天房发展“扫雷”

乐居财经 吴一言 发自天津

给子公司、合联营公司提供担保进行融资，以缓解其资金压力，是很多上市房企的惯用动作。

不过，对天津市房地产发展（集团）股份有限公司（600322.SH，以下简称“天房发展”）而言，在股权因控股股东天房集团的子公司贷款逾期被冻结期间，其为旗下存在债务逾期风险的子公司提供融资担保，这番动作就引来了不少联想。

7月29日晚间，天房发展发布公告称，2019年度第五次临时股东大会通过了天房发展及控股子公司对全资子公司、参股公司三笔担保的决议。

这三笔担保早在7月13日已公告，恰在天房集团所持的天房发展13.53%的股份再遭冻结的几天之后。两个月内股权两度遭冻结，皆因天房集团旗下子公司贷款逾期，而天房集团作为担保人被债权人申请财产保全。

需要指出的是，在天房发展提供担保的三家公司中，其全资子公司华景房地产就存在现金难覆盖短债的问题。

对此，有分析人士指出，上市房企给子公司做担保主要是增加信用背书，从天房发展目前的处境来看，股权被冻结引发股价波动，为存在债务风险的子公司做融资担保，更多是为了稳定自身股价和二级市场上的债券价格。

被担保子公司债务偿付需求大

根据天房发展7月13日的公告，其将为三家公司华景房地产、联展房地产和燊泰房地产共计17. 5亿的融资提供担保，担保额度为11.67亿元。

其中，华景房地产为天房发展全资子公司，融资余额6.5亿元，将于2020年4月5日到期，天房发展拟为该笔融资提供连带责任保证担保，担保期限自被担保债务的履行期届满之日起两年。

联展房地产为天房发展持股16.5%的参股子公司，借款7亿元，天房发展按对其参股比例提供金额不超过1.155亿元的担保，期限是30个月。

燊泰房地产为天房发展控股子公司海景实业的全资子公司，融资不超过4亿元，天房发展提供不超过4亿元连带责任保证担保。

至此，天房发展及其控股子公司对外担保累计金额为169.04亿元，占其最近一个会计年度经审计的净资产45.15亿元的374.4%。天房发展对控股子公司提供的担保总额为60.85亿元，占其最近一个会计年度经审计的净资产的134.76%。

有证券分析师表示，对外担保包括对合联营企业提供担保，一般而言，这个担保总额占净资产的一倍以内，风险还是可控的，如果达三、四倍及以上，风险就会加剧。

而被担保的三家公司负债和利润情况并不乐观。截至2018年12月31日，华景房地产、联展房地产和燊泰房地产的净利润分别为-3779.55万、-706.13万和-71.05万；资产负债率方面，华景房地产达87.4%，联展房地产的资产负债率达73%，而燊泰房地产则高达93%。

其中，华景房地产截至2018年12月31日的审计报告显示，其一年内到期的非流动负债约17.1亿元，而货币资金仅2亿元，难以覆盖年内偿债需求，其经营活动产生的现金流量净额连续两年为负，2017年为-3.3亿，2018年为-9472万。在本次担保之前，天房发展已为其提供担保余额为1.275亿元。

从三家公司的项目来看，华景房地产主要负责天津市盛庭花园等项目的开发，燊泰房地产主要负责承建天津津滨大道项目。而联展房地产除天房发展参股外，其他股东包括首创、招商蛇口、金茂、仁恒置地和平安不动产，该公司主要负责天津北辰龙洲大道188号项目的开发；2018年1月底，天房发展以29.5亿拿下该地块，溢价率为17%。

债务压身的天房发展

尽管股权遭冻结未对天房发展实际经营造成太大影响，但对外担保累计金额超负荷，一定程度上影响了其资产流动性。有业内人士表示，一旦子公司经营不善，出现债务逾期问题，上市公司负债风险将加大。

更何况，天房发展自己还债务压身。

作为天房集团旗下的地产上市平台，天房发展近年来的营业收入波动太大，如坐过山车。

2014年天房发展营收为31.81亿，2015年为38.02亿，2016年为35.31亿。2017年是天房发展近5年营收最好的一年，为63.49亿元，但到2018年该数据下滑到34.01亿，同比几近腰斩。不仅营收，2018年多个数据同比都在下降，且降幅不小：合同销售面积15.11万平方米，同比减少50%，归母净利润为1.35亿元，同比减少38.24%。

债务方面，财报显示，2018年天房发展的总资产为316.63亿元，总负债264亿元，资产负债率达83.38%，若扣除95.4亿元的预收款项，负债总额仍达168.6亿元。

在偿债方面，天房发展一定程度上还依赖天房集团的支持。2018年内，为了支付公司债回售本金，天房发展曾向天房集团借款22.18亿元，不计利息，分期归还本金。对于这笔借款，在财报中天房发展提及：“在控股股东的大力支持协调帮助下完成了公司债券的回售工作，保证了资金链的正常运转。”

而从2018年末的债务结构来看，天房发展流动负债达207.45亿元，年内短期借款4.4亿元，一年内到期的非流动负债为75.37亿元，但货币资金仅有13.39亿元，较2017年减少65.8%，远远无法覆盖一年内到期的债务。