乐居问答：郑州管南房价涨了不少，未来会像北区一样降下来嘛？

乐居买房讯（编辑 宋小）近日，有网友向小编留言，问管南的房子目前涨价不少，未来会向北区一样降下来吗？今天我们就一起探讨一下这个问题！

管南一直以来是人们心中的刚需福地，北区在市场火热、城市规划利好涨价之时，管南凭借着稳定的房价，备受刚需青睐；如今郑州市场冷静，房价稳定，部分楼盘还在小幅度下调，管南的房子却开始了上涨，从之前的14000元/平左右的均价，涨到了15000元/平左右，如此，到底是禁得住市场考验的上涨，还是只是泡沫？未来会像北区一样下跌嘛？

区域楼盘一览

首先我们看一下区域高层在售住宅楼盘极其价格：

富田城九鼎公馆今年3月22日首开均价14400-15100元/㎡，期间又开盘了很多次，举两个例子，5月25日开盘成交均价14850元/㎡；6月27日开盘均价15500元/㎡左右~ 一点一点的在上涨，去化率一直都不低，一路向上开。

绿都澜湾：年初高层成交均价为14000元/㎡；8月24日成交均价15000-15300元/㎡

郑州永威城：2019年初到现在高层住宅一直保持均价14000元/平方米,一直属于平销期，目前只有130平以上的大面积在售，六期目前正在咨询中，后期会不会涨价尚未可知。

正商中州城：年初到现在高层一直保持均价约13000元/㎡，无明显波动。

融创城：7月1日高层首开，均价13500元/㎡；8月31日开盘均价13500-14300元/㎡，算是区域价格较低的楼盘。

中岳俪景湾：高层房源整体均价14000元/平，目前整体均价为14100元/平，无明显波动。

绿地公园城：年初推出的毛坯高层房源12000元/㎡左右，目前均价为12500元/㎡左右，无明显波动，绿地公园城位置较远，所以价格较低也很正常。

可以看得出来，区域内并不是全部上涨的，有的涨了有的依然维持不便。那么为什么有的楼盘会涨价呢？我们从区域目前最贵的富田城九鼎公馆看一看！这个网红神盘是怎么练成的？

先看一下富田城九鼎公馆的优势：

1、位于中原福塔南、南三环旁，紧邻经开高端居住区滨河新城，距离蝶湖2.5公里左右。

2、地铁4号线（在建）加持地铁，双地铁口，算是标准的地铁盘；后期星火路站连接项目打造的商业街 ，通过地下商业与项目负一层门禁系统，业主可直达负一层大堂，很方便。

3、项目东侧邻约1.7公里十七里河岸，沿河打造约50米宽运动休闲主题公园，部分已经建成，可以说配套已先行了。

4、富田开发商还算相靠谱，有一定的口碑。富田城九鼎公馆在小区建造品质化、智能化、人性化，都下了功夫，整体规划不错。

5、临近金岱产业集聚；目前金岱产业集聚区的批发市场逐步外迁，在这里还将打造多项城市综合体、多个商业项目、住宅用地、中小学校的布局。未来对区域生活环境也将带来极大的改变。

可以看出它跟管南之前较火的绿都、鑫苑国际新城（目前无住宅在售）、永威一样，都具备体量大、区位好、有地铁、配套好、环境佳、具有一定的口碑等优势，当然这个楼盘也不是完美的，目前周边的环境并没有很好，我在这就不一一列举了，只是说它的这些优势一定程度上支撑了其成为管城的“网红神盘”。

因为除了自身的优势，还有不可忽视的一点，就是整个管南的区域利好与市场环境。

今年区域最大的利好当属小李庄火车站规划落定莫属:

未来小李庄火车站未来将接棒二七火车站，成为南部片区发展的强劲动力，而且小李庄火车站临近4号线，未来将与12号线、12号线、12号线等多条地铁互通形成网络。而且以小李庄火车站为核心，辐射规划了1500亩的城市综合体，其中涵盖公园、学校、住宅、写字楼等多种业态。

而市场环境就是：富田城九鼎公馆推盘的时候，整个区域较火的绿都澜湾、鑫苑国际新城、永威城几乎都没有什么房源在销售，其它项目推量不多，市场上货量有限，市场供不应求，在“僧多粥少”的情况下开发商自然是有勇气提高价格了！

那么后期会降下来嘛？我们从两大方面分析一下北区下降的原因：

其一供大于求；北区作为近几年土地成交和旧城改造的大户，在2019年可推出房源非常多。

其二位置差；降价的楼盘多数距离主城较远，集中在北四环沿线，配套较少的区域。

所以供应量大，而且距离惠济核心区较远造成的销售压力较大，才是导致部分楼盘降价的原因。

那么管南会不会重蹈北区的覆辙呢？

1

从土地供应量来看；据郑州市公布了《郑州市2019年度国有建设用地供应计划》，预计今年郑州市住宅用地的实际供应量可能在1万亩-1.5万亩之间。是供地量最大的区域，住宅用地以336公顷左右的供地量稳稳位居榜首。

据媒体统计，管城区两年的计划总供地规模已经近万亩，折合成可售住宅的话，潜在投放量可能会高达1800万㎡！

2

从推盘量来看；下半年，管南还有富田城九鼎华府、碧桂园名门时代城、康桥柴郭项目、正商生态城等项目即将入市，盘大量多。

3

区域周边环境

区域发展来看；虽然管南虽然各种规划利好，但是推进速度也并不是很快，各种物流，批发市场，产业园的聚集地，区域又被道路分割严重，区域整体配套更是要啥没啥，社区成熟感不强，居住环境不好，三五年的发展周期必不可少。

由此得出，管南涨价的背后也存在了很多风险，环境差发展周期长、大量土地和房源入市，未来，势必会出现长时间的横盘期。

所以可以看出整个区域的楼盘还是较为理智的，部分楼盘并没有跟风涨价，不同的楼盘应根据自身的情况定了不同的价格；

再言之，目前管南15500元/平的房价不算低了，毕竟整个片区就算临近南三环，也好似一张白纸，尚未开发，对于刚需而言，价格再上涨就没有什么吸引力了。

而且在这个房价稳定的时代，一旦供应量逐渐变大，人们的选择变多时，当大家所处环境差不多、产品差不多时，价格对于刚需而言将显得尤为重要，所以管南部分楼盘涨价应当适可而止，不然最后很容易步北区的后尘！

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文章来源:乐居买房