深圳楼市探秘：为何住宅火爆，写字楼却空置率高？|幸福里观察家

深圳楼市探秘：为何住宅火爆，写字楼却空置率高？|幸福里观察家" inline="0">

最近深圳写字楼空置率创新高、租金大幅下滑被送上热搜。

与此形成鲜明对比的是，深圳火热的二手房市场。

有数据统计，深圳调整“豪宅线”的第二周，深圳二手房成交环比前一周增长超11%。千万豪宅集中入市且频现日光盘，成交数据一次次刷新大众对深圳楼市购买力的认知。

一边是住宅市场的热火朝天，一边是写字楼市场的阵阵寒意，深圳楼市两面性的背后，又释放了哪些信号呢？

今年三季度，央视做了一组报道，说在寸土寸金的深圳，写字楼的租金价格最近下降很多，在2019年上半年，比2018年上半年有一个较高的降幅，最高下跌40%。其中的主要原因，就是写字楼的空置率有大幅度增加，已经超过20%。

网络上流出的一张图更是让人大跌眼镜。要知道，在北京上海，写字楼三百五百每平起步都是常事儿，哪怕是广州，两三百每平的写字楼租金也很普遍。但是从下图中，号称科技发动机的

在过去的一个月，多家房屋研究中介机构都给出了对深圳写字楼市场第三季度的“诊断报告”。报告显示，从租金和空置率这两个角度来看，租金环比均跌，空置率继续攀升，局面确实不乐观。

其实在今年初时候，多家媒体就对深圳写字楼的情况进行了报道。从每月每平150元降到每月每平80元，某些写字楼租金降幅已达46%。

那么是什么原因造成深圳写字楼价格出现如此大的下滑呢？

首先，是内部金融因素。深圳中心区写字楼入驻的企业，主要是房地产、金融和互联网行业，以及为这些企业服务的会所和律师等中介机构。随着近年来金融去杠杆之后，很多P2P机构公司爆雷后陆续退出市场，这会直接影响到写字楼的租赁。

其次，是外部经济环境作用。今年以来不少企业选择减少扩张，缩小规模，甚至为了节约成本，将公司搬离城市中心区域，这些也导致写字楼空置率增高。

再次，就是供求关系。近几年，甚至为了吸引企业，批出了大量商办空间，在福田CBD、后海金融总部基地等，目前深圳写字楼市场供应量非常充足。

数据显示，2019年至2021年，深圳甲级写字楼新增供应总量将超过437万平方米，其中超八成来自南山和前海。写字楼集中供应但配套没有成型，大型的企业机构都未入驻，这些都成为了前海片区的写字楼空置率高企的原因。

前期入驻前海写字楼这一片区的企业，多数承租的都是小面积的物业，而这些企业本身资质并非十分良好，很难保证长期经营状况稳定，一旦经营情况不理想就会退租，这在一定程度上也推高了写字楼的空置率。

说完深圳楼市“冰”的一面，再来说说“火”的一面。

目前，福田、南山和深圳湾海岸线附近一带，新房基本都在10w+，上个月开盘的龙华网红盘金茂府也是如此，这就是目前深圳楼市新房的现状。

但是，深圳甲级写字楼又是多少钱呢？每平5-6万！这个价位，你可以在福田CBD、南山文化中心区买到相当不错的甲级写字楼。

在海案城，周边二手房价格动辄12w起步，但是买个写字楼只要每平5w，除去硬件配套和运营能力外，横向对比一下北京上海的写字楼，价格确实低得不成比例。

深圳写字楼与住宅价格倒挂明显。

不单是新房，二手房也是如此。在北上广三个一线城市房价仍处于调整的情况下，深圳率先告别调整，开始逆势上涨。特别是11月11日深圳调整“豪宅线”以来，深圳二手房量价齐涨。

前段时间网上就爆出，深圳调整“豪宅线”半月，由业主加价130万成交。市场火热程度可见一斑。

这是深圳二手房市场强势反弹的一个转折点，但是有一定政策助力因素在内。

首先，深圳调整“豪宅”认定标准，取消豪宅税，对于购房者来说，相当于省下数十万税费，间接刺激了购房者的上车意愿。

其次，深圳作为粤港澳大湾区中的核心引擎，再加持先行示范区的利好，双驱动作用下，购房者也对深圳楼市有更大的期待，这些都使得深圳楼市有了强势上涨的动力加持。

总体来说，深圳是人地矛盾较为突出的城市。

虽然今年年中时候土地供应量集中爆发了一下，但是始终还是逃不过供地与房价的这个问题。供地少，新房稀缺，物以稀为贵。“豪宅税”认定标准调整，使得购房者可以有更多二手房选择，这是好事儿。

对待深圳楼市，还是要回归理性看待和居住属性。在今年人才引进和各种利好之下，自然会吸引不少“北漂”、“沪漂”争先涌入。但是，目前深圳房价确实不低，想要留下也是这座城市给大家留下的一道命题。

另一方面，截止到今年5月底，深圳商事主体总量达321.9万户，继续保持全国大中城市首位。若按官方统计常住人口1302.66万人计算，深圳每千人拥有商事主体247.1户，拥有企业155.7户，创业密度稳居全国第一。

可是，从目前深圳的产业格局来看，已经开始将一些不适合的经济向外挤出，写字楼租金大幅下降，就是市场本身纠错的一种自愈机制。随着科技发展、新商业模式出现，必然会对租金造成冲击。

所以对个人来说，从前“一铺养三代”的的投资思想是时候转变了。从市场保有量来看，短期之内，投资回报率还是太低，加上各种税费，可能最终结果是要“三代养一铺”。