东莞住房租赁出台惠民新政

南方网 2020-05-11 07:39 阅读 1000+

近日，东莞市政府正式印发实施《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（东府〔2020〕35号）（以下简称《实施意见》）。东莞市住建局现就《实施意见》相关内容简要解读。

一、东莞住房租赁市场基本情况

（一）东莞租赁住房的发展现状

不同于北上广深等一线城市面临结构性供给失衡的问题，现阶段东莞租赁住房基本实现了数量上的供需平衡，并略有盈余。

在需求方面：一是流动人口数量大。根据市公安部门“二标四实”采集数据显示，截至2019年7月，全市流动人口955.8万人，户籍人口仅为221万人（“二标四实”数据），流动人口数量巨大，有较大的租赁需求。二是租赁意愿增强。随着近年来年轻人住房观念的转变，越来越多的外来流动人口尤其是年轻人租房意愿不断增强。

在供给方面：一是租赁市场规模大。目前东莞登记备案的出租住房共27.6万栋（套），可容纳流动人口总数约达460万人。(数据来源：东莞市新莞人服务管理系统）二是自建房屋比例高。东莞租赁房源主要为自建房及商品房，其中自建房占总数80%以上。三是房源类型多样。包括：1.直管公房、公共租赁住房等；2.集体建设用地和宅基地上建设出租的自建房；3.住宅小区的出租住房；4.租赁机构运营的品牌公寓。

住房租赁群体情况：一是中青年群体租房占比高。二是“空巢青年”数量位居全国第八。三是高层次人才不断涌入。

（二）东莞住房租赁市场的主要问题

一是租赁住房存在供需不匹配的结构性矛盾。城中村是东莞住房租赁市场的主力，但整体居住环境相对较差。中高端房源供给不足，与东莞招才引智的政策要求不相适应，同时中心城区、交通站点周边租赁住房需求大，但租赁住房供给有限。

二是租赁企业发展速度慢、行业规范滞后的节奏性矛盾。受制于城中村的廉价出租屋等原因，全市专业化租赁企业发展速度慢，机构租赁的房源规模较小。

三是支持政策力度大与市场主体动力不足的内生性矛盾。存在个人闲置房源出租积极性不够，国有企业“压舱石”作用不明显，村集体参与租赁试点意愿不强烈，住房租赁企业或个人接受政府纳管意识不强烈等问题。

二、《实施意见》总体思路与特色亮点

（一）总体思路

《实施意见》是培育、发展及规范东莞住房租赁市场的主要框架和统领性文件，坚持“市场为主、政府托底、撬动存量、提升品质”的租赁住房供应基调，明确以市场为主调动各参与主体活力，由政府托底提供基本保障，积极盘活存量增加供应，提升居住品质，促进职住平衡，解决东莞多层次住房租赁需求。

《实施意见》的起草主要围绕以下三个方面展开：一是贯彻落实国家、省的工作部署，确保培育和发展住房租赁工作有序推进。二是充分借鉴先进地区的经验做法，并结合东莞实际，提出东莞发展住房租赁市场的主要框架。三是针对东莞在培育和发展住房租赁市场存在的管理体制弱化、工作机制不清、平台成效一般、城中村住房租赁管理难、二手房东管理缺失等诸多痛点和难点，提出针对性的政策建议。

（二）主要内容

《实施意见》紧密结合东莞住房租赁实际，共分七章二十四条，共有七个方面的特点：

1、总要求。包括指导思想和工作目标等内容，重点明确东莞租赁住房供应基调。

◆明确培育和发展东莞住房租赁市场的总体思路

结合东莞租赁住房存量房源供应充足的实际，《实施意见》第一章第二条提出：坚持以“市场为主、政府托底、撬动存量、提升品质”的租赁住房供应基调。积极盘活存量住房，严格限制新建租赁住房。

2、育主体：在培育市场供应主体方面，重点提出要规范住房租赁企业和二手房东。

◆重点培育龙头企业，充分发挥行业引领作用

通过加大对龙头企业的支持力度，有助于培育行业标杆，引领大、中、小住房租赁企业协同发展。《实施意见》第二章第一条“发展住房租赁企业”具体提出：落实国家有关加快发展生活性服务业的支持政策，充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成以龙头企业为引领，大、中、小住房租赁企业协同发展的格局。

◆强化对住房租赁企业的监督管理

《实施意见》第二章第二条进一步明确：凡在东莞从事住房租赁业务的企业，或者注册登记经营范围包括“住房租赁”“房屋租赁”、“公寓管理”等内容的企业（含注册登记在外地的住房租赁企业在本市设立的分公司），在取得营业执照之日起30日内，应到市住房城乡建设局申请办理住房租赁企业备案手续。

◆支持和规范个人出租住房

《实施意见》第二章第五条明确规定：转租住房套数或者间数达到10套（或10间）及以上的，应当申请设立住房租赁企业，依法办理市场主体登记，并持在本市注册的营业执照、本人身份证明、固定服务场所证明等材料到市住房城乡建设局办理备案。

◆住房租赁市场为制造业城市保驾护航

《实施意见》第二章第六条“规范城中村住房租赁”明确提出：“城中村改造后出租的，租金水平要参照市场指导价合理定价”，避免因提高租赁住房品质，给产业工人带来住房成本的大幅上升。

3、促消费：在鼓励住房租赁消费方面，重点提出要逐步实现“租售同权”。

◆租赁住房的水电气执行民用价格

为降低东莞外来人才的住房成本，提高外来人才对东莞的认同感和归属感，《实施意见》多处提到租赁住房的水电气执行民用价格，如第三章第一条“完善住房租赁支持政策”提出：住房租赁企业运营管理的租赁住房的水电气执行民用价格，水电气使用存在混合性质情况的，应分表计量，未分表计量的，由供用双方协商混合用量比例，执行分类价格；再如第五章第一条“积极盘活存量住房”提出：住房租赁企业运营管理的租赁住房的水电气执行民用价格；又如第五章第二条“规范改建房屋用于租赁”提出：住房租赁企业试点商业用房等改建租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

◆明确租赁双方权利义务，强调出租人的安全主体责任

《实施意见》第三章第二条提出：住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除、修改合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行房屋维修义务，保证住房安全、室内设施正常使用，承担出租房屋空气质量合格的主体责任。并重点强调“出租人应当履行出租屋治安与消防安全责任。”

同时也要求：承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，不得在未经出租人同意下擅自转租，并按时缴纳租金。承租人和共同居住人依法改变房屋使用功能和布局的，应当确保出租屋改变后具备基本的治安条件，符合消防安全技术标准。

4、优保障：在完善公共租赁住房方面，重点明确要打通租赁住房与公共租赁住房政策通道。

◆扩大房屋租赁补贴发放范围

《实施意见》第四章第一条提出：完善租赁补贴制度，结合当地市场租金水平和保障对象实际情况，按照分档补贴的原则合理确定租赁补贴标准。将入住市属租赁企业住房的新就业职工、外来务工人员纳入租赁补贴发放范围。

5、提品质：在优先盘活存量住房方面，重点明确提升存量住房品质。

◆积极盘活存量住房

《实施意见》第五章第一条提出：加快城中村和城市老旧小区升级改造，创新投融资机制，运用市场化方式吸引社会机构参与更新与物业管理，鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、城中村和厂区租赁住房微改造，盘活闲置空间，实施专业化运行管理。通过后续物业管理，便民设施付费，商业收费等多种渠道，实现投资回报平衡。

◆规范改建房屋用于租赁

《实施意见》第五章第二条明确：各园区、镇（街）应根据租赁住房供需状况，优先盘活存量住房资源。住房租赁企业试点商业用房等改建租赁住房的，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。改建后的租赁住房不得销售。

◆严格限制新建租赁住房

《实施意见》第五章第三条提出：各园区、镇（街）要严控增量、合理布局、统筹推进，将新建租赁住房纳入城乡规划和住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，经匡算市场化供应难以满足租赁需求的，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。

◆优化租赁住房空间布局

通过统筹协调租赁住房的布局，有利于促进住房租赁市场供需平衡。《实施意见》第五章第四条重点强调：租赁住房的筹集要与国民经济和社会发展规划、国土空间规划等充分衔接，优化配置多层次住房资源。

6、降成本：在加大政策支持力度方面，重点落实税收优惠政策。

◆落实税收优惠政策支持

《实施意见》第六章第一条提出：对房地产开发企业利用新建住房开展租赁业务结束后出售住房的，按照新建商品房办理销售、不动产登记手续，按有关税法规定缴纳相关交易税费。

7、强管理：在加强住房租赁监管方面，重点明确完善住房租赁管理的体制机制。

◆落实房屋租赁属地管理责任

《实施意见》第七章第三条提出：设立“市-园区、镇（村）-村（居） ”三级房屋租赁管理体制，深入推进各项房屋租赁管理工作，并形成有效的上下联动反馈机制；充分发挥各园区、镇（街）人民调解委员会作用，将住房租赁纠纷纳入调解范围，化解住房租赁矛盾，维护住房租赁市场秩序。

◆加强住房租赁市场管理

《实施意见》第七章第五条，通过强化租赁合同登记备案加强对住房租赁市场的管理，并明确分类处置：对于按规定办理房屋租赁登记备案的，可适当给予补贴；对住房租赁当事人未按规定办理房屋租赁登记备案的，根据有关法律法规实施处罚。

◆明确租赁双方纳统的责任主体

《实施意见》第七章第五条重点明确：租赁双方自行成交的，出租人是登记备案责任主体。住房租赁企业出租住房的，住房租赁企业是租赁合同登记备案的责任主体。房地产中介机构和物业公司促成交易的，房地产中介机构和物业公司应督促出租人办理登记备案，并定期向园区、镇（街）房屋租赁管理部门报送房屋租赁交易信息。

三、《实施意见》出台意义

（一）有利于提升东莞城市形象

一方面，培育和发展住房租赁市场，加强住房租赁市场监管，保障住房租赁双方权益，化解住房租赁纠纷，可极大地提升外来人口的租赁住房体验。另一方面，培育和发展住房租赁市场，发展专业化、规模化的住房租赁企业，通过改造“三旧”物业、酒店、写字楼等过剩及闲置资产提供租赁住房，在提高资源集约节约利用的同时，带来城市形象的改变与品质的提升。

（二）有利于助推东莞吸引人才

当前，东莞正处于加快经济转型、实现动能转换的决胜时期，东莞产业结构正逐步从劳动密集型向技术知识密集型转型，吸引了大量人才。根据市人才办的统计数据显示，目前东莞人才总量突破195万人，各类高端人才位于广东省前列。随着大量人才尤其是青年人才的引入，过往强调“廉价”的租赁住房产品已难以满足人才的住房需求。这部分人才群体更关注“性价比”，除了安全、卫生的居住空间之外，更多追求社交空间。大力培育和发展住房租赁企业，有利于弥补东莞租赁住房产品的短板，满足不同层次人才的租赁住房需求。

（三）有利于减轻东莞调控压力

作为全省房地产市场调控的七个热点城市之一，东莞房地产市场调控压力较大。培育和发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，引导居民通过住房租赁市场解决住房问题，一定程度上能够缓解新建商品住房的供给压力，同时降低居民实现住有所居的居住成本。

（四）有利于增强东莞保障能力

打通租赁住房与政策性住房（保障性住房与人才住房）的通道，推进住房保障货币化是住房保障工作下一步的工作重点。培育和发展住房租赁市场，支持保障对象通过住房租赁市场解决住房问题，增加保障对象的选择性，有利于减轻东莞建设筹集政策性住房的压力，进一步扩大住房保障覆盖面。

（五）有利于加强东莞房屋纳管

通过网格化管理、视房屋租赁登记备案情况采取奖惩等措施，强化东莞房屋租赁登记备案工作，健全房屋租赁管理机制，有利于摸清家底，加强管理，为东莞住房租赁市场提供政策指导，化解社会潜在的不稳定因素。