“要打造一个在地球上留下痕迹的建筑”。

深圳湾1号的商业滑铁卢" inline="0">

来源 深圳湾1号

这是多年前徐航对深圳湾1号的期许，今日看来，他确实做到了，深圳湾1号已然成为深圳的名片。

来源 深圳湾1号

2013年，深圳湾1号一问世，便以最高17万/平的单价，一举打破了深圳住宅房价纪录。

深圳湾1号的二手房单价已高达30万/平，至今一直是深圳楼市的天花板，深圳豪宅的标杆。

而作为深圳湾1号旗下的商业，鹏瑞打造的首个商场——深圳湾1号∙湾汇早在2015年招商之初就被媒体无限看好，更有甚者表示湾汇的定制式服务是未来商业空间升级的方向。

来源 INSITE盈石资产

三年之后，2018年11月，备受期待的湾汇终于开业，开业率90%，高端家居品牌有40多个。

近日，独角mall团队实地探访了这个mall，却发现开业一年之后的情况并不乐观，甚至有些惨淡。

整个商场像一座空城，虽然引进有50多家店铺，这些店铺却没有人，仅个别餐饮店还有点人气，有的店铺甚至还在关门中，仅能透过外边的玻璃看到里面的商品。

这样的场面不免让人质疑：就算是深圳最壕的深圳湾1号，做商业也惨遭滑铁卢了？

商业面积4万㎡

位于深圳湾超级总部基地

周边高端写字楼环绕

项目规划（10分）：8分

2008年徐航偶然拿到了深圳湾1号现在的地块，本来只想建一栋楼的他，没想到最后建出了深圳的地标。

深圳湾1号是鹏瑞集团开发设计的第一个项目，是包含办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，处于深圳湾的核心地带，而仅这一个项目，鹏瑞集团就深耕有十年之久，直到今年才正式完成。

然而令人遗憾的是，此后鹏瑞集团再也没有一个项目能达到深圳湾1号的高度。

整个项目占地约4.6万㎡,总建筑面积达到了48万㎡，而湾汇商业建筑面积就有近4万㎡。

来源 深圳房客会

项目分为南、北两大片区，各由四栋塔楼组成，南北两区裙楼就是湾汇。而深圳首家国际会员制俱乐部深湾会则在北区，与湾汇很近。ONE VILLA企业会所则位于南部。

地理位置（20分）：15分

深圳湾1号位于后海中心区东滨路与科苑大道交汇处西北侧，紧邻深圳湾内湖，处于深圳湾核心区域。

目前基地规划的办公物业达300万㎡，已有阿里、华润、中海、恒大、中铁、中钢、中建等70多家知名企业相继进驻。

来源 深圳小鹿选房

周边都是知名企业的总部大厦，地段是非常不错的，面向客群也非常优质。

“背靠高端写字楼，汇聚商务人群”，本来是深圳湾1号的一大优势。然而，自2018年第4季度以来，深圳的写字楼市场一直处于不景气的状态。

大湾区甲级写字楼市场，截至2019年6月 来源：第一太平戴维斯

南山区写字楼空置率甚至将近三成，这对刚开业的湾汇无疑是不利的。

而且从交通上面来看，湾汇也不占什么优势。距离地铁2号线登良站C口约700多米，步行还要11分钟。

甚至还有来过的网友抱怨这边交通不方便。

小mall在逛湾汇的时候，基本上没看到什么人，就看到一家餐饮店里面的人相对多一点，感觉整个商场的工作人员比顾客还多。

定位华南首个高定奢尚生活中心

家居品牌占40%

如今处境似乎有点尴尬

业态规划与品牌招商（30分）：17分

湾汇定位华南首个高定奢尚生活中心，在业态规划上，主要分为家居服饰、豪车展厅、定制服饰、精致餐饮、艺术生活这五块。

据最新统计，湾汇目前进驻的品牌共有52家，但让人感到奇怪的是家居品牌却有21家，占了40%的比例。

小mall以为的奢尚生活中心怎么也少不了香奈儿、古驰、LV等国际一线奢侈品牌，但现场这些一个都没有见到。

一位从业30多年的业内高管向独角MALL表示：

在我们定义中，时尚奢侈品仅有六大即路易维登，古驰，迪奥，香奈儿，普拉达，爱玛仕。

其余则称为国际品牌包括服饰，腕表，珠宝，化妆品，皮具（鞋及包）等，这些构成了奢侈品。

至于家居用品及家电等，由于购买频率原因，品牌一般知名度不高，工厂规模不大或产品年限较短（家电）被公认为奢侈品的不多，所以六大也常常涉猎家居。所以严格说家居的奢侈品，没有什么标准。

因此业内判断奢不奢一般还是看六大有没有，这点到是约定俗成。

独角MALL现场数了一下，目前湾汇的家居生活类品牌就有21个。

例如2015年就入驻了美国白宫御用家具品牌Baker，这个品牌成立于1890年，所谓品牌家居豪的最明显的地方当然在它的价格，Baker一张沙发的价格就10万多，一个凳子也近2万。

Baker家居 来源 唯一尚品

还有意大利家居界风向标Poltrona Frau（1912）、167年瑞典皇室御用床具Hästen（1852）、127年专业橱具制造商Poggenpohl（1892）等华南首家品牌旗舰店。

难道所谓的奢商生活中心，就等于高端家居卖场？

除了家居品牌，还有豪车展厅，例如：阿斯顿马丁、迈凯伦、深湾壹号，对于豪车的招商小mall还是服气的，这也算是湾汇的一个亮点。

整个商场的餐饮店也只有11家，分别有四叶寿司、观海酒家、Oasi、巴拿马等。

当然这些餐饮也都不便宜，四叶寿司的人均价格就要1000多。但是从现场能明显看出餐饮的人流也一般，甚至有些店铺的休息区都没什么人。

定制服饰，占比不到6%。但艺术生活的占比是除了家居最高的，约占19%。

整体而言，虽然湾汇的高定奢侈品牌很多，但感觉整体业态分布不太合理，体验业态基本没有，餐饮业态才占比21%。

与它相比，同样作为深圳顶级豪宅配套的深圳湾万象城，虽然国际一线奢侈品依旧缺席，但业态分布要相对合理。

餐饮比例高：有80多家餐饮首进深圳，还有不少网红餐饮；

还有特色品牌：华润置地首个自营书店——前檐书店以及华润置地自主影院品牌万象影城；

在一楼留有艺术空间，开展一些名人的艺术展览，注重体验业态。

......

小mall还看到一则深圳湾1号商铺招租信息，500㎡商铺的租金仅为15万/月，约10元/㎡/天，而距离湾汇仅1.6公里（步行约22分钟）的海岸城深圳湾步行大街平均租金超60元/㎡/天，是它的6倍多。

而且招商品牌仅限高端家私家具、豪车、高端餐饮等。奢侈中透露出一丝尴尬和窘迫。

家居品牌从开业80%减到40%

仍不见起色

深圳湾1号光环褪去

湾汇似乎没有竞争优势

商业运营（20分）：11分

根据公开消息，盈石商业自2014年开始与鹏瑞地产合作，为湾汇提供策划、招商、运营的全案服务。

来源 INSITE盈石

而从2015年盈石商业发布的消息可以明显看出，这个时候湾汇的定位仍然是“华南首个高端定制时尚生活中心”。

湾汇开业之后将满足深圳湾1号及区域内客户生活所需，从高端服饰、珠宝、手表、米其林餐厅、家居家饰及私人诊所等方向出发，为客户度身打造打造国际、时尚、定制的生活。

来源 INSITE盈石

很明显这个时候设想的“高定奢尚生活中心”是和大众理解的奢尚生活没有什么偏差的。

而直到2018年湾汇正式开业，从官方消息可以看出，这个时候湾汇家居品牌已经超过了40家，而整个商场引进的高端品牌也不过50多家，家居品牌占据高端品牌的80%以上。

来源 鹏瑞集团

有业内人士猜测湾汇可能出现了招商困难，但事实上也无法解释为什么能招到那么多高端家居品牌，不过买账的人好像并不多。

然而现在湾汇的家居品牌只有21家，比之前少了一半，也应该是此后多次调整的结果。这也说明40多个家具品牌确实让湾汇难以消化。

而开业之后的运营，做的也确实一般。

从湾汇公众号能发现，它们偶尔也会开展一些活动，近期也举办了“探索万物”国际公共艺术展这种高逼格的活动，但更多的还是一些建筑大师、艺术大咖的分享会。

来源 深圳湾1号

这也符合湾汇整体的调性，但这只是少数人的活动，跟一般人没有关系。

临近圣诞节，在湾汇现场看到的美陈也只有一个圣诞礼物，可能因为是在白天，感觉不到什么用心，唯一用心之处可能就是在气球上面写着商铺的店名。

商场里面看到的圣诞装扮也充满了廉价感，可能还没来得及打扮就被小mall看到了。

而且自开业之后湾汇也一直低调，除了官方账号还不时有动态，甚至能搜到的相关信息都比较少，也很少听业内的朋友提起，甚至可能很多人都忘记它已经开业一年了。

相比于深圳湾1号横空出世的震惊，深圳湾1号这个“标志性”商业似乎是过于“默默无闻”、“低到尘埃里”了。

商圈竞争力（10分）：3分

从湾汇所在的商圈来看，5公里范围内已有开业的项目就有20个，商业体量达155万平，可谓是竞争激烈。

(独角Mall根据高德地图定位及公开数据整理)

而海雅百货、茂业百货、海岸城等老牌且在高端住宅旁边的商场，本身也会分走一大部分人流。

本身业态分布缺少吸引力，交通不占优势，商业运营似乎也略显乏力。

脱掉豪宅的光环后，深圳湾1号•湾汇的商业竞争力，甚至不如一般购物中心。

艺术感、细节加分

动线混乱是问题

空间设计（10分）：8分

湾汇的绿化还是不错的，到处都能看到绿植。

而且整个商场不是封闭式的，是开阔的空间，能看到附近的风景。

但是光线好的地方就比较明亮，光线差的地方就显得有点暗。

湾汇很注重对艺术感的追求。

比如南区门口的小广场，有劳伦特·布朗设计的《希望泡泡》，郑路的《将澜》，但放在一起又有一种堆砌的廉价感。

进商场之后能看到开放又合拢的的科技花。当有人从它面前经过的时候，光影会沿着茎秆传输到花瓣，绽放出绚烂的色彩，像开花一样。

还有《THE Point》确实是给小mall带来了惊艳感，仿佛置身太空或是雪地，白色小圆点快速上升的时候小mall仿佛也在跟着一起上升。

楼梯和休息区的座椅也比较有设计感，品牌写在楼梯一侧的玻璃上。

但整个商场的导视做的不太好，没有咨询台，基本上看不到什么导视信息。

商场沦为“空城”

全场高定到底行不行？

总体得分（100分）：62分

据独角mall团队观察，深圳豪宅区的商业做得好的凤毛麟角。

作为一个定位“高端”的生活中心，无论是从品牌还是人流来看，湾汇目前的状况似乎都不如预期。

一个熟悉深圳湾1号的业内人士称：“商业的情况，徐航并不在意看看就好，卖房的钱也赚够了。”

也有人认为，“虽然深圳湾1号做成了豪宅标杆，但做商业鹏瑞是真的不行。”

从鹏瑞地产官网今年3月发布的消息来看：公司目前的重心依旧在地产板块的扩张。

截止目前鹏瑞地产已在粤港澳大湾区布局十几个项目。

在地产板块的极速狂奔之下，鹏瑞集团是否还有精力运营商业？

这个独角Mall也不敢确定。

至于湾汇尴尬的局面，未来能否破解？那可能要看徐航的决心了！

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