贾康：我抛砖引玉，谈一点儿看法。刚才曙松说的这个问题其实已经点出了一个倾向性的意见，我是高度赞成的：销售额它是一个波动很大的指标，而且太笼统了。我自己理解，房地产相关的指标，应先看看宏观态势。前面曙松做了一个非常好的关于中国房地产业发展的主旨演讲，里面有一个基本观点，就是中国的城镇化后面还有比较可观的空间。这方面我想再补充一点看法。曙松引用的指标，是官方多年讲的常住人口的城镇化率，但实际上这几年，从政治局开始到统计部门，已经把另外一个非常重要的指标强调出来了，就是户籍人口的城镇化率，现在还只是43%出头——这是没有欠账的城镇化率，而那个常住人口城镇化率欠账是非常严重的。前面40年，曙松讲有了6亿出头的人进城，这40年里的后半段，20多年里，差不多进城人口规模是3亿人。看到的信息披露是，这3亿人的概念里，绝大多数人还没有取得城镇户籍，那么也就没有得到市民化的待遇，基本公共服务均等化有严重的欠账，在这些人家庭成员的教育、医疗、住房等等这些基本的、最重要的民生事项方面，都还没有把供给放到一视同仁的水平上的。什么道理呢？就是城镇化进程实际的支撑能力还不到位，要按照真实城镇化水平来说，就一定要补上欠账。
所以，我想补充的一点是，实际上按照曙松刚才的认识框架，中国的城镇化空间，比现在看起来还要大，我觉得按照两个指标中和一下的话，要大出将近10个百分点。那就是充其量才50%的真实城镇化水平，比印度高不了多少了，即在城镇化水平曲线上，中国是更靠近印度的那个位置。如果看到这样一个基本的情况，对于中国在整个现代化过程中，我们可用的韧性、回旋余地、市场潜力等等方面，就应该有更充分的估量和更足够的信心了。
主持人：贾老师提得很好，把我们问题聚焦了：在目前的阶段，转型阶段，我们聚焦的主体是房地产企业，该用什么来作为一个评估的指标更合乎现在阶段的现实？
贾康：是的，就是应先看大势，企业首先是得“取势”，然后“明道、精术、择时”，那么取势我觉得要强调的还是发展潜力与空间。当然，运行特征上我也不讳言，一开始的那种杀进去以后就能超常规发展、高歌猛进的“黄金时代”似乎过去了，前几年郁亮就讲是进入白银时代了，现在是不是白银时代又已经终结了，或者说基本上过去了呢？我觉得还得谨慎判断，有些咱们已经感受到的概念，非常值得再进一步把它确认下来，就是到了白银时代以后，“冰火两重天”已经又运行了八年之久，每一轮都是起落中出现严重的分化，现在仍然是这样：这两年看起来房地产市场大家都觉得要往下走了，但其实你看一看“火”的这一边它往下走吗？市场力量没有往下走，是以无所不用其极的行政手段硬把它压在那儿的。这个冰火两重天的格局，仍然是中国现在讲房地产市场必须放在“取势”后面跟着所说到的基本格局判断中，我认为最重要的概念：你如果看到这样一个冰火两重天的概念，就不能一概而论在企业的业绩上，以后的前景上，到底怎么样——你跟着火的这一边走，就比较开阔，仍是白银时代，你跟着冰的这一边走，可能就越走越萎缩了，进入黑铁时代。那么，这就是企业的战略、策略、偏好组合在一起，你怎么选择的问题了，不是说冰的这边没有机会，但机会要小得多。
主持人：你的逻辑是不是就是说城市化空间再加10个点？这次的波动跟前面其实也没什么两样，大家熬过去了，后面可能还涨得更高，是这个逻辑吗？
贾康：从大形势上讲，是这样的，但是我认为每一个具体的市场主体，你要去拼搏，要使自己的意愿更好实现的时候，就不能简单讲跟着形势走了，一定要掌握好这时候你要想进入的领域，是火的这一边还是冰的这一边，火的这边你怎么处理自己的生产经营策略？冰的这边也不是没有机会，但是这个机会受到的市场力量的压制会更多，这里面你有什么更多的比较优势？如何在这个格局里面可以实现自己的企业家抱负，就得具体分析了。冰火两重天后面跟着的，我认为就是一开始曙松引的邓小平思想的这段话了——讲到房地产的时候，跟着得问地段、交通条件、配套措施，那么冰和火的这个不同的“线”看完了以后，一定要看市，还一定要看是什么样城市里的具体什么样的地段，地段里具体什么样的类型，我觉得这才能最后落到企业的销售额上，通盘考虑瞻前顾后。销售额只是一个运行过程中很阶段性的浮动特征非常明显的指标。
主持人：那我看这次我接触的地产商好多朋友特别悲观，你们悲观啥呀？按照我说的测算出还有十年景气空间，再加上你这10个点，还得再来十年！
贾康：是的。如果真实城镇化水平现是50%左右的话，走到刚才曙松展示的那条曲线的实际的那个拐点——国际经验表明的70%左右，还有20个点的空间，如果咱们说得再保守一点，15个点，那么一年上去一个点，也要走15年。
主持人：刚才看林总和单总讨论就像在班委会上做错事的两个学生一样——我们要多做善事，我们要低调，免得别人不喜欢我们。照你这么说，我们的日子还好呢？
贾康：企业家当然会倾向于自己“低调做人”，咱们可以理解，但“高调做事”的空间确实存在。谢谢！
贾 康 介 绍
第十一届、十二届全国政协委员和政协经济委员会委员，华夏新供给经济学研究院首席经济学家，中国财政科学研究院研究员、博导，中国财政学会顾问，国家发改委PPP专家库专家委员会成员，中国一带一路PPP项目开发委员会委员，中国成本研究会副会长，中关村公共资源竞争性配置促进中心首席经济学家，北京市、上海市等多地人民政府咨询委员，北京大学、中国人民大学等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津贴。1997年被评为国家百千万人才工程高层次学术带头人。曾受多位中央领导同志之邀座谈经济工作（被媒体称之为“中南海问策”）。担任2010年1月8日中央政治局第十八次集体学习“财税体制改革”专题讲解人之一。孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学大奖获得者。国家“十一五”、“十二五”和“十三五”规划专家委员会委员。曾长期担任财政部财政科学研究所所长。1988年曾入选亨氏基金项目，到美国匹兹堡大学做访问学者一年。2013年，主编《新供给：经济学理论的中国创新》，发起成立“华夏新供给经济学研究院”和“新供给经济学50人论坛”（任首任院长、首任秘书长），2015年-2016年与苏京春合著出版《新供给经济学》专著、《供给侧改革：新供给简明读本》、以及《中国的坎：如何跨越“中等收入陷阱”（获评中国图书评论学会和央视的“2016年度中国好书”）》，2016年出版的《供给侧改革十讲》被中组部、新闻出版广电总局和国家图书馆评为全国精品教材。根据《中国社会科学评估》公布的2006～2015年我国哲学社会科学6268种学术期刊700余万篇文献的大数据统计分析，贾康先生的发文量（398篇），总被引频次（4231次）和总下载频次（204115次）均列第一位，综合指数3429，遥居第一，是经济学核心作者中的代表性学者。
热门评论(0)
目前还没有用户对此小区进行评价