2019年深圳楼市上半场收获的优秀成绩单还历历在目，下半场首月又迎来开门红。

据深圳规土委公示的数据来看，7月新房住宅成交3629套，二手住宅成交7048套，与上月相比均增长，二手尤其明显环比增长21.56%，按照往年传统7月属于楼市淡季，但今年实属意外，淡季并不淡。

1.成交量：下半场首战告捷，二手成交环比增2成

去年7月31日，深圳颁布了“限售、限离、限企业买房”政策，“劝退”无数短期炒房客。截至今年7月底，“731政策”满一年，经过一年时间消化政策，今年7月新房和二手成交量与去年相比持平，略有增长。

从上图可以看到，7月相比6月新房仅增长3.51%，而二手则增长超2成，原因在于整个上半年新房推出的45个项目去化均偏低，据数据统计仅2个盘售罄，而7月新房仅壹城中心三区获批预售，去化不足3成。由此可见，新房整体去化能力一般，由于新房市场降温，一些短期自用需求比较迫切的置业者，回流至二手房市场。

深圳贝壳研究院分析，二手住宅增幅较大原因在于，5-6月份市场偏弱，亦是需求的积累阶段，7月份再次有序释放；刚需入市积极性回升，有效支撑市场发展，局部高端改善类型置业入市，刺激市场信心。

在这里提醒大家要理性看待市场变化，根据深圳贝壳研究院监测，本月实际成交量较3-4月仍有20-30%的差距，阶段性的回升不代表市场就会进入活跃的状态。

2.成交价：中高端住宅成交回暖拉高价格，二手均价略涨

据深圳贝壳研究院统计的样本楼盘数据显示，7月二手均价为59781元/㎡，环比微涨0.6%，同比上涨0.8%。

从上图可以看到，最近大半年二手均价整体平稳，7月环比6月出现小幅增涨。深圳贝壳研究院分析，7月二手均价增长首先得益于市场阶段性的回升，前期积累的需求再度释放，市场的价格预期再次增加，显示了深圳二手房价与成交量的高度关联性；其次，不少小区出现集中成交的现象，新挂牌的业主信心增强，同时局部高端豪宅回温，亦会刺激市场信心回升。

3.片区涨跌：十大重点片区以涨为主，宝城、新洲涨幅大

据深圳贝壳研究院监测，深圳十大重点片区仅布吉、景田、龙中三个片区下跌，其余七个片区均小幅上涨，其中宝城片区上涨3.2%，新洲片区上涨1.3%，宝中、龙坂、前海、人民南涨幅在1%内。

同比方面，五个片区上涨、五个片区下跌，其中布吉、景田、龙坂、龙中、人民南小幅下跌。

4.供需：二手挂盘量减少，7月受天气影响看房量略降

今年3月楼市回暖，大量业主入市新增挂盘持续走高，六七月进入传统楼市淡季，不少业主心态开始转变，新增挂盘量持续减少，回到去年年底今年年初的水平。

7月以来深圳天气变化无常，周末客户集中看房的时间经常雷雨交加，让不少人推迟了看房计划。另外，暑期不少家长以陪伴孩子为主，看房计划也暂时搁置。因此，可以看到七月看房人数略有减少，不过降幅不大。

5.后市：成交量维持稳定，8月继续回升可能性低

从新增房源、新增客源、带看量三个市场的前置指标看，6-7月份的变化不大，潜在需求的稳定，大概率决定了后市的稳定。7月份市场回升，部分需求已经阶段性的被消化，短期明显上升的支撑略有欠缺。另外，一些需求集中、成交集中的房源价格有一定上涨，买卖双方会再次存在博弈，一些置业者或放缓购买决策。因此，接下来的成交量会保持比较稳定的走势，8月份市场继续明显回升的可能性降低。

至于价格，深圳贝壳研究院分析，二手房价总体将保持稳定，部分预期价格上涨的业主不是市场主流，因此也不会被置业者普遍接受。