731中央政治局会议强调房地产的“下决心解决”、“因城施策”、“遏制房价上涨”、建立“长效机制”的基调。对此，巴曙松分析下一步的政策逻辑，就目前来看，当前一系列的调控手段还是大家非常熟悉的抑制需求，各个城市根据当地情况进行房地产政策的微调整。而长效机制的建立往往可能不是一揽子最终政策的出台，需结合虑稳增长、保民生、防风险几者的平衡关系，在不同的环境下微调，逐步发展完善。
怎么看市场？
在多轮、大范围、长期性的政策调控下，现在的房地产市场呈现怎样的特征？
在2018年博鳌房地产论坛的演讲中，巴曙松分析：现在的市场增量时代正在远去，呈现如下特征：
一、需求放缓。无论是从总人口、增长率、出生率还是就业率占比的指标来看，伴随着中国快速的城镇化所推动的大规模的增量房地产建设的时代正在告一段落，增量时代的需求在逐步放缓。
二、供给趋于平衡。
从全国户均套数来看，中国已经超过1，这个指标从日本和美国的经验来看，在1.1到1.2之间的时候，它基本上就是一个供求大致平衡的增量房的增长达到它的峰值的阶段。另一个现象是开发投资对宏观经济的拉动作用确实在减弱，我们有房地产市场启动以来，中国的房地产对经济的推动作用一直比美国和日本这些发达市场要高很多，但是近年来我们看到这美国、日本、中国房地产投资增速三条线慢慢的收敛已相差不多，我们的房地产市场对经济的带动作用也慢慢的具有成熟市场的特征。
三、越来越多的城市二手房的交易占主导。
在2000年的时候，二手房的交易量几乎可以忽略不计，但是现在我们看到二手房的交易量非常大，而且这个程度在不同的城市在稳步加深，从区域在向全国扩展。房地产对经济的带动，从原来的开发投资阶段，到如今的越来越多地转到了围绕房屋构建的相关的产业，扩大经营范围，慢慢地试图沿着这个产业链去延伸他的布局。
四、地产的需求还在。
房地产的需求变成了提升他的居住的品质，比如说国内的住房面积还有改进的空间，户均、套均面积、不同的居住方式的占比、不同的建筑类型的住房。所以我们可以看到现在改善性需求为代表的品质居住上升的比较快，不同年龄阶段的需求特征很明显。现在我们的一些核心资源和配套的中心区域，它的楼龄比较老，居住体验比较差，怎么去改善这些品质，很可能成为一个新的增长的需求。
五、城市圈内部的房价的联动也在增强。
人口在向东向南的城市群、城市圈集聚。从北京幼儿园的在园人数、常住人口、小学在校人口来看，实际上并没有逃离北上广，而且还是在向北上广深这些城市群集聚。流动人口占比跟房价的相关性非常大，房地产现有的市场向4个主要的城市圈集中，且这四个城市的二手的交易量的占比基本上在半数以上。虽然在严厉的调控下，城市圈内部房价的联动性在增强，这四个城市圈里面，我们看到它的城市的房价，在它的基础设施的不断完善，比如每通一条高铁，它的房价就往上走一波。
总体来看，从全国的趋势上一些二线城市，他们还会继续享受城市化加速的相关的红利，但是它不会像第一阶段。人口在流入，中国这个阶段的城镇化，或者包括下一阶段扩大内需，它的突破口很可能是从城市群的建设，中心城市带上周边的二三线城市，以及连接这些城市群内部大中小城市的基础设施的建设，很可能会成为下一阶段中国扩大内需的政策重点。
怎么看趋势?
在市场新的特征影响下及政策的逐步完善中，对于行业趋势行业人士是如何判断的呢?由现有的香港模式转向新加坡模式
“从现在的情况看来，大家把很多期望寄托在政策性的住房，扩大这个规模，大家说房地产市场前一阶段香港模式借鉴的比较多，但是现在大家似乎开始讨论的比较多的是新加坡、德国这样的房地产市场，政府有很强的控制作用，现在这种趋势表现得很明显。”巴曙松说到。
在中国房地产的起步阶段，我们学习的是香港模式：预售模式、土拍模式、商品房模式、“建筑面积”模式等。而在下一阶段，中国在寻找新的学习方向，这一回借鉴很可能就是新加坡模式。
新加坡在房地产管理方面，取得了世界公认的成功，成为政府解决住房问题的典范。新加坡住房政策做到以下几点：
a.住房体系：公共为主，私宅为辅;
b.组屋定价机制以居民收入为基准，其中针对中低收入群体的小户型组屋优惠和补贴力度更强，其实际支付价款远低于同期转售组屋和私人住宅价格;
c.低成本的土地供应为低价组屋的必要保障，组屋建造所需土地的供应方式早期为政府无偿划拨，后变更为低价强制征用;
d.制定严格的组屋准入、配售、转售和惩罚机制。
以深圳为例，8.3发布的“新房改”内容上与新加坡房地产模式颇为相似。深圳新公布的房改方案，到2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套，而这170万的供应分类供给：商品房总量已经下降至50%以上，以政府为主导的民生住房体系为主角;民生福利性质越大的住房，户型面积越小;民生住房体系都有保护户籍人口的条款。只有户籍人士可以买安居型商品房;保证一定小规模数量的商品房供应，既稳住了房价，也为高端需求提供了出口。
深圳新房改又一次拉开了中国向外学习的序幕，这总是值得期待的。
怎么看房价?
未来一年房价如何走，房企人士都持有怎样的观点?
面对目前的房地产市场的不同区域的价格的趋势在分化，成交均价在波动，接下来房价能否控得住，在2018年博鳌房地产论坛上，房地产企业大咖们发表了自己的观点：
第一类观点认为：明年房价应处于平衡趋势，不会有太大幅度的上涨。对政策有信心, 把控房价不涨：这是给房地产定性，对731政策核心：一个稳，一个防。同时行业需求到了天花板,总体需求不变，房价价格平稳。旭辉集团林中、禹洲集团林龙安、无矿地产何建波持这样的观点。
第二类观点认为：房价局部会有下跌的可能。731会议中央的决心太坚决了。三四线城市的市场不被看好，认为棚改政策严控，速度放缓，相较于一二线城市胡出现区域严重分化，下跌的可能性非常大。宝能集团余英、京东金融沈建光表达了同样的看法。
第三类观点认为：房价会有上涨的可能性。由于中国市场太大，各城市之间发展不平衡，在二线城市尤其是省会城市可能上涨。有些局部高压的城市，可能有下跌的个案，但它应该不是常态。阳光控股吴建斌、金科地产集团方明富明年房地产市场保持乐观态度。
怎么看甲方?
在政策抑制房价上涨，各房企怎么办?
在2018年上半年发布的房地产企业百强榜中，房企业绩飙升，表现形势乐观;在731政策发布之前，很多房企大佬还有侥幸心理，认为四季度或是明年会有房地产政策适度的、局部的放松。但在731政策后，“坚决遏制房价上涨”这一基调坚决，同时在2018年到以来调控政策200多起、中美贸易战的不确定性、房产税的2018年或将落地、去杠杆，融资难、碧桂园道歉等一系列事件背景之下，房企的运营策略到底发生了或即将发生什么样的变化?
易居(中国)总裁丁祖昱认为房企运营策略的改变主要可以体现在这三个方面：
一、控制投资，放缓购地节奏：2018年由于政策收紧，资金紧缺等原因，房企拿地规模整体呈现下滑趋势。根据2018年上半年新增货值排行榜，TOP100房企在新增土地规模上不足于2017年全年的45%，地方政府在土地出让的溢价率上也同时出现了下滑。这也体现了目前开发商的拿地态度变得更为谨慎，对于热点城市、热门区域的地块也不再盲目参拍。
二、积极融资，保证财务健康：积极的融资也是房企主要战略之一碧桂园、金科、金地、龙湖等50多家企业融资比例同比均有上升，融资形式涵盖了优先票据、境外贷款、专项公司债等。相对而言，这些企业的财务状况都较为安全，因此在新的销售目标下，通过大力融资来保持自身的规模增长。
三、关注快销售与快回款：面对面对融资收紧和外债受限等困境，多数企业上半年均选择加快销售速度以及资金回流速度，保利、禹洲、恒大等企业要求员工加快销售，加速资金回笼，坚决执行“早销，多销、快销”的策略，加大应收款项催收力度。
无论是政策的严控，还是房地产新一轮的模式借鉴，亦或是在浪潮中求稳发展的房企，遵从大势，顺应潮流，才是行业发展所向。
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