新城目前这个价格值得你激动！

来源：雪球App，作者： 巴图塔斯，（作者授权转载）

新城的双轮驱动模式，也即它的吾悦广场，这个商业模式为何是极其牛逼的极其赚钱的？

吾悦广场的商业模式，完全复制万达商业，模式很简单，就是在一个城市里，低价拿到一大块土地，其中大部分开发成住宅立即卖掉，回流资金，另一部分，盖成商业广场，这部分资金沉淀了下来。但是这里面的关键是：别人拿这块土地，需要2000元/平，新城去拿地，只要1500/元。节省下来的资金成本，就沉淀在了吾悦广场上。同样是开发一个大地块，但新城顺便白赚了一个商业广场。这模式你说牛逼不牛逼。

这里面有两个问题：为何别的开发商不这么做？

别的开发商也是非常眼红！几乎所有的开发商都很眼红，包括万科的王石，几次公开盛赞王健林牛逼，万科也引进了凯德置业的毛大庆，开始做商业。奈何商业广场的经营是非常难的。君不见，很多市中心绝佳的位置，依然有很多商业广场门可罗雀。经营的不好，客户不来，商家自然也走，商业广场的经营，可不是开发房子那么简单。

新城也是很早就看到了这一点，但一直进展极其缓慢，市场也从来没有预料到它竟然能盖起100座广场。它也是2016年才开始找到窍门，开始发力。

新城现在有一万多家商业合作伙伴，比如肯德基麦当劳、海底捞这样的餐饮连锁，和永辉、步步高、太平鸟、马克华菲、绫致、美特斯邦威服装，和星轶影视 小孩 K12教育等等，这些商家，紧跟着新城，你到哪个城市去盖广场，我相信你新城的能力，相信商城能经营的很红火，我直接跟进，大家一起赚钱。。万达号称有3万家。

其他开发商除了万科垂涎三尺外，很多开发商都想赚这一块的利润，但是目前而言，也就龙湖和旭辉，还勉强做了几个项目。这里顺便说一下华润地产。得益于早年在一线城市的核心位置拥有土地储备，华润是里面做得最好的，比如大悦城 万象城，租金收入很高。华润是少有的国企能做得这么好的企业。去年年底深圳湾万象城开业，8万平米。一线城市最核心的地段，也搞得不错，未来毫无疑问，它的租金也是节节高，它的这个资产也是年年增值，不得了的。。华润置地这个股票，也是值得长期跟踪的。

第二个问题是，当地政府为何愿意把项目给新城，而不是给别人？

毫无疑问，给万达是最好的！但是那你就得排队。万达目前暂时还不去太小的城市，一年开发数量也是有限的。当年都是市长排队去见王健林的：王总，我给你一块土地，你优先来我这里开发万达广场如何？

其他开发商呢？那都不如新城。。地方政府更愿意出让商业用地，无非是，未来增加税收，和增加就业。 很多商业广场，火一年半载，就死翘翘了，到时候，拆也不是，半死不活的，税收和就业更别提了。上海戴志康的喜马拉雅中心，就是很典型。空荡荡的，双输。没有金刚钻，你别来我这个城市揽瓷器活。

第三：吾悦广场的这个资产价值前景？

毫无疑问，当一个城市大局已定，基本格局已定后，它的核心地段的商业广场，租金将年年缓慢地上涨。俗语说，一铺养三代。早年世界变化极其缓慢，核心区域的商铺，那是绝佳的资产，不断增值。很多一二线的万达广场，是非常值钱的+硬通货！比如深圳湾的万象城，之类的。

其次，再讲一讲地产的商业模式，大众和市场的错误看法在哪？包括孙宏斌前几年说的“地产开发商，就是3元拿地，8元卖掉；然后5元拿地，12元卖掉。但是房价不可能一直这么涨下去呀。某天房价崩溃了，之前的赚的钱都回去了。”

这种认识，错误在哪?

开发商确实是3元拿地，10元卖掉，然后5元继续拿地，12元卖掉。。。但也不是完全这样的。。3元买地，一部分立即开发成房子，一部分由于房价上涨，增值了，未来房价即使回调，这部分土地一样赚大钱。。比如恒大和碧桂园都是3亿平米的土地，里面很多土地就是好几年前买的。

一二线土地成本大约占了1/3，而三四五线的毛利更高，土地成本仅占1/4，甚至更低（但形势不好的时候，销售会较一二线艰难）。

所以房价即使回调，就是毛利率降低而已，因为土地开发中增值税和各种税占据了很大的成本（当然，一部分高价拿到的地块，肯定要亏损）。

现在整个市场15万亿销售额，同时，小的开发商不断地被淘汰出局，大开发商还有增长的空间。没有增长空间了也关系不大，因为股价太便宜了。

其次，限价后，开发商纯粹等于制造业，成本固定+售价固定，完全等于财富的搬运工，确定性更高了。。大家照着限价去拿地即可。

目前整个中国而言，包括过去几十年，有哪几个行业，能跟开发房地产相比的。

所以富豪都是出自地产业居多。这下子你明白了吧。

第三：所以最关键的问题，新城的吾悦广场，未来能经营的能像现在这么红火么？如果答案是肯定的，那么新城这个价位，就是绝佳的全垒打的出击时机。

思考题一：去年新城EPS大约4.4，分红1.5元，今年大约7元，分红2.0？还是2.5元？

思考题二：新开业的深圳湾万象城8万平米，整个项目如果出售，可以卖多少钱？100亿元，200亿元？

作者：巴图塔斯

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