我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：你好! 目前持有宝中一套略偏大户型房子。想在深圳投资一套，手头资金200万，且无法做房贷了，只能全款抵押的方式买，因为杠杠已经用到60％，所以不想加太大杠杆了，预算买350-400万总价(想买小2房或小3房)。您觉得投资哪些区域更合适我？谢谢！

回答：350-400万，现在深圳真的很难买。 10月份400万还能买到宝中的小两房，现在碧海都500了，怎么买? 东部龙岗虽然在补涨，但龙岗房子太多，有价值和补涨潜力的却不是太多。 关内的学位房，稍微像点样的都在400万以上。 深圳的选筹从来没有像今天这么困难过，现在真是拼宏观拼智商拼选筹的阶段了。 深圳楼市随时在变化，现在可买的标的，到年后八成就要重新洗牌了。

二手房业主心理价位普遍提升，目前只能关注补涨板块，或者价格变化不太明显的新盘。具体板块见知识星球内部分析。

提问：房姐，现在法拍靠谱吗？中介说要6个茶水。另外，我们自己能否去法拍网站自己拍？

回答：对新手来说，不要参与法拍，里面有很多坑。如果有一定买房经验的，可以试着参与，但前提一定要做尽职调查。有一定的捡漏机会，但一般来讲好房子的成交价绝对不会是底价。

提问：房姐，明天房贷进件，我是主贷人，刚刚老婆在商场办了2张信用卡，请问这有影响吗？

回答：影响不大。

提问：房姐，我今天给农商银行打电话，想用我妈妈的老人票，结果她说我妈妈58周岁了，不能做接力贷了，是各家银行不一样吗？

回答：64岁之前农业银行都可以接力贷，这个操作需要专业人士。不是农商银行。

提问：房姐你好！看了光谷汇景，结果发现是中介把捂盘的二手房包装成新房卖，但是房子总价低，说对口光谷一小，中介是旺德福美家，收款方是互生医疗，中介说没问题可以打首付给中介和卖家，但是没有首付款的资金冻结，值得入手吗？想买，因为银子不多

回答：价格没有优势，小开发商，自住不太舒服，优势是现房，如果想暂时过渡自住就买吧

提问：请问一般新房流程是不是等开盘后选房签约，然后马上要求交齐首付（可首付分期的除外）、签按揭？

回答：一般是3-7天之内交齐首付就可以了，大部分开发商是一周。

提问：请问华发的品牌和楼下的轨道交通会不会为以后升值打下基础？

回答：10年内，大开发商的品牌和物业都会有溢价，10年后会被拉平

提问：新人首问
您好，房姐！坐标济南，准备用老人名额接力贷买房，老人还差一个月70，目前看好cbd华润昆仑域173平方，价位22000左右，老人可以算首套房，开放商可以首套房上浮5%；还看好华润公园九里，11层小高层，价位19000，优点离我单位近，学校小初高都有，靠山环境幽静，不过首套只能做到10%。目前我的购房名额已满，切都有贷款，另外我的首付款也只有20多万，每月各种还款有2万多（明年能到1.5万左右），自己还能再承受2万左右的月还款。以我目前的状况，该如何选择？再就是我还有个哥哥，以老人的名义买，将来如何避免可能出现的纠纷？

回答：华润昆仑域价格不贵，位置不错，单价也有优势，投资不错。未来CBD对应价格3万起步。175平适合自住，大户型出手周期被拉长。老人票代持，通过以下方式控制风险:
代持协议+抵押+长租协议+授权委托协议四项目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售。

提问：还是北京公司买房问题。我的意思是自己的公司买，等有户口了，再按当时买的价格卖给自己，不就行了吗？大头不是增值税吗？

回答：想通过这个方式买房是可以操作的，但是54大法不是更优吗？详见知识星球内部分享。

提问：新人首次提问，杭州湾是否值得投资。因金额有限，在宁波市区和杭州湾之间选择

回答：不建议买杭州湾，它离宁波市区、杭州、上海都很远，光靠宁波一己之力很难导入很多高薪产业。杭州湾的潜力甚至都不如宁波市区。

提问：我们住光谷核心区，有一套全款房（市场价值280万）和差不多50万现金，我们是想买套郊区别墅或者大平层或者复式改善房，请问今年什么时候入手买房比较合适？怎么操作？

回答：最佳买房时间是3月之前，也就是现在，3月之后一般就开始涨价了。如果光谷的房子是次新的话，建议直接抵押出70%的资金(也就是180万左右)加上手里的50万现金，然后自己名下买一套，用老人票做接力贷再买一套。

提问：买的小区旁边有个很大的还建房小区，这个有影响吗？会不会对未来升值空间有影响呀？

回答：小区里面没有还建房就行，没有影响

提问：准备在武汉投资购房，置业顾问推荐新盘:万科保利联投理想星光，红枫金座，二手推荐:清江山水，联投花山郡.其中花山郡是我让他帮忙查看的，他说花山郡位置不好，租不出去，没人买。所以我很犹豫，投资的话，这几个盘，那个更值得投资，谢谢。

回答：1.投资这几个盘都不合适。
2.我们来挨个分析:
理想星光都偏到哪里去了，新盘开发商联合把价格炒起来了，二手接盘的人都找不到。江夏投资只能看文化大道地铁沿线盘。
红枫金座位置还行，但是小户型占房票，后期涨幅总价有限制
清江山水靠着软件园，如果能淘到笋盘可以入
联投花山郡二手不要入，价格高了，目前真的是租不出去。
3.之前总结过的武汉投资性价比最高的盘，新手建议优先抢新盘，二手淘笋太耗时间。

提问：房姐你好，请问高评的风险是什么，如果失败了该如何解决？

回答：1.直接拉高评估价，靠人工和评估渠道关系。评估的拉高有限，目前大概10%内，溢价太高的楼盘本身评估只有8成，拉到9成就不现实。
2.真正的gpgd，来自选筹。选择优质房源，低价房源，评估价和售价接近，甚至售价比评估价更低的房源，自然就达到了高贷的结果。
3.gpgd对贷款资质和流水有更高要求。
4.有风险。贷控，上家有机会起诉你。

提问：姐，付了首付签了约，但贷款没批下来，全款又没能力，怎么办？知道贷款是自己的责任…有没有办法减少损失？谢谢

回答：思路有两个：第一继续交易，第二中止交易挽回损失。如果是继续交易，1、找出原因重新申请贷款，再去面签一两家银行，找牛逼的渠道。2、垫资全款抵押；如果是中止交易，二手房提着水果去房东家哭，一手房找开发商的瑕疵，然后去“沟通”。

提问：美丽的房姐你好，请问:不考虑地段，房票什么的，只考虑投资收益最大化，目前武汉最近最具有投资价值的是哪个楼盘？另外我举例几个地区的排名，看是否正确，武昌区-江汉区-洪山区-硚口区-江岸区-汉阳区(以上均指各区的中心城区)-四新片区-白沙洲片区-光谷东片区-后湖片区-汉口北武湖片区-蔡甸中法城-蔡甸城区。你看对吗？一直搞不懂武昌房价凭什么高于汉口那边？

回答：目前最值得投资的盘见知识星球内部分享，洼地终将被填平，目前武汉的投资策略是逢笋入，比如倒挂新盘和二手笋盘，有才下手，宁愿让子弹飞一会，也不买错盘站岗。
武汉很难预测哪个版块，但产业在武昌，高新产业高收入人群在武昌，oldmoney在汉口。年轻人多的地方最先启动。看看年轻人的刚需板块，年轻人用脚投票。

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