钟点工转型房产经纪人,光明的未来真有这么光明?

搜狐焦点深圳资讯 2020-07-08 09:41 阅读 1000+

来源：城管队长

走进一家光明本土的房产中介门店，见面语早已背得滚瓜烂熟的中介大妈告诉你，街对面的小产权都卖到2万8了，房源不多，赶紧下手吧。然后递给你一张名片，正面地产经纪人，反面保姆钟点工。

惊呆，不禁感慨光明市场的火爆，钟点工都转型经纪人了。为了寻求更加专业的服务，我还是选择了大一点的中介公司。踏入光明新城公园旁某连锁中介，店里仅剩的一个没出去带看的小哥张口就问预算，我们表示刚需不易500万已是极限以后，他竟然淡定地说：“抱歉，光明中心片区买不到，去试试新房或其他地方吧！”接着索要微信后一个华丽的转身，毫不犹豫。

（新城公园实拍）惊呆，上门的客户都不要了，任由我们去其他中介……不仅二手房如此，新房的标语也是耐人寻味。

(光明某盘宣传语)如此火爆的光明，蕴含着深圳人对新区建设的大力支持，和对参与本土房地产价格游戏的一腔热血。究竟，这些押注光明的前瞻者们，是智慧超群，还是仅仅是羊群呢？1短期落地我们以小见大，先从最落地的上班族刚需来说说。光明最大的可落地吸引点，是宇宙街道办南山科技园的外溢。一条地铁6转13的上班路线，直接盘活一个区。就好像大家买满是城中村工厂的沙井，只需一条11号线做理由就够了（当然，大空港那些规划也是考虑范围的）。很巧合的是，从光明的凤凰城站到科苑的地铁距离刚好和沙井塘尾站到科苑的距离差不多，都是27公里。

11号线从塘尾到后海站的地铁内时间是35分钟（根据11号线发车时间表和亲自体验），6号线和13号线的最高时速是100公里，11号线是120，所以光明到南山会比11号线慢一点，然后上屋站6转13要换乘一次，由于分别在地上和地下，要走个4、5号线在深圳北站一样的“天地通道”，可能要再花10分钟以上。以此测算，从光明到科苑的地铁内时间至少要45分钟，加上进出站和地铁外通勤，勉强可以达到65分钟以内（具体多久根据实际情况自行测算），很多小广告宣传的30分钟畅连光明南山，显然是不存在的。如果驾车的话，走南光和龙大高速，时间大概也是一小时，但未来随着光明拍地的增加，住宅的增加，人口的增加，上班堵不堵车，很难说。当然，在深圳，一个小时多一点的上班通勤，也是可以接受的。同样的公共交通通勤时间（到南山），刚好可以买到深圳的“刚需大本营”布吉（该地占到龙岗区单月成交量的40%），布吉的房价在4万多，且离福田比光明更近，还有罗湖提供的诸如商业娱乐医疗等各种配套便利，也是光明至少5年赶不上的。只是，布吉存在道路交通不便、房屋老旧、学区欠佳等弱点，比不上生机盎然的光明的。

（布吉房价，来源于链家）这么对比来说，从实打实的即买即住来讲，二手房的“破6奔7”成交价显然有市场过热和透支未来的情绪在里面，6万的价格透支到13号线建成，也就是2022年12月28日，而7万的价格就更是到3年以后去了。

几个新盘的限价差不多合理。2年半以后也要超过1小时的南山通勤，暂时还没有成规模的企业入驻，除了大仟里外其余商业都在建设中，现在也就值5万。总之，光明，5万合理，6万泡沫，7万透支。2中期预期今年6.11的科学城批复，和被隐藏的那套7万成交房源，着实又点燃了一波光明的情绪。

这波情绪中蕴含着两个疑问：1. 科学城靠不靠谱？2. 7万的买家傻不傻？满是高科技产业的科学城不一定能建成，但一座填满产业与人口的新区还是问题不大的。尽管“世界眼光”、“高点定位”这些国际范的词汇相当扎眼，但光明现在1417件的年PCT专利申请量仅占深圳的8.1%，88个创新载体仅占深圳2260个的3.8%，目前还没有一个向“科学”进发的基础，未来光明还得靠着有形之手的强力推动。反正，科学这个东西可不是一时半会的事情，而且西丽科教城和龙岗大学城还会瓜分深圳不少的科研资源。好在，当局者对光明足够重视，且不谈最近科学城批复、中大深圳校区准备开学等大新闻，最近两年光明不停卖地的节奏，就足以证明这里要有意导入人口了，而且水涨船高的楼面价，也侧面反映这个地方需要点收入来搞投资了。

光明中心区大片的黄色住宅供应，坐实了这里“新城”的定位。

从统计公报的数据也可以看出这一点，光明19年固投比上年增长29.7%，比宝安的22.3%和龙华的17.1%还是高不少，而且，国有投资增长129.0%，基础设施投资增长107.8%，这是真发力了。

走在光明的大街上，各种基础设施的建设和城市界面的维护，还有光明文化艺术中心等公共场馆的热闹施工，都仿佛在向市民诉说，深圳造新区是认真的！

那么，愿意花7万/平入住光明中心区的业主，想必也是看到了当局者的决心和新区的未来，傻倒不能说他傻，只是这个价格，买的是2、3年以后的光明中心而已。3长期可能再长远来看，光明到底是一个怎样的角色？深圳城市发展战略独立报告负责人赵燕菁有一个观点，就是城市发展进入持续人口年增长超过3% 的高速期之后，要采用“跨越式”发展的思路，才能更高效的建设城市。何为跨越式？就是建立副中心，让产业、人口以及各种城市功能可以基本完全脱离主中心，在副中心“自给自足”。就好像现在的南山人一年不去一次罗湖，也可以过得非常滋润。而20年前的南山，只是规划中的城市副中心之一而已。为什么要“跨越”呢？因为如果不建立副中心，仅仅是一步步外溢发展，会导致老中心地位永远不变，地价急剧上升，企业外逃，人口流失，最重要的是不得不高价拆迁，而这种拆迁其换来的收益可能还不如拆迁付出的成本。所以，近几年来高速成长的城市都是采用副中心模式，上海的浦东，郑州的郑东新区，西安的高新区，武汉的光谷新区，都是弱化原主城区唯一中心地位，将人口疏导到城市副中心，实现低土地成本的城市扩张。不过，这种副中心在规划中一般不会写得那么明显，比如上周五刚刚发布的武汉总体规编，车都、临空、光谷都是副中心，但很显然，更多的资源还是会向光谷倾斜。广州倒是个例外，在十三五规划图中只标注了南沙副中心，意图明显。这也许是因为广州以前“摊大饼”式的外溢发展效果实在不佳，也是近二十年被饱受学术界诟病的一个点，它现在急需改变思路，向外界展示其发展方向。不出意外，深圳的十四五规划中依然会有坪山副中心、沙井副中心、龙岗副中心等多个副中心，搞得好像都差不多似的，但从现有数据和城市发展规律来说，未来当局者最倾向发展的，只有光明和沙井这两个新城，而相比沙井，光明的可用土地更多。所以，放在5年、10年之后，如果深圳的发展按照决策者意图顺利进行，光明的未来还是非常光明的。中国的城镇化率还有1亿多人的空间，这些人将依然往北上粤三大城市群聚集，15年之后，光明也许会聚集数百万的人口，这些人在光明可以满足从工作到生活的一切需求，不必跑回“老南山”。