不买房,一年会白忙,乱买房,可能两年会白忙

（来源：朱罗纪）

掐指一算，距离21世纪20年代只有45天了。有句话说，“年底不买房，一年又白忙”。虽是一句玩笑话，却道出不少购房者的纠结心态。

特别是最近的深圳楼市，开发商扎堆推新，一周就有11新盘抢跑，二手房又赶上豪宅税调整，分分钟省下几十万的税费。那么问题来了，忙活一整年，到底现在要不要买房？

今天分享深圳资深地产媒体人@朱罗纪 一篇文章：《不买房，一年会白忙，乱买房，可能两年会白忙》。读完再做决定，毕竟，花钱做投资，还是要认真对待自己辛辛苦苦赚到的钱。

原标题：不买房，一年会白忙，乱买房，可能两年会白忙

我非常反对那种投资观念：仅仅是因为担心钱放在手里贬值，而急切的不加任何研究的买入一套房子。或者是出于想捡便宜货，或者是太害怕钱空在那里损失的那一点小利。

从历史上看，的确再也找不到有比房地产更能够长线跑赢通胀的品种了——优质的股票也可以跑赢通胀，但如果细究起来，房地产在长周期里的波动更小，稳健性更高，费的心思也更少（大周期里，傻白甜都能赚大钱），要选择我还是站房子。

但房子有很多种，并不是说你随便什么品种买过来，都能得到一样的盈利。

有时候，反而会踏坑。

如我之前所言，最近一个很强烈的感觉：避险性的资产配置越来越明显了。后台经常会有人问五花八门的问题，我试着把这些问题归类。

比较集中的问题可以这样描述为：严厉的限购限贷之下，我手头有点闲钱了，该买什么房子？比如说：现在我有一笔300万的资金，在深圳不能买住宅也不能贷款了，要怎么办。

后台的朋友们自己也会找出来很多操作策略和我商量，我整理了一下，有如下几种方式（涉及到非常多品类的房地产）：

1、在深圳，买商务公寓，不限购限贷嘛，首付5成贷款10年，这个现在很主流。

2、在深圳，依然买住宅，买法院的拍卖房。一般拍卖价格都会比市场价低很多，买到之后抵押给银行做消费贷，再把钱套出来，又抄到便宜货又能用杠杆。

3、在深圳，依然买住宅，成立公司买房，不能贷款就一次性付款，买到了之后再抵押给银行做经营贷，再把钱套出来。

4、在深圳，依然买住宅，买小产权房，就那种有绿本房产证的村委统建楼，跑到沙井龙华买它几套用来收租，顺带博拆迁。

5、依然买住宅，买房票，现在市面上有专门倒腾房票的公司，一个房票（含贷款名额）3-5万块/2-3年这样。

6、到周边去，依然买住宅，比如东莞中山，二手房不限购但限贷，一次性付款买二手。

这个里面又会涉及到很多交叉比较，比如说：差不多都是1万多的价钱，都是一次性付款，我是在中山买二手商品住宅划算，还是在深圳沙井买小产权房划算？

我必须说，哪怕我是研究了房地产很多年，现在的市场都让最好的专家很头疼，后台的这些问题我都很难给出一个标准答案。而且，我也不认为现在市面上一些专家给出的观点有什么实际价值，大路货的居多。

比如说，专家会告诉你：

买拍卖房，有隐性的债务风险以及不可见的瑕疵，到时候过不了户会很麻烦，要谨慎；

买小产权房，有法律风险，法律不认可这项交易，到时候要是被强拆，产权没法保障，要谨慎；

通过买房票去买房也有风险，法律上这套房子不属于你，要谨慎；

……

问题是这些风险谁不知道，我要是能买住宅，谁还会去干这些冒风险的事儿？

但你让我来给建议，我也给不了更有建设性的观点。这个原因我仔细思考了一下，发来和各位共享。

我认为，上面那些基于限购限贷而衍生的投资策略，涉及到太多细分的领域，多数都有一个强烈的共性：非标化。非标化的投资品，本就不存在一个标准答案，只能落到个案上具体对待。谁要是给出一个统一的操作策略来，那只能说他并不了解这个细分领域。

另外第二个特征：这些细分领域，长期处于市场边缘，并不是主流研究的产品，对投资专业性的要求更高。说白了，多数都是较高段位的玩法，不是小白的能力圈。真正在里面的玩家都不是一般的小白级别，没有两把刷子谁也不去。比如玩小产权房、法拍房，这些没有一些资源、关系、资金规模，是玩不了的。

比如对商务公寓的投资，大家是基于这样一个市场预期：住宅限购之下，资金会流向商务公寓等非住宅产品，所以公寓价格预期看涨。这个大略判断是没有错的，但有一点要重视，很多人并不清楚，商务公寓对地段的要求，要远远重过住宅。

如果是住宅，只要地段不错，有地铁有学位，很容易判断出来。但是同样在经历了2015-2016大牛市的公寓，你能看到有的公寓在南山2年能涨一倍，而龙头房企的公寓在龙岗2年才涨了500块/㎡你信不？

小产权房也是一样，并不是说所有的小产权房有风险就不能碰——很多经过了正规报建手续的小产权房，产权是安全的。但是也不是说小产权房因为价钱便宜就可以挤着眼买——也的确会有一些小产权房会非常危险。

而讲到法拍房，每一套法拍房都不一样，可能你捡到黄金也可能踩到屎。我曾经到产权交易中心去查询一些法拍房的信息，坦白讲，太少了，需要你去做太多太多信息核实的工作。

商铺、写字楼，我就不谈了，的确比较小众，但那是最考验人的品种。

说这些，统归一句话：对这种非标化的投资品种，如果你真的想去投资，就先去市场上跑上个一年半载再说话。而对于那种没有多少空闲的小白来说，我的建议是：离得越远越好，最多是去关注一下商务公寓。其它的产品，真不是小白玩的。

对于商务公寓，我之前初步做过一些比对，大概谈一下我的主要观点：

1、现在的商务公寓热，是属于限购政策的衍生品，其它条件并不变的话，它也会随着限购政策的弱化或取消而下滑。买公寓当然可以，但一定要注意把握好节奏，知退出。

2、商务公寓的本质是属于CBD的附属品，这是它的本质，不会因为你把它住宅化而真的会变成住宅，所以，不是随便所有的地段搞公寓都可以叫公寓。

3、只有核心城市（一线+强二线）、优质地段（地铁上盖+商务人群）的商务公寓，才有投资价值，多数公寓只是便宜，投资价值并不那么大，跑赢个GDP、贷款利率啥的问题不大，但是想博爆发难度不低，所以，买之前最好摆正心态。

在和很多咨询者交流的过程中，我发现一些朋友并不真正体会：空仓等待实是一种智慧。在市场剧烈调整或者投资风格转换期的时候，你必须要学会空仓等待。如果你是刚需，逼到了不买房结不了婚那个份上，那当然去买了。但如果你有房子住，纯粹投资的话，就要在这个阶段来临的时候，学着调整策略。

基于对限购限贷长期化的预期，那么，未来相当长一段时间内，市场都会处在投资风格的巨大转换期，原有的投资标的被斩断，市场资金处在寻找新标的过程。这个阶段，需要的不是贸然下手，而是耐心观察，通过耐心寻找发现机会。

不买房，一年会白忙。乱买房，可能2年会白忙。花钱做投资，还是要认真对待自己辛辛苦苦赚到的钱。