3月27日，深圳市规划和自然资源局正式发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2019-2025）》（以下简称《城中村总规》）。
《城中村总规》有何重要内容？
对社会将产生哪些影响？
针对这些问题，深圳市规划国土发展研究中心主任规划师缪春胜，合一城市更新集团董事、总经理罗宇分别给予了解读。
解读一：引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。
规划原文：政府相关部门应明确城中村规模化改造的要求和流程，通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。经政府统租后实施综合整治类更新的城中村居住用房纳入政策性住房保障体系，进行统筹管理。
罗宇：《城中村总规》强调由政府主导和统筹管理城中村综合整治，并给予资金支持，鼓励市场主体参与综合整治类更新，对城中村规模化租赁改造。经改造及政府统租后的城中村住房，满足条件的可纳入政策性住房保障系统，将为深圳提供更多优质的居住空间。解读二：明确企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。
规划原文：政府相关部门应加强城中村租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。加强市场秩序整治，严厉打击城中村租赁市场违法违规行为，将违法违规信息纳入信用信息共享平台。
缪春胜：《城中村总规》中提到，有关部门将加强城中村租赁市场的监管，保障低成本空间。同时，要让未来保障城中村租赁价格平稳，可以通过政府统租的形式，纳入到政策性住房保障体系。
罗宇：《城中村总规》强化城中村租赁市场的监管，改造后的城中村将有限满足原住户的租赁需求，严厉打击城中村租赁市场违法违规行为。
解读三：不宜拆除重建城中村用地原则上划入综合整治分区，避免市场主体盲目开发。
规划原文：位于基本生态控制线、紫线、历史风貌区、橙线等城市控制性区域范围内的城中村用地，市、区城市更新“十三五”规划明确的不宜拆除重建城中村用地，不符合拆除重建标图建库政策的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发强度较高的城中村用地，原则上应当划入综合整治分区。
罗宇：《城中村总规》明确位于基本生态控制线、紫线、历史风貌区、橙线等城市控制性区域范围内的城中村用地，市、区城市更新“十三五”规划明确的不宜拆除重建城中村用地，不符合拆除重建标图建库政策的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发强度较高的城中村用地，原则上应当划入综合整治分区，将避免开发商因算不过账而盲目的进驻城中村进行拆除重建类更新。
福田区
罗湖区
南山区
宝安区
龙岗区
坪山区
龙华区
光明区
盐田区
大鹏新区
解读四：全面摸查全市城中村用地情况，合理确定城中村发展目标。
规划原文：通过全面摸查全市城中村用地边界、用地规模、建设情况和改造实施情况等具体信息，合理确定城中村居住用地保留的规模，划定综合整治分区，给予社会明确预期。
缪春胜：《城中村总规》在全面摸查全市城中村的用地发展现状和空间范围的基础上，提出了保留城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村的工作思路，通过有序引导各区开展城中村综合整治，促进城中村有机更新，将城中村建设成安全、有序、和谐的特色城市空间。解读五：划定城中村居住用地综合整治分区，确定保留城中村的规模和范围。
规划原文：综合整治分区划定的对象总用地规模约99平方公里。规划期内全市划定的综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。
缪春胜：目前，全市未纳入更新单元计划、土地整备计划、棚户区改造计划、建设用地清退计划及违法建筑空间管控专项行动等的城中村居住用地共约99平方公里，其中约55平方公里（占比56%）划入城中村综合整治分区。通过划定城中村居住用地综合整治分区，确定了保留的城中村规模和空间分布，既在空间规划上有序管控城中村的城市更新节奏和步调，也通过给予市场明确预期，规范城中村的城市更新市场行为。解读六：原关内城中村综合整治区比例超75%，其他各区不低于54%。
规划原文：福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。
罗宇：对比《城中村总规》的征求意见稿，南山区、宝安区、龙华区、光明区、大鹏新区规模减少。解读七：提出城中村综合整治配套政策建议，全面鼓励城中村有机更新。
规划原文：鼓励市场主体参与城中村综合整治类更新，由政府制定相关规则规范市场行为，实施过程中加强政府监督和规划统筹。
缪春胜：《城中村总规》提出在《深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018—2020年）》的基础上，全面深入开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村有机更新，并从构建政府主导管理机制、鼓励多方参与综合整治和明确综合整治相关标准三个方面提出了城中村综合整治的政策建议。后续，原市规划国土委将继续研究城中村有机更新的相关配套政策，切实保障城中村有机更新工作的开展。解读八：弹性管理城中村范围，可调整总规模不得大于辖区30%。
规划原文：综合整治分区空间范围实施弹性管理机制，因土地整备项目、棚户区改造项目、落实重大基础设施和重大产业项目确需纳入拆除重建类城市更新单元计划的项目以及近期具备高度可实施性的拟拆除重建类城市更新项目的实施需要，各区可按年度对综合整治分区空间范围进行调整，年度调整的总规模不得大于辖区综合整治分区范围用地面积的10%，规划期内累积调整的总规模不得大于辖区综合整治分区范围用地面积的30%。因落实市级重大项目确需突破前述30%要求的，应报市政府批准。
罗宇：《城中村总规》对比其征求意见稿，新增了弹性管理机制。文中明确城中村因土地整备项目、棚户区改造项目、落实重大基础设施和重大产业项目确需纳入拆除重建类城市更新单元计划的项目以及近期具备高度可实施性的拟拆除重建类城市更新项目的实施需要，各区可对综合整治范围进行调整，年度调整的总规模不得大于辖区综合整治分区范围用地面积的10%，规划期内累积调整的总规模不得大于辖区综合整治分区范围用地面积的30%。
解读九：开展了综合整治的城中村，不位于《城中村总规》的综合整治分区范围内，符合《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》要求的，可以按程序申请拆除重建类城市更新单元计划。
规划原文：综合整治分区空间范围执行刚性管控要求，除法定规划确定的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外，综合整治分区范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的城中村，应按照《深圳市人民政府办公厅关于印发深市“城中村”综合治理行动计划(2018—2020年)的通知》的要求，纳入城中村综合治理三年行动实施范围。
缪春胜：《城中村总规》是从城市战略角度出发，在一定时期内保留相当规模的城中村居住用地而进行综合整治分区划定工作，其目的是为了合理、有序、规范的开展城中村城市更新工作，保证城中村的可持续发展。市城管部门开展的综合治理工作，其主要目的是消除安全隐患，改善城市市容市貌。
根据《深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018—2020年）》，全市所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的“城中村”均纳入综合治理范围，并要求在2020年7月底前完成该项工作，该项工作不区分是否位于《规划》划定的综合整治分区范围内。
《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》已经删除了“完成综合整治五年后不得申报拆除重建”的条款。开展了综合整治的城中村，不位于《城中村总规》的综合整治分区范围内，符合《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》要求的，可以按程序申请拆除重建类城市更新单元计划。
解读十：划定综合整治分区可给予市场明确预期，有序规范城中村的城市更新工作。
规划原文：划定综合整治分区，给予社会明确预期。有序引导各区在综合整治分区内开展以综合整治为主，融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村更新。
缪春胜：按照《城中村总规》的分区划定成果，全市尚有约44平方米公里的城中村居住用地划定城中村综合整治分区之外，这为全市“十三五”和“十四五”期间的拆除重建类城市更新工作预留了弹性和空间。因此，划定综合整治分区可给予市场明确预期，有序规范城中村的城市更新工作，同时也可以保障“十三五”和“十四五”期间拆除重建类城市更新工作的开展。
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