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龙胜旧村片区城市更新

项目位于龙华新区大浪街道，地块西侧紧邻龙胜路，东侧紧邻工业西路。更新单元用地面积112787.6平方米，拆除用地面积98430.8平方米，开发建设用地面积54569.5平方米，计入容积率总建筑面积392000平方米，其中住宅289450平方米（含保障性住房34734平方米），商业51100平方米，商务公寓36950平方米，公共配套设施14500平方米。

春华秋实，也许再过两三年，眼前的龙胜旧村将会完成蜕变。曾经污水横流让人无处落脚，电线如蜘蛛网让巷道内举头难见天，硕大的老鼠无视路人在散步……

这一切终于将迎来彻底改变，记者从龙胜股份公司获悉，龙胜旧村城市更新项目的拆迁工作已接近尾声，开工在即，相信不用多久这里将出现一个现代化的高档社区。

老有所乐，幼有所教，1000多名龙胜村的原居民将再聚首在龙胜彭氏宗祠，掀开龙胜新的历史篇章。

1.旧改动工在即七旬老人心怀感激

昨日，记者再次来到了位于宝华路与工业西路交界处的龙胜旧村，看到原本存在安全隐患的100多栋老旧平房都已经被拆除，建筑工人正在对建筑垃圾进行分类回收。

“老村的平房多是用泥巴和着稻梗打成砖砌墙，很多房子连窗户都没有，经过这么多年的风吹日晒早已经成了危房，业主出租也租不起价钱，我们还担心房子出问题伤到人。”作为曾经的村委会主任，今年已经73岁的原居民彭汉平没少为旧村存在的安全隐患担心。

彭老先生记得，旧村由于缺乏规划和配套设施，一直以来污水横流，而且巷道狭窄交通不便，环境混乱更带来了治安问题，经常有小偷小摸的事件发生，原居民也都纷纷搬离了老村。

“我最怀念的就是以前乡里乡亲都聚在一起纳凉聊天，老村的环境已经不适合居住，我只盼着旧改能尽快推进，让龙胜人再聚在一起。”彭老先生的想法得到了政府部门的积极回应。

自龙胜旧村旧改正式启动以来，市规划国土委、市城市更新局、区规划国土部门、区城市更新局、大浪街道办事处和社区工作站都积极地去动员业主，向大家宣讲最新的城市更新政策，有针对性地给对旧改有困惑的业主做思想工作，同时也积极宣传城市更新对片区升级改造所能带来的利好消息。

“正是由于政府部门积极主动的工作，我们龙胜旧村旧改的签约率已经超过99%，旧村的危房都已经拆除，我也终于能睡个安稳觉了。”彭老先生对记者说。

2旧村蝶变打造宜居“花香街区”

已经启动了旧改的龙胜旧村将会变成什么样？这让龙胜村上了年纪的原居民们有了更多的谈资，他们经常会聚到龙胜彭氏宗祠畅想，这座经历了百年沧桑的祠堂静默地伫立在龙胜公园旁，承载了彭氏家族近两百年来的历史情感和岁月记忆。

“我们就是旧村的过去，而如今坐着的地方就是旧村的现在和未来。”彭老先生向记者解释，彭氏宗祠将是此次旧村改造中唯一保留的建筑。这是一座典型的客家清式建筑，造型清秀古朴，雕刻精致。祠堂大致坐北朝南，两间两进，正门两边贴着大红醒目对联“商贤世系 宋史家风”，寄托了彭氏族人吉祥、幸福、兴盛的美好愿望。

对于原居民的诉求，龙胜旧村改造项目公司负责人杨经理非常尊重和认可。“原居民希望，祠堂要一直维护下去。我们也非常认可这种观点，因为它不仅是历史文物，更是恪尽孝道、寄托精神、光耀祖先的载体。”

杨经理还告诉记者，除了祠堂，龙胜还有一宝，那就是舞麒麟，逢过年和农历正月十五元宵节，龙胜村彭氏后人都要进行一项古老的传统民间艺术活动，至今已有一百多年历史，所以在城市更新项目中，公司也是优先考虑增加公共活动空间，让民俗活动有更好的开展空间。

据他介绍，龙胜旧村片区拆迁用地面积为98430.8㎡，开发建设用地面积54569.5㎡，其中将会建设34734㎡的保障房、逾5万㎡的商业配套。

让原居民更为期待的是，旧改后的龙胜旧村不但有12班制的幼儿园，还将有27班九年一贯制学校，充分满足孩子读书的需求，更别说社区老年人日间照料中心、社区健康服务中心、文化活动室和社区体育活动场所，这些都是旧村难以媲美的。

记者了解到，龙胜旧村的改造项目将连通三个城市公园承接城市绿脉，打造城市公共节点，使绿脉轴线和龙华商业轴线重合；同时整合零碎场地，利用交通资源、自然景观、地形高差，弱化不利因素，强化优势资源，提升项目价值。项目还将营造温馨自然的居住空间和生态富有情调的商业街，关注居住者的体验，雕琢品质居所以及便利生活，促进区域品质得到升华。“我们将完善该片区商业、教育等社区配套服务，将龙胜旧村打造成集餐饮、购物、娱乐于一体的智能、低碳、环保城市宜居生活街区——花香街区。”杨经理对记者说。

3城市更新为龙华发展造血

龙胜旧村城市更新项目的顺利启动，一方面是基于原居民的诉求，另一方面也是得益于政策引导与政府的积极推动。据了解，龙华区面积175平方公里，目前已建设用地面积112平方公里，可建设用地完全饱和，剩余可开发建设土地严重不足。

与此同时，城区建设档次不高，35平方公里的三旧范围需要二次开发，土地开发利用面临开发程度高与利用效率低、供应不足与需求旺盛、可利用土地分散、连片需求等一系列矛盾，严重制约大项目、好企业的落地，成为龙华全区城市发展的瓶颈。

而城市更新则刚好能为龙华区的发展输血。记者从规划国土部门了解到，目前龙华区已列入计划的城市更新项目共84个，其中已完成用地出让项目30个，拉动固定资产投资约350亿元，贡献土地面积45公顷，平均贡献率约30%。

从落实公配来看，已完成用地出让30个项目共配建保障性住房39万㎡，创新型产业用房2万㎡，配建18所幼儿园、3所小学、1所九年一贯制学校。

正是通过存量土地开发，深挖土地潜力，在经济发展、土地供应、产业转型、城市面貌、民生福利等方面积极发挥作用，龙华区的城市更新土地供应面积在全市稳居前三，连续三年获得“全市先进土地整备单位”。

对于城市更新，龙胜股份公司现任董事长彭子儒更着眼在社区长远的发展。“我们龙胜村祖祖辈辈都是务农为生，正是改革开放让我们有了洗脚上田的机会，‘三来一补’带来了对厂房、房屋居住的需求，这也让我们村民都过上了小康的生活。但只靠单一的租金收入，已经制约股份公司的发展，城市更新为我们股份公司的转型发展指明了道路。”

据记者了解，城市更新对拉动社会经济发展起着不可忽视的作用。据统计，近年来，龙华区城市更新拉动固定资产投资已超350亿元，已经成为促进经济社会发展、拉动经济增长的生力军。此外，城市更新项目还盘活了社区股份公司的土地资源，鼓励社区股份公司主动开展城市更新改造，改变以往粗放的土地利用方式，让社区股份公司享受城市发展带来的红利，为股份公司转型发展作出努力。

4.龙华6大重点片区组团发展

随着旧改的推进，龙华的城市发展步伐也在加快。在去年的龙华新区2016年党工委工作会议上，新区党工委书记余新国在党工委工作报告中提出“实施组团发展理念，打造开发六大片区”，这六大片区指的是：北站商务中心片区，鹭湖科技文化片区，九龙山产学研片区，龙华现代商贸片区，大浪时尚创意片区，观澜生态文化片区。

下面重点看下龙华6大片区的发展规划：

北站商务中心片区以深圳北站商务区为核心，整合周边梅林关片区、民治中心片区等，共同打造深圳北部新中心。强化总部经济、国际商务、金融业等核心功能，依托地处深圳几何中心的区位优势，建设与福田—罗湖中心区商务体系相衔接的高端服务集聚区。重点发展总部经济、金融、商贸、专业服务等现代服务业，打造集高端商务、现代商贸、金融服务等于一体的“国际会客厅”。借力高铁经济，塑造深圳新地标，加快高端要素聚集，优先布局市级公共服务功能，争取资源投入和战略布局，建设具有国际水平和现代化特色的综合型服务片区。

鹭湖科技文化片区以新区科技文化服务核为重点，结合观澜战略性新兴产业园等周边片区，打造区级科技中心、文化中心及公共服务中心及战略性新兴产业集聚基地。以科技文化服务为核心，商业、行政、医疗、社会保障服务为支撑，规划建设新区图书馆、科技档案馆、群众艺术中心，增强特色学院、教育培训、科技孵化等功能开发，打造新区科技引领、文化服务的辐射源。

九龙山产学研片区重点建设九龙山产学研示范区，加强产权清理和土地整备力度，结合福民创新园，重点发展中小科技企业总部、新兴产业研发孵化、综合配套服务等，打造集国际高等教育、研发孵化、总部经济、生态休闲于一体的创新知识城区。

龙华现代商贸片区依托三联、龙园、景龙、清湖等社区，借助龙华商业中心发展带动，积极推进以商务楼宇、特色商业街、专业市场及现代居住功能为重点的城市更新项目改造，重点完善公共服务配套，促进多元业态集聚，提升城区商务、购物、休闲、娱乐、餐饮等功能，打造新区产城融合示范区。

大浪时尚创意片区加快大浪横朗片区土地整备，拓展大浪时尚创意城发展空间，大力引进时尚品牌研发设计总部、服装设计学院，配套建设专业市场、购物街区、会议中心、主题酒店等，引导高端发展，提高产业附加值，打造深圳重要的时尚创意之城。

观澜生态文化片区以观澜文化产业园为重点，加强城市环境综合整治，提升公共服务水平，依托观澜高尔夫、红木、版画等优势资源，重点发展体育休闲、工艺美术、网络传媒、都市旅游等与生态文化功能相适应的文化创意产业，提升生态文化内涵品质，打造深圳知名特色主题旅游基地。

来源：腾讯房产综合自晶报、网络

房地产前沿发展趋势分析，专注于深圳房产领域的创作者《安家在深圳》

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