深圳给写字楼做“变性”手术：商办能改住宅出租了！

1月9日，深圳市住建局推出重磅改革举措：允许商业、办公楼改为住宅出租，那些空置的商场、写字楼有了一次“重生”的机会了！

当然，并非所有的商场和办公楼都能改为出租型住宅，该局发布《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿），做出了具体规定。

一、不能改容积率、不能卖！

1、不改变原土地用途；2、不改变土地使用年限和容积率；3、不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售；4、需要整体确权、整体转让。

 二、产权清晰，至少建50套以上

 此外，如果要把商场、写字楼要改为租赁型住宅，还需满足3个条件：

1、已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业。

2、不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。

 3、以宗地或栋为单位；不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。

通俗说，就是：房产证上必须是办公或商业，产权方要同意，要有一定的规模（50套以上）。

队长认为：这个“变性”手术，能够起到“一石二鸟”的作用。

1、解决深圳写字楼和商业物业空置率高的问题。 1月10日，世邦魏理仕发布最新数据：2019年，深圳写字楼新增供应超过200万平方米创新高，共计21个项目进入市场，空置率同比上升8.7个点，年末达到20%的高位。同期，北京写字楼空置率为12%、上海写字楼空置率为17.5%。写字楼空着，学校装不下孩子，已成深圳最扎心的对照。

深圳很多商铺的日子也不好过，受制于商业形态的快速变迁，商铺、购物中心出现招租难问题。以福田区新洲某商铺为例，商铺租金每平米100元，跟楼上住宅租金一样了都不好租。而深圳湾后海豪宅区街铺，更是严重空置，即便出租的，租金大大低于同小区住宅租金。

这都表明，深圳楼市供给侧的不合理和巨大的资源浪费，本次新政无疑将给深圳商业地产带来活力。

2、有望缓解深圳租房难题。一边是高档写字楼空置，一边是住房供应紧张。据深圳市政府有关部门统计，深圳全市约65%的常住人口租房，全市共有各类出租住房（含公寓、宿舍）约783万套（间），其中城中村是主力。租房市场的稳定发展，对深圳人的影响甚至高于商品房高房价，为此住建局多次推出“稳租金”举措。

然而，大量的旧城改造、城中村拆迁在客观上减少租房供应。以深圳最大的城中村白石洲为例，已经开始的拆迁让15万租房族不得不另寻他处，甚至离开深圳。20多年的历史表明，深圳每个大型城中村的拆除，都会抬高区域内房租。

这次新政策，无疑将增加深圳租赁住宅的供应量。并且，由于写字楼、商铺的位置一般都比较好，且地理分布广泛，对于福田、南山市区的上班族和商务人群是一大利好。

新政策可能催生新的建筑形态。

对于那些空置率高的写字楼，即便是将一部分改建为租赁型住房，也会面临采光、通风、洗手间配置等问题，难度不小。

相比之下，正在“孕育”中的写字楼则可以进行全新设计。未来的深圳，可能会出现更多复合功能商务楼宇。一栋甲级写字楼，一半是办公、一半是租赁型住宅，开发商不用再为空置率发愁，白领们的工作和生活可以一栋楼解决。

下一步市场变化，值得关注的是：

1、写字楼空置率高达60%的前海，那些巍峨的甲级写字楼会放下身段变身租赁型住房吗？

2、深圳开发商更追求卖楼而不是租楼，卖楼是暴利，租房子回报率并不高。对于“聪明”的开发商来说，可能推出长租约产品，一次收取20年租金（政策规定租约不能超过20年），相当于变相销售，从而将良好的政策转化为一次投资（投机）机会。

不管怎样，队长不得不说：这个“变性手术”，是深圳最好的房地产政策，希望多来几个。