东莞:土拍火热一二手成交量缩价涨

中原大咖 2020-07-25 06:32 阅读 1000+

2东莞楼市

2020上半年·东莞楼市大数据

土地供需两旺创近7年同期新高

2020上半年东莞有23宗商住地块成交，总占地面积126.8万平，同比↑306.9%。因成交地块多为价格洼地，楼面价呈下降状态，为10108元/㎡，同比↓0.8%。
受粤港澳大湾区发展利好及毗邻深圳的地理优势，外来房企不断进莞，本土房企拿地积极，上半年东莞土地市场可谓供需两旺。6月迎来土拍高潮，创14年以来单月最高。

全市新房住宅成交面积小幅上涨

2020上半年东莞新房住宅批售13256套，批售面积157.1万平，同比↓25.1%；成交21062套，成交面积245.3万平，同比↑3.7%。成交均价为23894元/平，同比↑14.3%。从上半年各月度走势来看，成交量走高趋势明显，楼市复苏强劲。
上半年许多项目受疫情影响停工延工，整体供应放缓，供应同比下跌，叠加央行对市场流动性积极补充，部分资金流入楼市，需求快速上扬，市场成交呈现缩量上涨态势；从批售成交图来看，供需关系有失衡的趋势。

访客量持续走高客户入市积极

2020年初，受疫情影响，多项目延迟复工，房企售楼部关闭，来访量跌至史低。到3月，全国复工复产，房企积极推货，低首付策略项目增多，转介力度加大，客户来访量“V”型回升。5月，在央行宽松货币政策下，市场流动性充足，资金进入楼市，同时抑制的需求得到释放，房价出现快速上涨势头，部分需求恐慌性入市，推动访客量持续走高。

临深片区新房住宅存量情况

上半年由于疫情影响，供应放缓，市场供不应求，库存消化周期缩短至7.3个月。
截止6月东莞临深片区新房住宅存库面积环比变化情况：长安↓30.7%，黄江↓29.0%，大岭山↓24.5%，塘厦↓13.2%，清溪↓11.5%，凤岗↓9.8%，大朗↓9.3%，虎门↓2.9%，松山湖维持不变。

临深塘厦成交面积占比超20%

2020年上半年东莞临深片区新房住宅成交84.7万平，同比↑9.1%，成交面积占全市34.5%，其中塘厦成交占比高达24.0%，为临深片区最高。
受疫情影响，上半年前段市场较低迷，疫情趋稳后，抑制的需求得到释放，叠加央行降息降准、深圳城市圈等利好刺激，东莞楼市迅速复苏，临深片区因更易受到深圳市场影响带动，成交活跃。

上半年东莞临深区与深圳交界片区新房均价一览表

上半年东莞新房住宅成交TOP10

全市二手房成交下跌超10%

2020上半年东莞二手住宅成交12013套，同比↓13.2%；成交面积124.2万平，同比↓11.1%，占2019全年成交的39.1%。
一季度受疫情影响，部分小区封闭，中介无法带看，二手成交下跌明显。随市场逐步恢复，土拍升温，叠加3月新房备案均价调整，临深及中心片区成交活跃，成交稳步回升。另外，中心城区由于新房供应不足，较多需求流入二手市场，助推二季度二手楼市小幅回暖。

临深黄江二手房成交量维持第一

2020上半年，东莞临深各片区中，黄江成交最高，共计1105套，面积共计10.9万平，同比↑22.3%。其中，松山湖、黄江、塘厦等地因新房供应不足，需求较多流入二手市场，成交量同比上涨明显。而黄江又因具备距离松山湖园区约10公里及与深圳光明区接壤的地理优势，成为深圳客外溢东莞后的投资首选。
清溪成交116套，面积共计1.3万平，同比↓68.4%，为上半年临深片区跌幅最大地区。主要由于该片区新增供应量相比临深其他区较高，新房均价价格又为临深片区最低，一手市场占据主导。

全市二手住宅网签均价持续上升

2020年6月，东莞全市二手住宅网签均价为16824.1元/平，环比↑3.9%，同比↑27.6%。受深圳城市圈规划利好、土拍市场火热等影响，东莞楼市信心得到提振，叠加通胀预期增强及供应减少等因素，东莞上半年二手成交均价上涨明显，涨幅最大的区域主要集中在中心城区及临深片区。
2020年6月，东莞临深二手住宅网签均价为18661.9元/平，环比↑2.2%，同比↑21.0%。临深如长安、大岭山、松山湖等局部供应紧张地区，由于个别高端项目以及周边名企员工较强购买力影响，二手房价长期处于高位，一定程度上提拉了临深整体均价。
自2017年东莞限售政策实行以来已经3年多，下半年一二手市场将会有许多房源解禁进入市场流通，预计对目前位于高位的房价会起一定平抑作用。

东莞市场小结

土地方面，2020上半年东莞有23宗商住地块成交，总占地面积126.8万平，同比上涨306.9%。因成交地块多为价格洼地，楼面价呈下降状态，为10108元/㎡，同比下降0.8%。上半年前期因疫情原因，土地市场较为冷淡，3月起疫情得到控制，各行复工复产，政府加快推地节奏，多宗商住地入市竞拍，开启土拍热潮，6月成交创14年以来单月最高，塘厦、厚街、虎门等热门地区竞争激烈。另外受粤港澳大湾区、深圳城市圈等规划利好影响，外来房企大量涌入东莞市场，因资金实力雄厚占据市场主导。

一手住宅方面，2020上半年东莞新房住宅批售面积157.1万平，同比下降25.1%；成交面积245.3万平，同比上升3.7%。成交均价为23894元/平，同比上涨14.3%。从上半年各月度走势来看，楼市复苏强劲，成交量走高趋势明显。因疫情影响停工延工，整体供应放缓，供应同比下跌明显，而随着访客量不断走高，需求持续上涨，市场显现出供不应求的趋势。临深片区因更易受到深圳市场影响带动，成交活跃，成交面积占全市34.5%，其中塘厦占比最高。一手均价方面，由于3月出台备案新政，取消首次价格备案限制，限价政策放松，一定程度刺激了楼市成交上扬，叠加市场本供不应求状态，上半年均价出现一定涨幅。

二手住宅方面，2020上半年东莞二手住宅成交面积124.2万平，同比下降11.1%，占2019全年成交的39.1%。分区域来看，上半年黄江因具备距离松山湖园区约10公里及与深圳光明区接壤的地理优势，成为深圳客外溢东莞后的投资首选，共计成交10.9万平，同比上涨22.3%，为临深最高。受深圳城市圈规划利好、土拍市场火热、供应减少以及通胀预期增强等因素，东莞二手成交均价上涨明显，涨幅最大的区域主要集中在中心城区及临深片区。截止6月，东莞全市二手住宅网签均价为16824.1元/平，同比上涨27.6%；临深均价为18661.9元/平，同比上涨21.0%。

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