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更快洞察商业地产最前沿

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撰文| 朱公子

过去几年，是深圳商业残酷厮杀的几年。

不论是以万科、华侨城、招商为首的明星国企；以华润置地为代表的港企；

还是以京基、卓越、鸿荣源为代表的本地龙头，都纷纷转型涉足商业地产。

在激烈的竞争之下，有的项目从王者陨落、泯然众人；有的项目悄无声息、销声匿迹。

而有的项目却横空出世、杀出了重围——鸿荣源壹方城便是其中代表之一！

• 2017年10月28日，壹方城盛大开业，开业当日客流量突破40万人次，当月销售额高达2.5亿......

（壹方城开业剪彩）

• 2018年，开业一年的壹方城以40.6亿的销售额位列深圳购物中心业绩排行榜第二，仅次于深圳万象城。

毫无疑问，壹方城成了深圳乃至全国商业界的最大黑马。

然而

追溯壹方城的“成功史”

还得从13年前那场惊心动魄的“土地拍卖”说起......

“没有培育期”的壹方城，实际上耗了11年

时间回到2006年，当时的宝安中心区还不太成熟，前海的规划只是初步显现。

（到2010年6月，前海还是一片滩涂）

而当时拍卖的A004-0100地块，占地面积9.94万㎡、建筑面积32.8万㎡，是深圳市政府当时公开出让的最大面积的商业用地。

虽然该地块所在的位置靠近前海且毗邻地铁一号线，占据了极大的地理优势。

（壹方城区位图）

但面对巨大的商业地块，高成本的前期投入以及不确定的未来市场，很多开发商都望而却步了。

而鸿荣源似乎志在必得。

为了竞得该项目，甚至还新设立了一家商业地产公司——西岸新天置业（深圳）有限公司。（后来成立了壹方商业管理有限公司）

而18.8亿的价格，也刷新了当时拍卖的新高度。

根据规划鸿荣源将在该地块打造集团旗下的首个购物中心——壹方城，整个项目预计总投资超120亿。

（壹方城规划效果图）

但作为鸿荣源的商业首秀，壹方城起初并不被看好，市场上对鸿荣源的商业地产开发与运营能力也存在质疑。

（鸿荣源集团总裁、壹方置业董事长——赖俊霖）

直到2017年壹方城成功开业，业界才不得不重新审视这个“逆袭”的项目。

甚至很多外地的开发商都纷纷前来学习考察，有意引进“壹方城”品牌。

从不被看好到一炮而红，壹方城做对了什么？

带着这些疑问，近日，独角Mall团队多次探访宝安壹方城、走访业内人士，发现了壹方城逆袭的几大绝招。

绝招1

连接地铁的负2层，暗藏心机

购物中心人流量最大的是连接地铁的负2层，以餐饮和零售为主，一共引入79个品牌。包括1家主力店；21家零售品牌；39家餐饮品牌；19家生活配套类品牌。

独角Mall周六探访当天，也是被惊呆到了！

现场简直是摩肩接踵、人多到缺氧，几乎每家店都要排队。

• 以阿甘锅盔为例，大约晚上6点半，店面积10平米左右，40多个人排队，店里仅有的10来个座位都坐满了。

（这家阿甘锅盔比其它地方的人都多）

B2层餐饮主要分布在了靠近地铁口的位置和人流量较集中的各个手扶电梯周围，利用餐饮直接将人流向上导入。

（靠地铁口的肯德基，排长队）

另外，考虑顾客的通勤时间，与地铁接壤的部分，分布的餐饮多是简单快捷的轻食餐饮，其客单价多在40元以下，包括肯德基、滇月小锅米线、Pelicana chicken等。

（B2层平面图）

另外，B2层餐饮店铺的设计大多是半开放式的明厨，有利于食物曝光，利用视觉和嗅觉吸引来往顾客；

（顾客可以看到厨师的操作）

而店铺的灯光色调也比较柔和，令食物看上去更有食欲。

（光线明亮）

另外，B2层的餐饮更新迭代快，有利于保持新鲜感。

绝招2

巧妙布局酒吧、餐饮

鸡肋位置变人气聚集地

壹方城商业街区的一楼被打造成了国际餐吧区，引入了胡桃里、蓝蛙、MR.ROCKY、失重餐厅等各种风情的酒吧与特色餐饮。

（失重餐厅、MR.ROCKY）

酒吧的营业时间可以延长到凌晨，激活了夜间消费，也为商场增加了营收。

（壹方城的胡桃里音乐餐吧）

原本在购物中心引进酒吧等业态不算亮点。

但壹方城却巧妙地将酒吧街设置商业街区与购物中心相连的部分，这样一来又可以将酒吧的人流导入商业街区的2楼和购物中心。

而紧邻国际餐吧街的中心广场1楼，靠近停车场，光线暗淡、层高低，原本是比较鸡肋的位置。

（真的是空间逼仄，黯淡的位置）

但壹方城却在这里布局了音乐餐吧，有现场歌手驻唱，招揽了人气。

原本的鸡肋位置，竟然成了人气聚集地。

（场外不少人停留）

绝招3

400多家品牌，超66家深圳首店

从拿地就能看出，鸿荣源集团上下对壹方城这个项目十分重视。

为保证商业项目如期开发，鸿荣源请来了原宝能商业执行总经理、京基百纳商业副总经理梁剑飞出任集团副总裁、商业管理公司总经理。

（鸿荣源集团高级副总裁、壹方置业|壹方商业总经理——梁剑飞）

同时，还招揽到和记黄埔招商团队，以及来自香港的一些商业人士来辅助壹方城的商业运营。

于是，在开业之前，壹方城的招商率就达到了100%，一共招揽了400多家品牌，包括15家主力店，超66家深圳首店。

例如，首次进入华南的日本家居品牌——尼达利，为商场带来了日系精致风。

（店里人气爆满，结账要排队）

华南首家文艺创作街区——人类热忱事务研究所，备受年轻人喜欢。

（嗯，我也剁手了）

绝招4

主力店靠近电梯，半开放式布局智能停车场加分

在动工之初，鸿荣源就邀请了在全球商业建筑领域排名第一的美国凯里森设计做建筑的整体规划设计。

此前，凯里森在中国的代表项目有上海港汇广场、杭州/成都万象城、上海绿地滨江等等。

因此，壹方城所在的壹方中心整个建筑群落风格统一、看上去十分大气。

（壹方中心效果图）

在室内设计方面，壹方城聘请了全球最顶尖的建筑师事务所美国LLA（ Laguarda. Low Architects）操刀，整个购物中心的动线明朗、空间舒适。

楼层之间，也由多个错落分布的扶梯和直梯相连。

主力店铺基本会安排在两端和靠近电梯旁的位置，这样的分布也有利于向上和水平导流。

（主力店之一）

购物中心内的空间多为半开放式布局，没有柱子遮挡，视野开阔，可以增加店铺曝光面积；

楼层净高均在4米以上，舒适感强。

另外，壹方城在商场的B1、B2、B3、L2、L3、L4层都设置了停车场，有6000个超大停车位，约1000个联动停车位。

停车场的光线明亮，动线合理。

另外，壹方城的停车场目前和腾讯合作，引入了智慧停车系统。

停车缴费、智能寻车、预约停车、办理ETC等功能都在智能设备上操作。

这点可以说是很加分了。

不过，整个购物中心的体量确实很大。

虽然三个中庭对应了 “源，湾，汇”(Source, Progression, Convergence)等不同的主题。

但是各个中庭之间的辨识度还是不高，也没有对应的场景营造，每个中庭看上去都差不多。

另外，服务台也没有商场导赏手册，如果手机没电了走在里面还是容易迷路的。

绝招5

自造IP，强刷存在感

另外，壹方城开业时便发布了自己家的IP，强刷了一波存在感。

另外，商业街主入口广场设置了由成都IFS爬墙大熊猫之父Lawrence Argent（劳伦斯·爱勋）设计的“龙”雕塑引导视线。

不过这个“龙”的形象看上去比较凶猛，缺少了点可爱的感觉，也并没有像IFS的大熊猫一样成为“网红打卡地标”。

（IFS的大熊猫 独角Mall实拍）

但瑕不掩瑜，在重重包围之下壹方城强势逆袭成为了商业地产界的最大黑马。

昔日地王，已成地标。

而鸿荣源，也成为了最大赢家！