小潘的学习笔记本次为大家整理的是土地增值税专题学习内容，内容分为上下两部分，上半部分内容分为土地增值税的概述、增值税征收范围、纳税人、税率以及开发土地和新建房增值额的确定。下半分内容分为土地增值税应纳税额计算、减免税以及征收管理。本次将整理土地增值税（上）的相关内容。废话不多说，我们开始本章的学习吧。

土地增值税概述

一、土地增值税的概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

二、土地增值税的特点

1．以转让房地产取得的增值额为征税对象；

增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。

2.征税面比较广；

凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营层地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。

3.采用扣除法和评估法计算增值额；

扣除法：以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。

评估法：对旧房及享筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的，则采用评估价格法确定增值额作为计税依据。

4.实行超率累进税率；

增值率高的，适用税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税，税收负担较为合理，便于体现国家政策。

5．实行按次征收，纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定。

对于房地产开发企业房地产交易频繁的，按期汇总征收；对于其他纳税人，则实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

三、土地增值税的立法原则

1．适度加强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控；

2．抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益；

3．规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入。

征税范围、纳税人和税率

一、征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

1. 一般规定

2.特殊规定

二、纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。

包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

三、税率

开发土地和新建房增值额的确定

一、收入额的确定

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。从收入的形式来看，包括货币收人、实物收入和其他收入。

1．适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。

2．适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

二、新建房扣除项目及其金额

1.取得土地使用权所支付的金额

1.取得土地使用权所支付的金额

1．纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

（1）以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；

（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；

（3）以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

2．纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（登记、过户手续费）

【提示】需要注意“取得土地使用权支付的金额”和“取得土地使用权支付的地价款”区别，前者包含了“地价款”和“有关税费”。

2.房地产开发成本

1．土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、 地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2．前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3．建筑安装工程费。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

4．基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、 环卫、绿化等工程发生的支出。

5．公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支

6．开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、 折旧费。

7．土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

3.房地产开发费用

3.房地产开发费用

1．纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的， 其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）× 5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。即：不超标的利息 + （① + ②） × 5%以内

2．纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的， 其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+ 房地产开发成本）×10%以内。即：（① + ②） × 10%以内

【提示 1】第 1 种扣除方法中的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；全部使用自有资金，没有利息支出的，按照第 2 种方法扣除；

【提示 2】土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

【案例】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为 1000 万元；房地产开发成本为 6000 万元；向金融机构借入资金利息支出 400 万元（能提供贷款证明且可以合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为 100 万元；该省规定能提供贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%. 该企业允许扣除的房地产开发费用 为 （400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。

4.与转让房地产有关的税金

1．与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加和地方教育费附加，也可视同税金予以扣除。

2．营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

3．房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定， 其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的 0.5‰贴花） 允许在此扣除。（房地产企业的一税一费扣除，税为城建税，费为附加费，印花税不得单独扣除）

5.其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计 20%的扣除。即：（1 + 2） × 20%

此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人销售新建项目，除此之外的其他纳税人和其他项目不适用。

【提示】代县以上政府收取的费用，均不得加计扣除。即代收费用计入收入的可进行扣除，但不得加计 20%扣除；未计入收入的不得计入扣除，更不能加计 20%扣除。

【案例】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付金额和开发成本共计 10000 万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定， 计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；与转让该商品房有关的税金为 200 万元。计算转让该商品房项目缴纳的土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为10000*（10%+20%）=3000万元

三、转让旧房及建筑物的评估价格及有关规定

A.转让旧房及建筑物时能够取得评估价格的扣除计算问题

1．纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格（6）、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用（1）和转让环节缴纳的税金（4）作为扣除项目金额计征土地增值税。

2．对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

【提示】注意区分土地使用权价款和存量房购入价款不是同一个金额。

3．旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。即： 评估价格 = 重置成本 × 成新度折扣率

4．纳税人转让旧房及建筑物时，因纳税需要对房地产进行评估所支付的评估费可以作为计算土地增值税的扣除金额，但是因纳税人隐瞒、虚报成交价格等被按照评估价格计税时发生的评估费不允许在计算土地增值税时扣除。

【总结】销售旧房及建筑物能够取得评估价格时，土地增值税允许扣除的金额=1+4+6

B.转让旧房及建筑物时不能取得评估价格的扣除计算问题

1.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，根据《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额（即：取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计 1 年；超过 1 年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可以视同为 1 年。即：发票金额 × （1 + 5% ∙ n）

【提示 1】提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。

【提示 2】提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。

【提示 3】提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。

2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

【总结】销售旧房及建筑物没有评估价格时，土地增值税允许扣除的金额为：

原购房发票所载的金额 × （1 + 5% ∙ n） + 契税 +4

【案例】2018 年 5 月，某企业转让一处 2014 年 8 月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款 300 万元，购入时缴纳契税 9 万元，转让时缴纳城建税、教育费附加5.5 万元，缴纳印花税 0.2 万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则计算该房产的土地增值税时可扣除的金额是多少？300*（1+4*5%）+9+0.2+5.5=374.7万

总结