深圳楼市魔幻一幕：价格下跌20%、99元特价房！

　　在这个烈日炎炎的夏天，深圳楼市远比气温更加火热。

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　　《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，深圳再度成为楼市焦点，上半年二手房均价相比去年底大涨近15%，远远超过0.82%的上海、0.58%的广州，以及跌了0.77的北京。

　　除此之外，“千人抢”“万人摇”频频上演。近期，深圳光明一新盘开售，8998人抢394套房，中签率录得4.37%。更夸张的还在后面。新锦安海纳公馆发布5套房的诚意登记客户名单显示，认筹人数共计1171批。也就是说，每234人抢1套房，中签率仅0.4%，创下深圳楼市最低中签率。

　　然而一半是海水、一半是火焰，住宅市场如此样火热朝天，写字楼却是陷入寒冬：

　　租金普遍大幅下调，较去年下降20%左右。央视财经报道，深圳福田、南山、罗湖多个写字楼片区发现，招租广告随处可见，房源报价普遍较去年下降20%左右，并且还有议价空间。

　　更有“99元特价房”“88元白菜房”惊现江湖。要知道，以前在福田中心区要找2字头以下的写字楼还很难，现在居然还有几十块的房子，在深圳这么寸土寸金的地方真的太离奇了。

　　深圳写字楼“自降身价”的背后，是不断攀升的空置率。第一太平戴维斯数据显示，深圳甲级写字楼空置率，一季度环比上升0.2个百分点至18.2%，二季度同比上升2.5个百分点至18.9%，三季度同比上升4.8个百分点至22.4%，上涨幅度在四大城市中排名第一。

　　而这一切，还仅仅是刚刚开始。7月4日，万科集团董事会秘书兼高级副总裁谭华杰在参加一场座谈会时，谈到写字楼的空置及租金环比下降的情况时表示：深圳未来3年新增写字楼供应量可以满足未来25年的需求。要知道，上面坐着的可是相关部委领导，所以3年供应满足25年这个数字绝不是夸大了。

　　一边是不断萎靡的需求、一边却还有源源不断的供给，未来深圳写字楼的画风会如何？价格会跌成啥样，画面太美，真的不敢想.......

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　　这样的场景，不仅仅发生在深圳，萧瑟之风正蔓延至全国各地。

　　北京，空置率创下八年新高。戴德梁行在7月8日发布的报告显示，受到疫情和二季度新入市项目的影响，北京全市和五大核心商圈市场空置率继续上扬，达到16.2%和9.9%，分别环比上升2.4和1.9个百分点。租金也是不断走低，数据显示北京甲级写字楼租金为358.5元/月/平方米，五大核心商圈写字楼租金为404.8元/月/平方米，分别环比下降5.0%和4.5%，同比下降9.5%和7.3%。尤其是丽泽金融商务区租金环比降幅最大，高达13.3%。

　　四大一线城市空置率全部飙升。据戴德梁行近日发布的数据显示，2020年上半年，北上广深四个一线城市写字楼的空置率，分别是16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上涨了7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。

　　武汉，每三套写字楼，就有一套是空的。数据显示，武汉二季度甲级写字楼空置率环比上涨了0.7%，达到了34.3%。

　　其他强二线城市也是惨不忍睹：青岛的空置率上升至28.8%，南京甲级空置率达到29.5%。

　　还有些城市，甚至一半的房子都是空着的。比如广西南宁，空置率54.3%，佛山，空置率40.7%，长沙则达到了39.4%。

　　纵观国际经验，一般健康的市场空置率应该只有10%左右。那么，为啥我们却有这么多写字楼空置？为啥要建这么多的房子，多建建住宅不是更好？

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　　写字楼“冰封”的背后，实际上也映射了中国经济的变迁。

　　写字楼的大量空置，最直接的原因自然是疫情的暴击，一方面是大家基本大门不出、二门不迈，纷纷在家办公，钉钉、腾讯会议等远程办公软件的涌现也为企业提供了多种便利；

　　另一方面，则是因为无数企业遭受重创，自然是节衣缩食，能租小的绝不租大的，能不租就绝对不租。

　　当然，冰冻三尺，非一日之寒。写字楼的空置率高企，最根本的原因还是长期以来的供需错配。

　　从供应角度来看，地方政府为了追求GDP、追求税收，往往搞一些面子工程、政绩工程，而写字楼夜晚的华丽灯光秀无疑是象征营商活力的一个重要代表。当然，写字楼的税费也是相对比较高的，这又是一笔可观的收入。

　　于是在土地供给时，商业用地供给过多、住宅用地相对较少。很多地方不管一个地块都没有一毛钱的商务属性、是不是有企业愿意入驻，都会在前期规划里强行要求必须配备商办类土地；而且在土拍时，也一般是住宅用地与商办地“捆绑销售”。

　　从需求角度来看，中国互联网发展的进程大大减少了各类企业对于线下的实体依赖，组织边界不断被打破，灵活办公、业务外包、跨界合作、无边界组织大量涌现，公司无需以实体办公楼为单元进行人员的聚合；用户习惯深刻变化，在线消费成为绝对主力。

　　事实上，如果戴德梁行等研究机构也对同属于“商办类”的商铺进行调研，那么一定可以发现，商铺的下滑一定会比写字楼更加严重。写字楼过剩三分之一，那么商铺可能就有二分之一，现在已经不是“一铺养三代”了，而是“一铺坑三代”。

　　另外，P2P公司的暴雷也是重要原因。写字楼对接的是商务需求，包括的是金融、保险、互联网等行业，这些行业往往与经济大周期密切相关。

　　经济上行、市场流动性充裕，便可以大举扩张，即使自身资金链紧张也往往能及时找到外部资金周转；然而一旦经济面临下行压力，货币环境开始收紧，那么在缺乏外部输血的情况下，一点小问题都会演化为大问题，继而就是破产倒闭、卷款跑路，这也就是为什么这两三年我们会看到包括p2p在内的诸多公司大量暴雷，公司都没了，还要办公空间干嘛？

　　此前有人还做过一个测算，以杭州市为例，从2018年6月份到8月份这三个月，共计有148家平台，按照平均每个平台租赁面积1000方、每个平台只有一个公司办公地址计算，暴雷之后空置的写字楼面积达到——148000方（如果一个平台两个办公地点，还要乘以2）！

　　以上谈到的几个原因，都是未来一段时间内难以改变甚至不断恶化的，所以未来一定会有越来越多的写字楼空出来、租金也会越来越便宜。

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　　那么，这么多空置的写字楼，我们为啥不把它们都改成住宅呢？尤其是一线城市，一边是大量空着的房子，一边是大量买不起房的年轻人。

　　事实上，很多地方都已经探索过“商改住”，但往往是雷声大雨点小，或者是干脆叫停、甚至打压。

　　一方面，写字楼规模体量之大，若是大量变为住宅，必然会对市场产生前所未有的巨大冲击。这是地方ZF绝对不愿，也不敢看到的。

　　另一方面，写字楼毕竟不是住宅，规划设计、房屋构造、配套设施上都差距巨大。若是强行改建，必然存在房屋质量问题、消防风险、安全隐患以及水电气等配套配套问题。

　　从房屋本身的增值属性来看，商改住更是一个天坑：商办40年产权、贷款一般只能贷10年、转让税率高达30%以上、个人租赁税高达31%........买了之后，你会深刻地懂得一个道理，“房子也能沦为负资产！”

　　所以对于普通人而言，千万别碰写字楼！如果你是老板，写字楼能租就租，别自己买；如果你是买房人，宁可要差一点的住宅，也不要这种商改住。

　　以前参加过一个线下讲座，对于主讲大V刘德科一个观点很是认同：当有人提问周边城市住宅和深圳可以上学的公寓哪个更有投资价值，他如此回答：住宅优先于公寓，虽然大城市的公寓有一点点优先级，但如果级别不是太低的城市住宅，也依然优于公寓。

　　请记住，在这个时代，方向比努力更重要，买对比买贵更值钱！