这种房子，一步天堂一步地狱

01.

人人自媒体的时代，知识获取渠道杂、成本低、谣言多，这就造成了网络上经常充斥着一些未核实过的、胡说八道、乱博眼球的信息出现。如果不是具有一定的识别能力，很容易就会被这些信息攻陷。

这几天，安静所在的很多群都在讨论一张莫名奇妙的截图——

这个反智的谣言，很多人转发给我，而且有很多大V以及权威人士也在问这个截图的真实性。但我可以很明确的告诉大家这条消息是假的，而且假的离谱。

这里面也存在很多的逻辑错误点。我希望通过这个辟谣跟大家顺便普及下金融常识，以免被人乱带节奏。

逻辑错误1：一个银行网点每月有1000-2000个账号断供，一个四大国有行的一级支行的所有贷款户加起来可能才只有1000-2000个，请问每个月断供这么多，那应该理论上整个支行所有的贷款都断供了。

逻辑错误2：断供是贷款和信用卡账号至少要连续逾期满3个月以上才可以称为断供。否则只能叫逾期，写这段子的人，看来连断供和逾期是什么都没搞清楚。

逻辑错误3：一家银行断供账号达到1.3万户，按每个户断供贷款金额平均200万算，合计该银行当前不良贷款总额应该有260亿。前年浦发银行成都分行爆发的800多亿贷款违约，其累积周期达到10年，才捅出这么个大窟窿。

如果按照段子里写的这个断供规模，深圳所有的银行当前都应该不能放贷款了。那为啥现在深圳银行还在正常运行呢？

还有一个值得商确的问题是：全国的法拍房达到了82万套。而据公众号@冰山指数 监测30个城市的数据显示：2017年1月至今，30个城市累计法拍房源最多的一个月只有8023套房源。

全国法拍房数据监测 图片来源@冰山指数

2020年平均每月的法拍房源只有4000套，82万是从哪里来的？谣言把实际法拍房源数夸大了200倍。

再看里面深圳的法拍房数据：深圳2017年至今，法拍房源最多的一个月是239套，2020年没有一个月的法拍房源数超过100套。

深圳法拍房数据监测图片来源@冰山指数

对比这上逻辑漏洞以及公开的数据，真相其实一下就出来了：这个人在胡说八道，是将数据夸大一万倍后的谣言。

02.

当然，如果仅仅是充当一个辟谣的角色，安静也没必要去写这么一篇文章。事实上，这则谣言里面，一个关键词大家可能非常感兴趣，那就是：法拍房。

关于这个词汇，也有很多人在公开场合问过我这个问题，这次索性就摊开来讲。讲讲普通人在这个领域有什么样的机会、又要避免什么样的坑。

在此之前，我们有必要来普及一个大家不常接触到的词汇：药单。巧的是，我有一个好朋友，名字就叫@药单陈，之前就专业负责这种不良资产的处理。

所谓的药单，并不是指房屋本身的有问题，而是指房子本身的股权结构有问题，产权有问题，从而导致交易非常的困难。

而法拍房，只是药单其中的一种。法拍房一般是以评估价的7折起拍卖（比如1000万的房子，700万起拍），再加上不限购，起拍价非常的诱人，相当于“捡漏”。

关于这种房产，我做了一张大概的思维导图，大家可以将就看下——

早在2012年，阿里房产就有一个拍卖平台，只不过，那时候还并未进入市场焦点。

而随着楼市进入大众视野被大众所关注，进场的玩家越来越多，其实利润已经不高了，成交价到达80%-90%甚至超出二手房的成交价。

我们来看冰山指数发布的这个图——

将这个图放大来看，我们可以很清晰的看到一个事实：深圳的法拍房的最低折扣率大概在84%左右，而高一点在达到了125.8%，已经不是小白想“捡漏”的战场了。

而到了2020年，深圳的法拍折扣率几乎一直在120%以上，平均一套法拍房有10个人抢。（这与市场热度相关，因为好房从来不愁卖，即使是法拍房）

而且，现在的法拍很多都不怎么赚钱了。市场上很多中介都承诺可以帮忙做法拍，但随着进场玩游戏的人的增多，佣金比普通的房产交易还低。

有时候甚至低过1个点。因为无风险的房产确定性增强了，捡漏的机率太低了。而这里面的逻辑，安静之前也在小密圈解答过——

而这里面更深层次的逻辑，是关于这类特殊房产的操作，也一并形成了一套很完整的产业链，而肉就这么多。而即使你啃下来了，也不能能很好的消化掉。

我就不提关于清租、民间负债等这一系列的骚操作了，有的法拍房，就是算下税费，也足够你喝一壶了。

比如说2018年的时候，深圳的法拍房就出现过这样一个案例。一男子通过法拍的方式，以369万的总价拍到了市值550W的房子，皆大欢喜。

可是猛的一看税费清单，瞬间傻眼了。因为这套房子原先是公司持有的，登记总价不足5万，与成交价相差太多，所以按差额的60%收取土地增值税。最后税费+总价，成本高达611万。

想退房？25万的保证金就打水漂了。所以说，产权清晰的法拍房不会便宜，而便宜的法拍房，而且要全款，里面的水太深了，一般人根本承受不住，玩的就是心跳。

03.

当然，比法拍房更有技术性的、更心惊肉跳的，利润性更高的，则是“银主盘”。

银主盘是什么意思呢？就是还未进入到法拍程序，由银行主导，压在信贷部门手里的房子。

银行分前中后台四个部门，最后一道就是不良资产的处理部门，资深的玩家应该听过这类房产。

一般来说，如果有业主发生断供、抵押催收等事件，房子就会进入到不良资产部门进行处理。

这时候，如果你与银行有着良好的合作关系，在这一步就可以直接介入进去，以协调的方式直接将银主盘啃下。

原业主因为不想进入法拍影响自己的征信，也想尽快偿还这笔债务，会很高兴的让第三方介入处理，这时候的价格，会远低于法拍，但操作的难度更大。

大肉通常都是不会放出来的，放出来的大部分是骨头。这部分的房产，大部分是大肉，关键看你怎么去吃，敢不敢吃。

而我们称这样的操作为“解药单”，意思就是将不良资产解救出来，变成可以交易过户的房产。

解的核心在哪？主要在于尽调和厘清负债。因为你不知道里面到底是鲜花还是炸弹。

之前有人作过一种很形象的比喻：这类不良资产，就象是无数有毒的高压电线，层层缠绕在你的未来房产证上。

解药，就是细心耐心地一层层把这些线剥开，最后还你一个干净的产权过户。

如果是对银行的负债还好说，因为还可以从个人征信报告中显示出来，但民间负债就很难查出来了。

比如说你跟朋友借了50万做周转，如果是转帐是会显示出来的。但如果是现金交易呢？你就完全摸不清头脑了。

不依靠民间征信系统、不做尽调，普通人根本查不出来。

之前的@药单陈 药总就给我介绍过一个他亲自操作过的案例。原业主的房子评估价大概在1000W左右，在龙华，想800W左右卖掉。

根据前期的调查，他欠了银行450多万，民间欠了400万左右，总负债超过800多万了。一般来说，房子总负债超过7成，一般的赎楼公司是不愿意去赎楼的。就算有赎楼公司去赎，利息也非常的高，因为风险很大。

当时原业主找到我朋友去赎楼，可能是嫌他的利息太高了吧，转而找到了其他的赎楼公司，大概节省了10万块左右的成本。

可是，第一次赎楼赎了600多万左右资金之后，发现房子又被查封了。原因是他之前帮别人做了担保。可是，已经垫了600多万进去了，不赎楼就等于打水漂了。

于是赎楼公司继续垫钱进去赎楼吧。可是，第二次赎楼之后，房子又被查封了。原因是之前一笔隐形的民间负债没有尽调到，数额虽然小，可是查封的速度很快。

到了第三次赎楼，更魔幻的一幕出现了，在国土局过户的当天，连税费清单都打出来了，正当准备换柜台的几分钟时间里，房子又被查封了，吓的赎楼公司不敢去赎了。

因为已经垫了700多万进去了，而房子总价也才800万，再赎下去除了利润小之外，最主要的是里面还不知道有多少隐形的负债，不知道还有多大的坑要填。

朋友讲述，现在的局面还僵在那里，连赎楼公司都怕了...以为是朵鲜花，结果却碰到了一个天坑、一个炸弹，叫天不应，叫地不灵。

所以，低于市场价的笋盘，幅度在10%往上的，一般都是有问题的，购房者要千万小心。

04.

去年的时候，安静的小密圈就有人提问过一个案例，大家可以回顾下——

这种案例的解决方式是什么呢？普通结局无非就是官司打赢了，但是，不好意思，钱你已经拿不回来了。因为原业主已经资不垫债了。拿到的钱也全部去还债了，哪还有钱还你？

而原业主的房子，最多只是多一道查封，已经无所谓了，而你却损失了定金，你的钱只能打水漂，认倒霉。

除非这个业主翻身了，你还有将钱拿回来的可能。但这种机率是有，但无限接近于0。

而这里面，涉及到买不良资产的另一项风险：机会成本和资金成本。

上面的这个案例，从深圳目前房产的总价来看，其实不高，只有20多万。但如果是全款购买的呢？深圳的套均总价在600W左右，也就意味着600W的钱你全部套死在里面了。

除了定金损失之外，药单还有一个很大的成本，就是时间成本。一般来说赎楼要越快越好，因为风险大，所以利息特别高。

深圳的房子，动不动大几百万，如果贷款购买这类特殊房产采用贷款形式购买的话，周期会被拉长，利息会特别高，高一点的甚至可以到达100多万。

所以，选择这类房产的买家，大部分是全款购买，这样可以节省成本。但很多小白客户，其实手上是没有什么钱的，只能去借钱。

比如说一套1000W左右的房子，手上只有300多万，余下的700多万是要担保公司借的，而这里面产生的利息也足以让现金流不强的人瞬间倒下。

这时候，你想去撤消资金监管，也是不太可能。因为很多银行是要求买卖双方一起签字才能同时撤消的。如果卖方不同意，你就只能一直等。

一天5000块的利息，最长要到3个月，银行才会自动撤消资金监管。一个月就是15万，3个月就是45万，这样的高利息非常的恐怖。（除非你去做公证）

这样下去的结果，即使本金没有损耗，但3-5个月这笔款是拿不回来，也就意味着这段时间你想买其他的房子，也完全没有可能。

深圳目前不是淡市，好一点的房子一天一个价，等3-5个月之后，你之前看上的房子，可能又是另外一个价格了。

这是很多人等不起，也非常折磨人的，因为你要耗费大量的精力和时间，等着这个房子交到你手上，里面还有不少隐形的、你无法预知的坑等着你去跳。

你可能会长期失眠、承受巨大的精神压力，每一点风吹草动，都足以让你的肾上腺素迅速的升高，跟高血压没什么区别。

05.

有一句话说的好，高收益通常伴随着高风险。去碰药单的人，要么专业性非常的高，用钱买过很多很多的教训。要么呢，完全被套死，推倒重来。

我见过很多玩药单玩的很溜的人，赚的盆钵满满，也见过碰过一次等于将之前赚的全部赔进去的人。深圳的普宅你随意买，最多损失点利息，不至于赔的很惨。

但这类房产，赢了会所嫩模，输了搬砖干活，真正的一步天堂，一步地狱。普通 人不要去碰，因为真的玩不起。

即使要玩的话，要注意里面的陷阱与找到专业的人、专业的团队，放低预期，平稳心态，会省很多事。我总说：买房是一种修炼。因为要做的功课实在是太多。

最后分享一段话，很触动，共勉——

你所挣到的每一分钱，都是来自对这个世界的认知。你所亏掉的每一分钱，都来自对这个世界的认知缺陷，你很难挣到超出认知范围的钱。

除非，靠运气。但是，靠运气挣的钱，最后也会靠实力亏掉，这是一种必然。

这个社会最大的公平在于：当一个人的财富大于自己认知的时候，这个社会有100种方法收割你，直到让你的认知和财富相匹配。

------END------

深圳买房必看

▼

片区分析:

布吉·碧海·宝中 · 香蜜湖· 光明· 龙中 · 大运 ·南山 · 宝中片区名校 · 龙岗中心城· 龙岗二手房小区点评① ·龙岗二手房点评② · 深圳龙岗二手房点评③ ·龙岗二手房点评④ ·龙岗二手房点评⑤ · 豪宅二手房点评① · 曼谷楼市调研 · 珠海

买房案例:

凤变冰 · 10年6套华为离职老司机 · 返乡置业失败案例 · 被套路月供10W · 不炒房 · 11年买7套 · 科技园码农 · 燕郊投资客 · 滴滴老司机 ·美女工作10年买10套房· “套路”的中介 · 40套房的深圳女房东

实操：

深圳入户攻略·深圳卖房攻略·深圳装修攻略·深圳信贷攻略·1000W买房攻略

PS：进入2020年，在无数次升级改版之后，安静的小密圈再次升级啦！新版的小密圈，将加入“家庭资产配置计划”这一系列。

面向客户主要针对近期想要买房或者改善的读者客户群体，会员可免费参与一次，非会员2000/次。

安静的小密圈一直在不断升级当中，除了有各行业的实操大咖坐镇解决购房者的痛点外，还有入户、专车带看、融资、砍价、装修、出租等一条龙服务，欢迎来撩~

感谢阅读，码字不易，顺手点个“在看”吧