深圳扩容猜想:坪山要打出王炸了?

谈笑间，深圳特区走过了浩浩荡荡40载岁月。

风云变幻，沧海桑田。唯一不变的，就是一切仍在迅猛地改变。

在这40周年的重要节点，深圳又将会迎来什么变化？

以史为镜。

深圳特区在成立30周年之际，就曾内部扩容，把宝安和龙岗也划入到经济特区的范围内，打通了“关内”和“关外”，实现特区内外一体化，极大的提高了整座城市效能和效率。

按照这样的前例，我们大胆猜想一下，扩容或许是一份值得期待的大礼包。

那么，深圳是否可能扩容？将可能怎么扩容？扩容后，哪个区域将会迎来大变？

今天，我们来探讨一下。

01 扩容，是深圳的刚性需求！

回首1980年深圳建立特区，当时人口30万，GDP2.7亿。如今，2019年常住人口已经达到1400万，实际管控人口在2500万左右，GDP接近2.7万亿。对比下来，人口增长83倍，GDP增长了近1万倍！

相比发展上的“深圳速度”，土地面积却几乎没有变化，且目前可供开发的土地面积，只有20平方公里。

随着深圳打造“双范”城市的使命确立，这座拥有巨无霸能量的城市，受到空间上的掣肘，而有点施展不开手脚。

同时，高房价也对实体经济产生挤压，从华为发起部分业务搬迁运动，就可见一斑。

城市承载力问题、发展问题，被摆到台前。

解决这些问题的合理、有效方法是有的，那就是扩容。

诚如《街道与城镇的形成》一书中所说：

“一直以来，城市都是沿着地区边缘向外扩大的，新形成的居住区渐渐融入原有城市区域。随着时间的推移，曾一度被视为城市范围以外的城郊和乡村，现在已经被塞进各大都市的腹内。”

深圳的扩容，实现外延式扩张的可能性比较大。

我的看法是，深圳可能会把莞惠5区，即清溪、塘厦、凤岗和惠阳、大亚湾区域，划入自己的范围。

原因很简单：

1、地理位置上天然的地域亲缘性；

2、人口居住外溢带来的联系紧密性；

位置上的很简单，大家看个图就明白了。这5个区域，都是紧挨着深圳的。

更重要的是地域联系之间的紧密性。

据我了解到的，深圳全市有大约8万人在深圳工作、临深居住。其中居住在东莞的约67%、惠州18%。

跨市域交通通勤数据也显示出，深圳和东莞的凤岗、塘厦、清溪的联系强度比较大，东部坪山、龙岗和惠州的惠阳、大亚湾的联系也非常紧密，出现融合趋势。

所以，从地理位置和人居互动的角度上看，原东莞三镇、惠阳区、大亚湾区划入深圳的可能性都是比较大的。

可以畅想到，扩大后的深圳，大力发展辖区经济的势能更足，无论是对深圳、东莞还是惠州，都会带来飞速的发展。

02 新版图下，大片区中心强势崛起！

如果扩容猜想成为现实，深圳版图将会重新划分，会出现大片区中心。

那么，哪个区域将会得到极大的跃迁？

我的看法是，坪山。它将会打出“王炸”，一举成为大片区中心。

如果我们回过头去看坪山的定位，就会发现，坪山早就备好牌，为深圳扩容做好了准备。

早在2018年，坪山中心区从4.6平方公里，扩容到24.08平方公里时，就已经提出了明确的定位：

建设成为“深惠集合城市中心”，和“深圳都市圈东部创新中心与商务中心”。

这两个定位很有昭示意味。坪山的定位，已经不单单是在深圳或者深圳东部之内，而是在深圳都市圈的范畴内，甚至是在深莞惠城市圈内考虑布局。

而且，坪山的定位，也得到了强有力的支撑。

“西有南山、东有坪山”

以前我们说：看海去，看海去，一直向东走。

现在，历史已经改写。

在2019深圳发布了《深圳市人民政府关于印发深圳国家高新区扩大方案的通知》，除原始核心南山之外，坪山迎来高光时刻，晋升为高新区的“两核”之一，成为与南山平起平坐的未来核心！

政府不单说，还实打实做了。

坪山作为东进战略的核心领军，被政府强势注资6000亿资金，是100倍于2001年南山高新园的投资额！

坪山所瞄准的，是未来产业的发展方向。正在积极打造五大先进制造业集群，主要有新能源（汽车）、生物医药、新一代信息技术、第三代半导体（集成电路）和只能网联汽车，集聚了比亚迪、赛诺菲巴斯德、中芯国际、华为5G技术等一批行业领军企业。

坪山跃升大片区中心的底气，除了来自政策和产业，还有教育、交通等基础设施的补齐。

深圳中学与坪山联合办学

创办于1947年的深圳中学，是广东省国家级示范高中，全国知名学校。

坪山政府为了推动基础教育优质均衡发展，在2019年和深圳中学签订了委托管理（办学）协议。在那之前，坪山政府已经引进了深圳高级中学。

至此，深圳四大名校已有两所（深中、深高级）落户坪山。

联通关内的14/16地铁建设

相比以往的偏僻、拥堵，现在的坪山可以说是女大十八变，越变越迷人。

坪山正在建设地铁14号线作为坪山区首条地铁快线，是深圳“东进战略”的主要交通线，起自福田中心区岗厦北枢纽，经罗湖、龙岗，到坪山区沙田站。预计2022年正式通车，届时坪山将进入中心城区“45分钟交通圈”。

地铁 16 号线联系着大运新城、龙岗中心城及坪山区等多个深圳东部组团，预计 2023 年建成通车。将会为龙岗、坪山市民带来更便捷的出行。

综合来看，不管是政策、产业，还是教育和交通等基础设施，坪山都在不断补齐短板，强化优势。

随着牌面越来越好，坪山在面对深圳扩容带来的新一轮洗牌中，能够更加一往无前，成为当之无愧的大片区中心。

03 宜居新城，上演“回家”的诱惑！

如果说产业、基础设施，影响着区域的未来。那么人才的引入和留存，更是决定着区域发展未来的重要因素。

在坪山，人和生活的舒适度，被放到了重要的位置。

一个很明显的例子是，坪山区创新了一个人才引进的大招：“以房引才”，“来了就是坪山人，来了就有坪山房”。

我们看到，截至2019年11月1日，坪山累计为各类人才配租住房1.3万套。预计到2020年“十三五”期末，坪山区累计可完成6.26万套安居房筹集开工量。到2035年将新增各类公共住房7.2万套以上。

每一个数据背后，都涉及人才、智慧的涌动。

除了以房子吸引人才，盘活人口，坪山更注重留住人才。这个法宝就是打造适合人居的产品和环境。

托马斯·弗里德曼在《世界是和平的》里写道：

“一个国家的竞争力取决于四个要素：基础设施、教育、政府和好的环境。而中国在前三个方面做得很好，不过环境是个灾难。”

不过，我认为，在强调“绿水青山就是金山银山”的当下，这句话已经过时了。

从坪山崭新的规划状态来看，称得上是遍地黄金。

这里燕子岭公园、坪山湿地公园、马峦山郊野公园，和坪山中心公园。还规划有占地面积约38万平方米的半月环公园，定位为城市公园，打造为坪山的“曼哈顿”，是坪山中心区的绿肺。

一眼望去，几乎都是崭新的楼房。链家上显示，目前在售住宅里，开盘时间最早的，还是2018年。而且在住宅产品在户型打造上，也非常贴合刚需的需求。主要集中在75平的2房、89平左右的3房。

在这样政策友好、环境友好的地方，对于不少人来说，还有一个很大的吸引力在于，房价友好。

就坪山高新园来看，目前的单价也仅在约4万/平。而南山高新园在2004年时，房价不到5000元/平，如今已经跑到了10万+/平！

总结一下，坪山集齐了友好政策、友好环境、无与伦比的产业前景，还有着友好价格。

看出什么了吗？

价格和价值之间有着巨大的缺口！

我相信，身为刚需的读者们，此刻脑海里也有这样一个声音挥之不去：

OMG！买它！