说起地产景观，那就不得不提近15年间，它日新月异的更迭速度，快的令人发指。
今天，由资深地产人翁苑钧先生，就他擅长的地产景观领域为大家做深度分析，看看我们花园行业的从业者能从地产景观里提取哪些精华！
拉动了整个景观行业的发展
地产景观的地位
1地产景观的突变
地产游学团的涌起：
- 做地产景观的人都特别爱学习，这导致现在中国几个重要的城市，每周都有几十人参观游学，且每个团都是爆满的状态。
设计师能力的提高与改变：
- 热爱学习的人，不仅仅只有甲方，也包括设计院里面的设计师。
设计行业的迅速转型（低迷-突起-涨价）：
- 大概在十年前至过去三年之间，地产景观的收费基本在每平方20多元，维持了10年之久，今年开始飙升，部分企业的平均水平已经翻倍。
地产景观与市政景观、私家花园的不同：
- 地产游学每周末都在进行，一般参观的项目时效期不会超过一年，如果项目过去一年了，那不管是谁做的也不管当年做的多么好，放到今天，它都已经过时了，因为迭变的速度极快。
- 地产景观主要是指地产示范区景观，是一个营销道具，它可能过于势利了，因为建造速度太快，是属于严控成本的，但不妨碍我们花园行业从中学习他的技术。
- 在花园行业，你的能力高了就可以把花园做好；在市政行业，设计师做得好，理念够先进，那么做出来的项目可能就会很不一样，因此，市政行业里大部分的作品可能是由境外设计师来完成的，当然，市政施工的精致程度往往差强人意，精细化景观方面，可以向地产展示区学习。
- 地产行业是有甲方引领的，每一个甲方都有他的一个水准，不管用多好的设计单位、多差的施工单位，最后做出来的东西都是稳定的，这代表了甲方的水平，跟乙方的设计单位、施工单位的水平不一定绝对的挂钩。这就是中国地产行业非常不一样的特征，它的层次与发展是由甲方来决定的。
2地产景观的主导
- 国外景观由知识精英带动主导。
- 国内由业主整合资源来主导。
地产景观日新月异的转型
越变越快是地产景观的趋势，如大浪淘沙，不断更迭。
这个速度前所未有，甚至在以示范区作为艺术品的方向上，已跑在国外景观及国内其他专业的前边。 当然，把景观作成艺术品有点偏离景观的本质方向了。
相比市政景观的粗制滥造，地产景观有理由让自己特别的骄傲，因为他们每年都在进步，虽然建造成本控制比市政要低很多。
艺术品不一定是景观的本质方向，因为景观是一个粗糙的、自由的状态，而类艺术品景观是地产景观在发展之中的一个方向，我们花园行业可以学习其控成本赶工期下的精品意识，但这不一定是景观本身的方向。
下面，一起来看看地产景观发展的几个区域特点：
苏杭（文化）
在我们看盘最主要的几个领域中，包括了苏杭，苏杭代表了他们的文化，地产景观文化的体现基本上是苏杭做的比较好。
成渝（地域创新）
成都、重庆主要是创新，他们现在已经做得很有想法了，在那里，你会看到很多不一样的景观，这跟他的地域特点有关。
京城（重金及施工）
在北方，在北京，主要有非常好的施工单位，他们所做的项目都施工精细，因此，北京的地产景观可能是由施工单位来起到一个非常大的主导作用。
深广（性价比）
往前看，其实，地产景观已经开始在这个方向上进行了一些延展：
地产景观的地势
观赏景观 → 功能景观/文化景观/参与景观
- 大家关注景观，可能更多的是风格、表象，地产景观在十年的过程之中，已经把表象的东西玩尽了，比如传统、法式、欧式、东南亚、新亚洲、新中式、极简主义……
- 地产已经不在观赏的层面去讨论景观了，而开始进入功能的景观、文化的景观、参与的景观。
推荐大家去参观学习的地产景观：
1龙湖
建议大家去看重庆龙湖的地产景观，专业的人说：“重庆的龙湖不是龙湖。”它特别的有创新。其实，重庆所有的地产景观做的都不错。
营销主导下的变化：
- 五重→品质感→识别性→五维
- 重庆龙湖引领现代、地域、文化三合一。
2绿城
绿城是品质型发展商，他的景观经过这几年的变更，已经一路走完表象的内容了。
品质下风格转型：
- 北美/法式/江南中式/新中式/现代简约→小镇→农业农庄
- 代表高端大众审美的趋势。
现在，很多地产景观开始以景观作为IP来发展，下面，列举一些景观迅速崛起并打造地产的IP：
3
恒大（标准精细化）
4
麓湖（创新城市）
5
绿地（功能）
6
东原（儿童）
7
仁恒（形式感的升级？）
8
融创（现代品质）
思考，设计研发为何不是设计院呢？
- 地产以甲方做为引导，很多研发的工作是甲方主导来完成的，而不是设计院完成的。
- 简单来讲，优秀甲方的能力更加的综合一点，因为地产会重金去挖设计院里最牛的人，然后去管设计院，所以他的人才资源特别丰富。
从更好到更好
示范景观的更迭
这里，给大家简单罗列一下8年左右出色的地产景观：
- （2009-2011年）地产1.0-情景
- （2011-2014年）地产2.0-精致风情之美
- （2014-2016年）地产3.0-中式奢雅之美
- （2016-2017年）地产4.0-意外情境之美
- （2018年-）地产5.0-人与景共生之美
2009年~2018年这8年时间内，地产已经经历了五代景观，以上就是这五代景观。
对于大众来说，2009年有一些发展商的示范景观做的不错了。
- 2009年，以龙湖为代表的开发商，在卖北京的别墅项目，他可以把景观作为营销的一种工具，达到了卖别墅就好像卖大白菜一样的境界。
品质发展商的景观从优良到优秀，在精细化景观方向不断摸索，从90分到91分、91分到92分，这样不断跳跃的过程，是专业领域里面的细分，就像艺术家分级，还在不断的努力改变中。
2016年中国住宅景观产品剖析
景观产品情景
多元+惊艳
迪拜风、新中式
景观产品能力
爆发+回归
纯粹凝练、技艺双兴
景观产品周期
高速+迭代
创新沉淀、激情高歌
景观产品成熟
精美+纯简
现代、新东方
景观产品量产
爆发+回归
240个 17000个
景观产品高品质
艺术+互动
高品质设计、高品质落地
高端地产景观领域，在某一个风格的取向之下，还不断的进行迭变。这里呢，给大家列举2018年的一些项目：
▲2018年的项目，已开始应用很多高科技。
突破的方向
当然啦，还有很多地产的景观点需要被突破：
1
有待突破的地产景观点
架空层泛会所？
消防登高面场地？
绿化景观设计VR可视化？
社区（果园）主题经营化？
智能景观系统的辅助？
......
地产人正在研究：“我一定要比去年做得更好，我应该在哪里做出突破。”下面，给大家罗列一些可能会突破的方向：
- 大数据下行为数据收集对设计的影响
- 社区运营前置对社区场地的要求
- 预留场地使用的不可确定性
- 植物再次成为社区的重点
- 物业引导的景观营造
现在的地产，甚至已经开始用模拟的大数据，包括用航拍技术来研究人的行为，从而去指导下游的设计。
那么，我们花园行业要学习的，就是看看有没有一些技术是可以应用到花园里的。
2
技术应用借鉴参考
精品示范景观产生的背景：低成本、快周期、高精度
- 新工艺
- 新材料应用
- 高科技互动设备
- 传统创新
一，新工艺
如对缝、追纹、线性排水等等。
新工艺，如对缝
360对缝分四阶段控制：
施工图，工艺确认，下料图审核，现场核对。
▲这个项目是2013年的，它表现了一个问题，就是对缝。大家仔细观察的话，可以看到这个方向的对缝是完全对上的。
▲这个方向的缝，它是一路对上的，就是平面和竖向是全部对缝的，我们称之为“360度对缝”。这个2013年做的项目，在当时的广州，是第一个呈现360度对缝效果的项目，如今，大部分地产示范区已经全部都可以这样了。
有很多同行去国外游学，去日本及新加坡，发现其精细化的景观现在也不出奇，在中国到处都是，因为我们已经超越了他。
确实，在精致化的方向上，我们已经超越了国外的一些景观，但只是国内一部分的地产景观示范区，并不是所有，今天我们只分析最好的那部分。
二，新材料
瓷砖、大理石、陶软石
网红材料如浪淘沙、灯芯绒面素混凝土等
地产景观会使用一些石材的替换材料，例如瓷砖。
- 某种程度上讲，瓷砖的成本更低，而且稳定性更强。
- 瓷砖有一个很好的优点，就是可以有希望得到你想要的纹路。
- 在景观行业里面已开始有很多这种瓷砖厂，可以根据户外的需求情况来应用。
当然，还有大理石、软陶石的应用，一起来看看下面的项目：
▲这个项目的墙面是完整的，它被称之为软陶瓷材料，就是人造石材，像透明胶一样，贴到哪里算哪里，可以把它做成弯曲的，也可以拉长长度。
▲绒面素混凝土拉丝。现在还有很多网红材料，如雪浪花、浪淘沙、雪花白等等。
金属垂帘、不锈钢腐蚀
透光混凝土、阴刻瓷砖等
▲透光混凝土。
▲这个面实际上是金属垂帘做的效果，很梦幻。
▲不锈钢处理工艺。
▲这里有一个鹿的形状，是定制的，把瓷砖定制拼起来，就变成了这样的一个效果。
U型/夹绢玻璃
航空GRC，不锈钢无纹电镀等
现在花园行业已经开始运用琉璃了，还有夹绢玻璃、不锈钢材料、航空材料。
▲这个用的就是航空GRC材料，重量够轻，所以可以挑触须挑的很长。
个性化材料景石的应用
地产景观有一些个性建造，跟花园行业属于类同。花园行业最大的特点，就是要做一些个性的东西，地产商其实是不喜欢创新的，因为创新会有风险。
▲这个苏州的项目，它使用的石头都是很大块的。
三，光影高科技互动设备
接下来，给大家说说地产景观应用的高科技。
跳泉，数控水景，人体感应等
▲这个科技第一次的应用，是在美国耐克公园里，第二年，中国人就全部把它引入中国，推广速度绝对是国外不可想象的。
很多互动设备，在如今的示范区里已经开始广泛的应用了，要求就是一定要足够酷炫，这就是软装的新方向。
互动科技设备
▲日本团队做的展，被称之为世界十大展之一。
地产人现在正在不断去引进一些新的内容、新的国外应用。
四，传统的创新
新锐户外软装、艺术品
▲这些家具，是一次性成型的。
▲还有一些传统的创新，例如私家花园经常使用的这种放在水底的瓦。
大部分人会真的去买瓦回来，然后贴到水底，其实并不需要这么麻烦，你知道吗？这种瓦很薄，类似马赛克瓷砖，现在已经有成品了。
很多私家花园行业的从业者喜欢用瓦或者砖来砌一些形状，实际上，这些都有成品可以去买。
地产做景观不仅仅是要做的好，成本还要低，效率还要高，这是地产行业的终极目标，因此，他们会找很廉价的材料来做看起来还不错的项目，这就是传统的创新。
▲例如麓湖公园的曲水流觞，它不会像传统的那样在石头上雕水纹，它要做创新。
- 应用一个互动设备，如果人在上面踩单车，水就会漾起来，踩的越快水久漾的越快。
- 这个混凝土路面会留下痕迹，小朋友们可以踩在水里玩一玩。
- 太阳光不同的照射角度，也会对这个景观产生不同的影响，它充分的利用了光和自然界的一些元素去演绎景观的效果。
▲漩涡水是国外最开始做的，一年的时间内，中国就已经有30~50个了，并且引进到了公共领域，比如北京红砖艺术厂。
▲私家花园经常做石狮雕塑，上图的这个不是用石头也不是用铜，它是3D打印出来的，成本低，方便移走，在晚上的时候，灯从里面打出来，它可以把诗句等文字透射出来。
3
地产甲方的关键能力
- 扎实综合的能力体现
- 不依赖对乙方的能力
- 有强大的资源及交圈能力
- 体系作为很好的支撑
为什么地产景观会有这样快速的迭变速度？下面就来探讨探讨，希望对我们花园行业的管理有一定借鉴的意义。
一，扎实综合的能力体现
如施工工艺的控制
甲方有比较扎实的基础，主要是在甲方的管理人员里，当然不是所有，大家看一下地产是怎样控制效果的：
就施工工艺而言，地产说：
宁可做80分的设计，也要达到99分的施工。
不考虑施工的设计方案都是耍流氓！
绝对不允许方案做的很美，而施工落地的时候，却要求能力很强的施工工人慢慢打磨。
◆ 实现效果
你看，需要的石材工厂已经加工好了，不仅成本低，而且速度快，效果也很好，这就是工艺的控制。
如果设计单位随便画一个填充的图案作为碎拼的图，那么肯定是通不过的，还需要把咬合的模块也一起设计出来。
模块化方案二：
小园路碎拼方案：
地产景观，挑设计单位有一个很低的标准，就是要紧密配合。
- 这一个非常的重要标准，只要紧密配合就不会错，不管找的多么牛逼的设计单位或是境外公司，有做的好的也有做的差的，但对于甲方来讲水平永远是稳定的。
- 大家都知道，施工单位稂莠不齐，有时候也会选到水平较差的单位，但甲方水平是保底线，决定了项目效果的下限。当然，乙方的水平确定了项目效果的上限。
三，有强大的资源及交圈能力
战略库
人脉资源
评级标准
丰富的实战经验
不依赖乙方的甲方是怎么完成项目的呢？他用的是一种交圈的能力。
强大的资源
对于地产来讲，他有强大的资源库。
地产景观的要求，不仅仅是做的好看，还需同时满足这三个条件：
- 第一，做得好；
- 第二，严控成本，成本不低、做的好，这对地产来讲没有任何意义；
- 第三，效率绝对高，让你明天完成明天就要绝对的完成，不能有一天的拖欠时间。
当你面对特别差的施工单位、特别差的手艺工人的时候，你怎么做？这就是甲方要解决的问题：
第一，有一个很强大的资源能力、一个战略库。
- 这样就可以把价格谈的很低，因为他可以给你很多项目，所以价格可以适当放低。
第二，有很多的人脉资源。
- 地产圈的甲方有很多他们同行的共享微信群，每天问什么呢？问哪一个材料的品牌好、哪一个设计单位里面的哪一个人做的好不好、了解乙方及各种设计施工的疑难问题。
- 甲方想要知道什么，随便查一下就有人会报告上来，毕竟甲方做过这么多的活了。
第三，有一个很明确的评判标准。
- 比如一个样板带路的工序。大面积施工之前，先做一段样板，所有人来点评，之后再铺开施工。甚至在样板带路之前，很多构筑物先用临时的材料按照1:1搭建起来，确定高度尺寸关系。
最后，因为做的项目多，所以优秀的甲方管理人员有一个很详细的实战经验。
交圈能力
甲方不依赖乙方还有一个非常重要的能力，就是交圈的能力，下面举个例子来说明。假设我们要做一个雕塑，地产会怎么做呢？
雕塑从设计到施工的完成，它会有很多单位来接触。
- 第一，设计单位最初定方案，会出一版雕塑的图纸；
- 再找一个软装单位进行深化方案施工图的细化；
- 然后雕塑施工厂家单位再进行工艺细化；
- 最后在制作的那家单位那里，再让他优化。
一个雕塑，由三个单位做，任何一个单位掉链子都不会影响最后的效果。
当然，我们最怕遇到这种情况：前面的设计单位不行，后面雕塑单位也不行，施工单位又不靠谱，三个单位做一个事情全都掉链子，那怎么办？
- 没有问题，因为有资源，马上搜这个雕塑在哪里有卖，然后带上成本部、招采部，一起去甲方圈里面建议的地方找成品。
你看，当四个交圈在里面时，怎么可能会出错？所以说，现在一些标杆型地产甲方已经不再过度依赖设计和施工单位了。
我们做花园管理也一样，好的员工比较难以跟随多年，那么你怎么去管理？这个方法有一定的借鉴作用。
四，体系作为很好的支撑
标准化
管控标准
技术细则
人才配置
老板与定位
下面，再看看甲方的体系支撑。
地产会有它的标准化。
- 标准不一定适用所有的项目，但是经常可以用标准去纠错，因为标准的建立，最初是为了使用者反馈之后的完善。
- 比如，恒大的景观不怎么样，可这两年开始比较高。
另外，还有管控的标准、技术的细则，以及最重要的人才配置。
- 在景观领域里面，甲方的人才配置是比较高的，因为现在的甲方也认识到了好的景观带来销售比较高的溢价。
最后要说的是，景观做得好不好，还跟公司的定位相关。
- 有时候一个景观，不是所有甲方都能够做好，也不是只有人才才能做好。
- 人才固然重要，但是往往体系才能给他们带来发挥的空间，否则，才华就都被埋没了。
- 因为地产景观是靠整个体系在支撑的。
希望今天翁苑钧先生给大家分享一些内容，对大家有一定的借鉴作用，这里不是吹嘘地产景观怎么好，但地产景观人的努力不曾改变过……
只有某一部分的地产示范区把景观做成了艺术品，大家要学习他们做艺术品的精细程度，但景观并不是艺术品，可能也走偏了，可花园行业还是能够学习的，学习其精致景观、精细化管理的方向。
来源：园林 微信公众号 景观派
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