直逼10万+龙华，还有刚需的一席之地吗？

400万在龙华买哪里？

500万在龙华买哪里？

600万在龙华买哪里...

要是放在2015年之前，大可以随便选，彼时的龙华，二手房均价最多也就3万出头。

而现在的龙华，“地王”、“10万+”、“宇宙中心”概念满天飞，二手房均价已经涨到了5.8万。

4年涨幅接近翻倍，连二手房都块接近6万，龙华上车机会越来越小。

这一刻，对于预算有限的刚需来说，已经不是多少百万买哪里的问题了，而是凭这预算，还能不能够得上龙华的上车机会的问题。

那到底，龙华的上车机会还有哪些？

在这之前，我们先了解下龙华区整体的房价梯队：

第一梯队：单价在8万以上。分布在红山板块和上塘板块，多以近几年的地王楼盘和深高北学区楼盘为主。

比如2015年的地王龙华金茂府，今年开盘，单价去到10.3万每平米，颇受争议；深高北的水榭春天5、6期和金亨利，近两年二手房成交不断刷新纪录，单价已经去到10万每平米。

第二梯队：单价在6-8万。这一部分是目前龙华市场的主流。6到8万，价差有2万之多。

之所以这么划分，主要是因为这个价位的楼盘分布范围广、差异大，从南边的白石龙一直到北边的上塘，几乎把大半个龙华都包括在内，很难用1万以内的价差去覆盖这一主流市场。

比如白石龙的万科金域华府，楼下就是白石龙地铁站，堪称地铁上的物业，单价卖到7.5万，而红山的水榭春天1期和2期，虽然没有5期和6期的深高北学位，但单价还是去到了6.8万。

第三梯队：单价6万以下。只要分布在龙华老城区、民治板块。相对比第二梯队，第三梯队的楼盘在交通、学区上会大打折扣，而且周边农民房、工业厂房居多，同时旧改进程也非常缓慢。

但仔细一淘，还是有很多比较优质的楼盘，比如靠近红山的金地梅陇镇、世纪春城，不仅单价低到5万以下，周边还被多个高端楼盘环绕，能够享受红山较为成熟的配套，如果只考虑自住是相当不错的。

对龙华整体的房价梯队有一个清晰的认识后，下面，我们来好好分析下各个梯队的代表楼盘。

首先是房价第一梯队，第一梯队的价值，主要和两样东西挂钩，一个是地王、另一个则是深高北。

地王，最典型的就是上个月新开盘的龙华金茂府，均价10.3万，产品定位高端，是目前龙华卖得最贵的一个盘。目前市场反响一般，毕竟10万+的盘放在龙华，还是有很多质疑声的。

龙华金茂府

相比地王，深圳人更看重的是学校，龙华最好的学校就是深高北，是深圳四大名校——深圳高级中学的分校区，与本部不一样的是，龙华的深高北是一所9年制学校（小学+初中）。深高北校区学区楼盘：金亨利首府1期、2期，水榭春天5期、6期，汇龙湾花园。

这个三盘堪称深高北“三大神盘”，具体怎么选，其实三个盘在地段上已经没有没多大的差别，主要差别在于产品。

金亨利首府1期距离深高北、红山地铁站最近，楼间距大，户型是亮点，89㎡的四房成交最为火爆。而2期去年卖出了200多套后，一直迟迟不开盘，市场关注度远不如1期。

汇龙湾，离深高北和红山地铁站都是一路之隔，相比金亨利首府，社区更大，绿化更好，但在户型上没有多少选择，多以双拼户型为主。另外，汇龙湾会不时挂出86㎡的3房，但真正想卖的业主并不多。

尽管外墙脱落，但并不阻止汇龙湾部分二手房成交单价逼近10万

水榭春天5期、6期是三个盘中体量最大、成交最为活跃的小区，户型从小两房到大四房，选择空间较大，但户型赠送面积比金亨利首府要少，整体成交单价较贵，主流成交单价基本为9万出头。

整体来看，房价第一阶梯的楼盘，主要以二手房市场为主，其中，金亨利首府和水榭春天5期、6期是这一刻性价比较高的两个楼盘，值得重点关注。

水榭春天

房价第二梯队，基本沿着4号线周边分布，重点分布在上塘、红山、白石龙这三大板块

上塘板块有着优质的地王基因，两块地王聚集，一个是2016年的地王龙华金茂府项目，另一个就是2013年地王的中海锦城。

龙华金茂府前面已经提过，这里不再累赘，这里重点讲讲中海锦城。

中海锦城与龙华金茂府一路之隔，楼下就是上塘地铁站，作为昔日的地王，在2015年2期开盘就去到4万+，3000人抢700多套房，半天就售罄。

而今中海锦城二手房6.6万，涨幅超60%，可以说，中海锦城是龙华最为成功的地王项目之一。但从另一个角度看，中海锦城的红利已经兑现，旁边新晋地王销售一般，投资的效应已经大打折扣。

所以，投资时效性非常重要，千万不要冲着地王的头衔去投资，而对于刚需来说，中海锦城有不少88-89㎡三房的户型，甚至还有72㎡的两房户型，买来自住是一个不错的选择。

中海锦城

房价第二梯队中，水榭春天1期和2期不得不提，顶着“水榭春天”的小区招牌，却没有深高北的学位。但即便如此，二手房价格依然去到6.8万，部分户型更是去到7万。

如果想追求大社区，高质量小区圈层，但又够不到8万以上的学区房的，水榭春天1期和2期可以值得考虑。但如果想单纯自住，明显水榭春天1期和2期性价比并不高，毕竟没有学位，距离地铁站接近900米左右，单价贵税费又高。

房价第三梯队，这一梯队才真正对应我们的标题。

没错，400万，只能在龙华房价第三梯队中选，但这并不意味着就没有优质的房子可选，这里我重点给大家讲讲红山板块的金地梅陇镇、潜龙曼海宁。

先来看看金地梅陇镇

金地梅陇镇一共有3期，小学是民顺小学，初中是民治中学，小区均价在5万多。金地梅陇镇一共有两个亮点：

第一个亮点：地段上靠近深高北，小区东面围绕着水榭春天、绿景公馆等学区房，同时享受同等的公共配套，整体地点性价比较高。

第二个亮点：金地梅陇镇有71、76、80㎡的两房户型，三种户型大多都方正，南朝向，还赠送飘窗，可以扩建，实用性较高，总价算下来大概在400-430万左右，非常值得刚需群体考虑。

金地梅陇镇

再来看看潜龙曼海宁

你一定想不到，400万上下就能够在地王旁边上车。

潜龙曼海宁位于地王龙华金茂府斜对面，分南北两区，均价5.9万，楼龄较新，南区2011年建成，北区2013年建成，小区楼下走3分钟，就到到达上塘地铁站、中海AT MALL综合体，整体给人的印象是，配套齐全、刚交楼不久的新楼盘。

正因为小区新，又靠近地王，在二手房价格上有所溢价，目前南北区的小户型最低报价在450万以上，主要以小两房为主。

但值得一提的是，两房户型可选择的非常多，主要有67㎡、68㎡、70㎡、71㎡、80㎡的两房户型，其中70㎡的小两房户型更为方正，设计更为合理。80㎡户型也不赖，能够做出两个卫生间，但客厅侧出阳台。刚需选择需要做出一定取舍。

潜龙曼海宁

最后，总结一下，龙华尽管这两年涨幅惊人，但对于刚需来说，远没有实际中那么难上车，而对于投资客来说，前期的上涨已经有所透支，寄希望2-3年房价快速上涨的，还是洗洗睡吧，这一刻的龙华，只能属于长住的刚需。