深圳楼市魔幻抢购真的是人类奇迹吗？

6月的深圳，平均气温32度，楼市如高温一样持续火热。

2020刚过半年时间，深圳楼市就多次荣登网络热搜榜，从百万喝茶费到近1200人抢去年被嫌弃的五套房，再到“万人摇号”抢不到400套房，“魔幻”一词是舆论对此最好的形容。

1．

关于魔幻，我早在4月29日《深圳楼市真的可以永远魔幻上涨吗？》一文就表达了对持续上涨的担忧，一直到6月22日，国内主流媒体纷纷以“魔幻”为名惊叹深圳楼市的抢买魔力。

两条信息隐射出深圳楼市有多魔幻。

一条是每日经济新闻的《深圳楼市魔幻一幕：去年被人嫌弃的5套房 今年1171人抢》。核心内容是：开盘初还愁去化的深圳宝安中心区的新锦安海纳公馆没想到，退订出的5套房，居然刷新了深圳摇号记录。6月20日深夜，海纳公馆公示诚意登记客户名单，3天共计1191组客户参与诚意登记，经初步查重去重后，共计1171组诚意登记具备购房资格。换句话说，海纳公馆此次中签率不足0.5%，234人抢1套房。

另一条是，界面新闻所发布的《深圳魔幻楼市一天：融御华府摇号“造假”惹争议》。内文写到：融御华府预售394套住宅房源，需要认筹金100万，有8998认筹，中签率仅4.37%，项目认筹资金将近90亿。

由此可见，魔幻的深圳楼市，堪比热门公务员考试数千人争一职，或北上广车牌摇号的概率可能都比在深圳买一个房子更容易点。

“买到就是赚到”，这是近十年深圳地产圈我听到的流传最广的话，每当路过深圳很多地产中介店面时，确实能感觉到一种歇斯底里与勇猛直前的狂热买卖精神，尤其在今年疫情之下，深圳这种追涨上车潮似乎更加激烈。

楼市躁动下，这座中国最独一无二的移民年轻化城市，相较于它曾经的奋斗不问西东改革精神，我还是更喜欢曾经的蛇口精神，“时间就是金钱，效率就是生命”。

2.

一千个人眼中有一千个哈姆雷特，一万个抢房者眼中也有一万个地产价值。

近十年来看，每一个买到深圳房子的人，无疑是最大受益者，小产权除外。这话似乎如魔咒一般，一轮又一轮割向抢票上车的深圳购房者，不管抢不抢的到，深圳楼市已经成为全民的狂欢、喜怒哀乐与人生意义。

换句话说，如果想留在深圳，不买房可能是一生罪过。

恰好是上个周末，我与朋友去坂田附近，这片华为人聚集最多的区域，朋友谈起他的房价2013年买时3.25万，现在价格已经到9、10万每平米。这样的故事，你在深圳，多如牛毛，就如同大街小巷的肠粉、炒米粉店一样多，只要在深圳买个房子，资产评估基本上就可以达到至少7位数，如果是近五六年以来的新房，那价格至少能到8位数——千万。

这样的故事不仅仅局限于在深圳工作或生活的人。全国人民来炒的故事我也听到不少，比如某外地国企来深圳招商，一位副总裁带队了20号人，该副总裁指了指其中一位说，“除了他之外，其他人全部在深圳有房，最少一套。”

深圳房地产研究中心数据显示，2015~2016年深圳房价从3字头跳至5字头的时候，投资性购房的比例迅速从20%上升至40%。此后，深圳楼市投资需求比例常年保持在30%左右，高于全国绝大多数城市。深圳中原研究中心数据显示，今年5月深圳投资客占比为35.62%，较上月升了4.94%。

不管是炒，还是刚需，人类本质上都是利益驱动型的动物。当买深圳房子可以以最快的速度保值增值时，请问还有其他更好的选择吗？至少这么多年来看，没有。

目前来看，2020年这波深圳房价上涨，很大可能会成为又一个2015-2016年。

回顾历史知今朝。早在2016年10月12日，全球知名金融机构瑞银就发布观点称，深圳住房的负担难度已经超过楼价绝对值更高的香港，成为全球最买不起房子的城市。同年的9月数据是，深圳新房价格当月同比飙涨42%，位居十大城市之首。

同年9月15日，美国经济咨询公司Longview Economics的一项最新研究显示，深圳已成为全球房价第二贵的城市，仅次于美国加州圣何塞。该分析显示，深圳典型住宅的价格已达到80万美元左右，房价收入比为70。自2015年初以来，这座城市的房价平均上涨了76%。

报告强调：“北京和上海的情况相似，但不像深圳那么极端。”

作为普通消费者与楼市观察者，我的切身感觉是，从2015年至今这五年，全国没有一个城市房价可以堪比深圳的狂热，可能大概率是全球也很难找到第二个。

毫无疑问，照目前的魔幻速度前进，深圳楼市今年涨幅十之八九可以位居全球。而这似乎与疫情没有半毛关系。

3．

讨论深圳魔幻楼市有没有泡沫？像一个哲学性问题，毕竟讨论泡沫与泡沫破灭是两回事，只有潮水褪去才知道谁在裸游。

但有一点值得重视，不管是企业杠杆，还是家庭部门杠杆，这么些年早已经水涨船高，高于发展中国家，所以，前些年的企业部门“去杠杆”也说明监管层早就注意到风险之处。

中国人民大学经济学院早在2018年就做过一项研究，“由于中国居民收入占GDP比重偏低，所以家庭债务/GDP的测算杠杆率方式会低估中国家庭部门债务问题的严重性。以家庭债务/家庭可支配收入测算，中国家庭部门杠杆率高达110.9%，已经超越美国。”

众所周知，家庭部门的主要杠杆是房地产，而企业杠杆又决定了个体的收入情况及经济发展走势。换到深圳就更严重了。

2019年央行所发布的《中国金融稳定报告(2018)》显示，尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平（62.1%），但近年来增速较快。2008年，这一数据仅为17.9%。

从居民资金杠杆率来看，有8座城市超过了100%，分别是厦门、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、苏州和广州。其中，厦门的居民资金杠杆率高达172.2%，深圳以144.4%位居第二，杭州以136.7%位居第三。

在当前国际关系不稳以及美国提出“制造业回流”，全球性形势复杂的环境下，我国四十多年的高速发展开始逐渐向质量与包容性增长看齐，而无论是企业，还是个人，像以往一样常规式发展路径，显然到了拐点，当经济红利步入下半场时，我们从未见过，从未经历过。

甚至从这个意义上来说，当我们嘲笑日本房地产失去的十年时，我们无动于衷，我们难以预见到它的代价与残酷。

日本最有影响力的经济学家辜朝明在其著作《大衰退》中提到，地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失，达到1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和，这个数字还相当于日本3年的GDP总和。

因此，人们需要警惕的是，当这十年，或这五年，深圳楼市持续魔幻上涨时，是否也意味着其窗口期不断收窄？风险不断积累？这种魔幻上涨是否更大的负作用会透支未来？

这种魔幻上涨的奇迹真的可持续吗？

没有人可以给出答案，就如同今天狂热的人都只需要看结果就好了。但以历史为鉴，狂热的上涨背后往往预示着迅速跌落的过山车。

还是以日本为例，1986-1991年最后疯狂期，6年1.7倍。这个过程持续了大约6年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%），其中1987-1990年间年均增速高达24.6%，超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。

4.

魔幻上涨的深圳楼市所带动的溢出效有多大？

没人知道。但，确实需要相关部门及时统计其导致的产业外迁到底有多大？这五年到底有多少企业外迁？这些企业是不是深圳所需要的？

根据据中国百强研究院对深圳制造业的调研情况，在已经统计的18512家企业需求中，超过3000家亟需在2020年6月份前迁移，其余企业也在1~3年期间寻求新的产业园或者购地自建厂房。企业迁移主要体现以下特点：

1、 企业迁移出原有园区主要是园区产业配套落后、园区租金持续上涨、劳务工紧缺等因素。

2、在所统计的企业规模中，规上企业是深圳市各区极力保留的，但租金高昂使企业无法忍受，规上企业成为近年迁移的主流。

3、根据与企业交流，目前企业选择内地发展成为趋势，其次是深圳周边城市、深汕特别合作区等领域。

4、交通、物流、供应链已经不是制约企业发展的主要因素，劳工成本、招工难、生产基地的稳定及政策的稳定是目前企业主要的考虑因素。

中国百强研究院给出的结论是，深圳外迁企业持续增多，这只是冰山一角。

40多年前，作为渔村的深圳敢为天下先，引领并带动了国内经济发展腾飞，深圳创下了多个奇迹，比如最多民营上市公司，2019年，深圳上市公司总市值破7万亿元，居全国第二；深圳上市公司实现营业收入4.65万亿元，同比增长11.33%，增速在全国主要辖区中排名第一。

另外，深圳一手打造了深莞惠ICT珠江东岸产业格局，从华为、腾讯、中兴通讯、步步高衍生出的OV系（OPPO与VIVO）、TCL、创维、富士康产业链聚集于此。40多年后，深圳最终只能靠房地产取胜吗？

玻璃大王曹德旺是近些年少有的批评房地产的企业家，他这句话值得深思：实体经济是一国经济的立身之本、财富之源。先进制造业是实体经济的一个关键，经济发展任何时候都不能脱实向虚。

如果拿今天的深圳楼市魔幻狂想曲与深圳曾引以为傲的奋斗精神相比，我似乎更喜欢《天堂向左，深圳往右》里的肖然，一穷二白来到深圳打拼，做过销售，干过采购员，卖过号称能治痔疮的神奇香皂。那种奋斗劲比靠买房子来得踏实。

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