欲试，从经济规模上来看，很有可能成为“第二个南通”。
“深珠合作示范区”概念提了出来。不过，承接深圳产业转移，竞争对手众多。
东莞和深圳，合作紧密，早已相互交织。华为研发部门，前几年从深圳迁出，现已在东莞松山湖落地生根。中山也表态要建设“深中跨江融合发展示范区”。惠州随之提出，争创“深惠协同发展试验区”。
珠海，凭什么？
它的一张王牌，是澳门。
“深珠合作示范区”，虽然只有深圳、珠海两座城市，但必定会纳入澳门。
这是珠海的一步妙棋。
深圳、澳门有一个共同的特点：资金充足，土地特别紧缺。
深圳土地总面积不足2000平方公里，在一线城市里算是非常少的。更悲催的是，不可开发土地占了一半左右。
澳门也一样，寸土寸金，光珠海的横琴岛，面积就是澳门的3倍。澳门特首贺一诚，今年4月还首次提出：
要把横琴打造成第二个澳门。疫情冲击下，澳门更加着急。
另外，深圳和澳门也有加强合作的意愿。
去年初召开的深澳合作会议就指出，两地要继续稳步推进经贸、文化等各领域的合作，并拓展特色金融和法律等方面的交流。合作敲定后，最好的选择是把项目落到珠海。
正如中国（深圳）综合开发研究院新经济研究所执行所长曹钟雄所说：把深澳之间的产业合作放到珠海，形成深珠澳三方的合作。譬如新材料产业，三地合作的前景非常广阔。
南方日报在2017年就预测过：到今年，深圳新材料产业规模将达到2300亿元。2021年，深圳将重点支持新材料等产业，项目最高资助可达300万元。
珠海，截至2018年新材料产业规模在300亿元左右。其中一家新材料企业，更是打破了国际垄断。
珠海和深圳比，只是个零头。主要原因是珠海体量小。
澳门，据科技导报报道，发展新材料产业具有比较优势，可作为澳门发展的重要方向。
现在，澳门和珠海的企业已经开始合作，就差深圳加入了。
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这两年，深圳楼市热得一塌糊涂。
然而前段时间，深圳楼市调控升级，祭出了史上最严政策。可以说，限购政策没有留下任何空子，甚至扼杀了一些刚需。想要投资深圳，非常难。
押注深圳的板块不多了。珠海唐家湾板块绝对算一个。
深珠通道开通后，深圳到唐家湾开车只需要半小时左右。
由于前海是一个巨大的就业中心，在前海工作的白领、金领，完全可以把房子买在唐家湾。而唐家湾最大的亮点，莫过于相对低很多的房价和宜居的环境。珠海的环境非常宜人。《2020年5月168个重点城市环境空气排名前20位和后20位城市名单》中，珠海排名全国第一。
碧蓝的天，碧蓝的海，“珠海蓝”，是珠海的标配。
如此宜居之地，房价还很友好。
根据安居客数据，唐家湾二手房均价为2.4万元/㎡，新房价格也尚未破3。
我以前海自贸区为原点，以其到唐家湾的直线距离为半径画圆，发现同样的直线距离，大致覆盖了深圳南山、福田、落户、宝安、龙华、光明等地段。
在前海30公里通勤半径上，光明不用说了，沙井、平湖、莲塘，也至少在5万左右，房价都比唐家湾高得多。

而像东莞长安、广州南沙、中山南朗，房价虽然比唐家湾低一些，但通勤条件或是区位，无法与之相提并论。

东莞长安、广州南沙开车到前海所需时间对比。
东莞长安、广州南沙开车到前海，都需要1个小时以上。对于在前海工作的人来说，就有点远了。
而中山南朗，虽然在深中通道开通后极具交通优势，但它的产业基础和布局远不如唐家湾。
未来，它有可能受到深圳购买力的青睐，但仅限于此。
唐家湾不一样。它属于珠海高新区，科技实力强。
未来，深珠合作示范区也可能建在唐家湾。来自全国各地的高技术人才，也会涌入唐家湾。如此，唐家湾将成为深圳实实在在的一块顶尖飞地，是深圳体内的一部分。
集合深圳、珠海两大经济特区的购买力，显然值得重点关注。
本文转载自楼市黄大大（ID：HouseLeader），地段砖家。大大看中的房子，一直在涨！扫码关注他们，读懂中国楼市，建立一套靠谱的认知体系，穿越楼市的风风雨雨。