最新！这类人的购房条件不断放宽，深圳会跟进吗？

文/曹俊

大粤房产中山讯，从昨天到今天，多个楼盘和渠道中介人员爆料：港澳客在中山购房条件再次放宽！社保的时限要求由以前的半年变为一个月（参保即可）！

深圳会跟进吗？" inline="0">

随即大粤房产组致电中山市住建局相关科室求证，工作人员表示：确有其事。

中山此次对港澳台客户购房条件的放松，暗含着怎样的市场变化，对普通购房者有什么影响，大湾区其它城市会跟进吗？

01

库存去化压力山大

如果持续关注过中山楼市，对于此次的细微调整，你的内心可能会毫无波澜。

因为中山的小动作太多了。

1、早在4月30日，“取消港澳人士购房限制”的消息就刷爆朋友圈，不过随后就被辟谣是谣言。

2、五一假期的第一个工作日（5月5日），港澳台客户限购松绑的消息再次席卷朋友圈，并得到官方肯定回复：

港澳客户购房资格确已新增两个购房通道：1、提供半年社保或个税凭证加在职证明；2、在中山注册公司！并强调只是对港澳人士实施，其他人员购房限购政策不变！

注：在此之前，港澳台客户在中山购房需提供祖籍中山的证明

3、到了今天，港澳台客户在中山的购房条件再一次放宽，社保时限从半年缩短到一个月，或提供劳动合同+工作证明也可申请。

中山近期为何频频出台新政策放宽限购，这些政策是否会对中山楼市产生较大的利好？

有利好但影响不大。中山对外地户籍的限购政策一直是非常宽松的，只需要半年社保，但目前中山全市的住宅库存已突破8万套，去库存压力山大，在当下房住不炒的主基调下，中山不敢也不能放开限购，只能在港澳台同胞购房政策方面做一些“微调”，既能缓解一小部分去库存压力，也能调动一下市场情绪，何乐而不为。

上个月去中山做调研，火炬区，翠亨新区都有大量楼盘在售，但看房的人并不多，小开放商的案场销售由于开单效率低，积极性也不高。从个人的单一样本来看，中山的市场氛围稍显萧条，其库存去化压力可想而知。

02

港澳巨大的市场需求

中山房地产市场在港澳客户身上做文章，定位是准的，但珠海在这方面更具有优势。

提起香港和澳门，除了非常高的人口密度和人均GDP外，笔者更想谈谈“幸福指数”。

亚洲最贫穷的国家不丹，曾经在英国莱斯特大学自办的“世界快乐地图”获得排名第八。但之后排名一路下滑，于联合国2016年世界快乐报告中不丹排名84。由于互联网，手机等通讯设备的普及，民众接受太多外界信息，是造成幸福感下降的主要原因。

幸福与贫富无关，幸福是比出来的，在香港刷盘子一个月赚一万，也不见得幸福到哪里去。巨大的贫富差距和突破天际的房价，让香港底层工作者越来越麻木，长期受物质主义文化熏陶，贫富差距下的他们会感到不快乐。

在香港，居民私人住房拥有率53%，一半人希望房价下跌，另一半人则希望房价上涨，香港房价陷入囚徒困境。但香港人均住房面积仅9平方米，南北通透，三室一厅是他们做梦都想拥有的，因此随着交通的完善，大湾区近港澳城市会承接一部分港澳的住房需求或投资需求。

目前深圳房价相比于香港也没便宜到哪去，港珠澳大桥的开通，让珠海成了港澳客户的重点关注对象。

以珠海横琴为例，站在澳门氹仔的海滨公园，远远望去，就能看到横琴岛上充满现代化气息的高楼大厦，给人强烈的视觉冲击感，而氹仔上的居民楼，更多的是历史感和沧桑感。

横琴和澳门之间的横琴口岸，将会实行“合作查验、一次放行”通关模式，以后从横琴口岸去澳门，不用再排两次长龙队，旅客、车辆都只需一次通关即直达澳门。而两地的房价，一边是10万/㎡，一边是4万/㎡，且横琴居住环境提升了不止一个档次，只要有能力购买横琴的澳门人，都会考虑在横琴置业吧。

中山虽没有“港澳工作，内地居住”的便捷交通，但也有一部分会选择移居中山、定居中山，毕竟港澳和中山存在许多文化习俗上的共鸣，然而这一部分人仅占少数，且多以投资目的为主，港澳的底层工作者移居内地，如果没有学历和技术也很难找到工作，还不如居住在香港澳门。

因此，珠海在承接港澳外溢上更具优势，今年5月初，珠海对港澳人士购房做出进一步放松，一手房无需社保可购买2套（横琴除外），以这个趋势来看，莞佛地区是否也会跟进？

03

中山、珠海的暗中交量

随着跨海大桥的兴建，大湾区东强西弱的格局会得到改善，那么能够成为辐射整个珠西地区的城市，是中山还是珠海？

或者更简单粗暴的讲，中山和珠海谁更有投资价值？

上文已经详细说到，珠海在承接香港、澳门外溢方面具有得天独厚的优势，同时，珠海的政治地位更高，旅游资源更丰富，其城市名片更美观，更具有曝光度，那么中山有什么优势，如何跟珠海竞争？

中山的优势就是其地理区位，具有成为珠西地区交通枢纽的潜质，也正是其优越的地理位置，导致了目前房地产市场四分五裂的局面。

中山位于大湾区中心位置

插入珠海的三乡镇、坦洲镇，是珠海人炒热的；靠近南沙自贸区的三角镇、民众镇，是广州人炒热的；靠近深中通道翠亨新区、火炬区，是深圳人炒热的；而中山本地人，更倾向于购买石岐和东区的房产。

中山缺乏一个真正具有领导力的城市中心，世界上具有影响力的一流城市（北京、纽约、东京），都有一个强中心，没有中心，就会导致各个区镇各自为战，小农思想闭门造车，小富即安缺乏大局观……

预计2023年通车的深中通道（提前了1年），可以说是中山的“王炸”，如何打好这张牌对于中山来说至关重要。

从2019年到2023年，4年时间里中山要做好承接来自深圳外溢资源的准备，如土地供给、基础交通、营商环境、生活配套等各方面，如果做不好，即使中山地理位置再好，作为交通枢纽，也只会成为人才，资源，产业的“搬运工”，无法从中受益。

有趣的是，最近，珠海连接深圳的深珠通道也迎来了实质性进展，深珠通道已经展开前期研究工作，如果不出意外，留给中山发展的时间只有15-20年。轨道交通，跨海大桥的建设逐渐演变成为珠西地区的“夺嫡之争”，未来谁能胜出还真是难以揣测。

总结

中山此次对港澳客户购房政策的再一次放松，对普通购房者的影响，主要体现在情绪方面，其它方面的影响不大。

结合中山、珠海对港澳客户的限购政策的微调，我们可以看到，当房地产水龙头拧紧的情况下，经济下行压力比较大的城市还是会在房地产上做一些小动作。而东莞、佛山这些经济强市，完全没必要校仿中山和珠海，因为这两个城市不但本地购买力强，其相邻的深圳和广州也有强大的购买力。

至于深圳和广州，则更不会做出类似政策的细微调整。