重要预判！深圳楼市新锚已出现，龙华宝中沙井光明值得重点关注

7月6日，淘房志在鸿荣源壹成中心花园展示中心举办了一场名为《2019再通胀与深圳楼市变局》的论坛讲座，吸引了众多投资者慕名而来，现场气氛热烈。

此次活动邀请了深圳著名房产投资专家、淘房志创始人顾洪波，讲座从当前经济形势展开，干货满满，为大家透露了未来深圳楼市投资的绝佳机遇。

值得我们特别注意的是，7月12日，壹成中心花园《致敬七十载 感恩壹城人——2019超体逐壹兑现发布会》也即将启幕，诚邀大家前往品鉴。

下面是上周讲座淘房志整理的核心观点，供大家参考。

核心观点

淘房志创始人顾洪波：

1、事实上前两年深圳的房地产市场是两极分化特别严重的，整个市场的专业度更强了，闭着眼睛买房子的时代已经过去了。

2、中国楼市正在慢慢开启新一轮周期，深圳仍可能是龙头。

3、深圳楼市正在出现新一轮的锚定效应：新天鹅堡三期、龙华金茂府、世茂深港国际、中心龙华金茂府、华润城四期。

4、“624”土地拍卖意味着：龙华、光明、尖岗山等片区的价格将进入新阶段；深圳整体水位抬升。

5、深圳楼市接下来最值得关注的几大板块：龙华、宝中、沙井和光明。

6、未来几年深圳楼市核心预判：深圳湾要缓一缓了；龙华、光明等片区将会有所上升。

以下是现场嘉宾观点，有部分删减

深圳楼市两极分化严重！

闭着眼买房的时代已经过去

今天这个讲座是蛮关键的，因为上半年过去了，下半年已经开始，上半年我们关于市场的一些判断，刚才有些朋友拿到了我们的小册子，是我春节之后的一场讲座所作的判断，里面很多的判断应该也是得到了兑现。

但是下半年会怎么走，其实现在又会有些变数，包括明年可能也是各种国际形势动荡的一年，在这种情况下到底我们还要不要投资房产，这是我们要考虑的问题。

关键词“两极分化”

给大家讲几个真实的案例，我们圈内的一些资深的投资客都是很清楚的，我发现今天现场也有蛮多新朋友，有些朋友对过去两三年深圳的市场情况不是特别清楚，我简单讲讲。

首先是深圳湾，很多人都很清楚，2017—2018年这个区域一直在涨，恒裕滨城二期的一些高楼现在170平米卖到3800万，均价22万一平米。在2017年的时候，应该2000万左右就可以拿到同样的户型。

这就意味着在深圳百分之六七十的楼盘都不涨的过去的两年，有的楼盘两年时间涨了1000多万。

第二个是宝安中心区，可能很多人对这一块没有太大的印象，除了宝安本地人对这一块的关注度比较高之外，其它地方的人对这一块的关注度不是特别高，因为新盘比较少。

宝安中心在2017年涨得一般，但是从2017年年底到2018年补涨非常明显，现在壹方中心的均价到了13万以上，并且现在已经出现了16万的报价。

包括熙龙湾，我印象中是2017年底的时候，当时推荐了我们小密圈里的一些朋友去买，当时还能买到8万多的房子，现在很多已经是12万以上，也等于在一年时间里涨了40%多，接近50%。

第三个是香蜜湖、华润城、福田保税区等等板块都出现了上涨，包括从去年下半年到今年，华侨城也在补涨，很多人去年7万多的单价买了华侨城的香山里，现在很多是可以卖到7万以上的，所以华侨城也是在补涨。

但是和上面这些案例非常不一样的是，包括罗湖、盐田、横岗、布吉，以及福田的一些区域，很多都是横盘的，甚至是阴跌的，基本上现在的价格和2017年的价格差距不大。这就是我们过去两年面临的现实，闭着眼睛买房子的时代已经过去了。

我最近看到包括米宅这样从郑州来到深圳的投资咨询公司，他们现在的说法是，过去两年深圳基本上没涨，原因是什么？原因就是因为他们根本都不懂深圳市场的逻辑，根本不懂深圳市场到底什么样。

因为房地产区域性特别特别强，每一个城市都不一样，你拿郑州的逻辑来印证深圳，很多时候是错的。包括拿上海的逻辑来印证深圳，也会是错的。

2015、2016年的时候深圳是刚需领涨，当时的刚需盘涨得非常猛，但2017年的时候再买入一些刚需盘，收益率都不算特别高，有个别还不错，但基本上都不高。

关键问题是2019年，包括明年，市场又会怎么走？

当前中国经济状况下，房地产投资仍是中流砥柱

深圳楼市将稳中有涨！

淘房志的老朋友都知道，我们讲座从来不会模棱两可，我们从来不会说市场可能涨也可能跌，我们一定会给大家一个明确的方向，按照我们的逻辑和我们的分析给大家一个方向。

回答这个问题之前，我跟大家分享一些数据，因为中国的房地产市场，单独看这个市场有些东西你是看不透的，所以我们要从宏观环境上做一些分析。

第一个数据是中国制造业的从业人员指数，这就意味着就业的指数。我们可以看到官方的数据，6月份的时候已经跌到了46.9。50是比较正常的水平，而现在跌到46.9。

第二个数据是出口订单指数，4月份是49.2，还算不错，但是5月份就变成了46.5，6月份变成46.3。

第三个数据是1—5月份全国规模以上工业企业实现利润总额2.37万亿，但是我们可以看到同比下降了2.3%（1—5月份全国大的工业企业的利润和去年相比是下降的）。

第四个数据是投资数据，我们可以看到前5个月中国的制造业投资，开工厂的人或者是制造业增加的投资只有2.7%，基础设施投资也只增长了4%，民间投资增长了5.3%，相对比较好的是房地产投资，增长了11.2%，高科技投资和社会投资（社会服务投资）增长还不错；

但是对我们国家来说，占比最大的三个投资，一块是基础设施投资，就是修桥、修路、修高铁、修地铁，这一块的占比是比较大的，但是它的增长只有4%。

第二块是制造业的各种工厂的投资，增加设备的投资，也是增长比较慢的。

第三块就是房地产投资，我们可以看到房地产投资是这里面增长比较快的。

中国的GDP原来的说法是，核心是三架马车：出口、投资、制造业。现在只有房地产的投资相对还不错。

这些就是目前中国的经济现状。

上个月深圳楼市最重要的新闻就是连拍5块地。

土拍毫无疑问会推动经济的增长，而同时这批项目很快就会动工，很快就会投资进去，又是增加GDP。同时卖地之后，对周边房价的影响也是在增加GDP。

还有一个核心的观点，这句话是任泽平说的，我觉得也很有道理，房价长期就是看你这个城市的人口有没有增加，中期看土地的供应，短期看金融政策。

我们把它套用到深圳，我们就发现首先长线的人口涌入，这是非常确定的，中线考虑土地供应，大家知道深圳的土地供应非常紧张，每年就卖那么几块地，剩下的就要靠旧改、城市更新，但是旧改和城市更新的速度非常慢。

在这种情况下，个人觉得深圳房价又可能会出现一稳中有涨的机会。所以这里强调的是稳中有涨。首先一个核心是稳，在稳的过程中，中间会出现一些上涨。

中国楼市正在开启新一轮周期

深圳楼市新锚正在出现

另外一个是关于深圳楼市的判断，这是我们去年下半年开始就已经做的判断。

第一个判断，中国的楼市又在慢慢地开始开启新一轮周期，而这轮周期的龙头可能仍然是深圳，深圳也会有一些龙头的板块、龙头的片区启动。

中国的房地产周期是非常强的，经常三年或五年一个周期。

大家回顾一下2015—2018年，大概三年夺得时间，基本上对中国房地产来说是一个很完整的周期，首先是2015年深圳率先启动，紧跟着是上海、杭州等等几个城市，然后到了2017年的时候，有很多强二线城市在走，包括武汉、南京、厦门这样的一些城市。

2017年之后，一些偏弱的二线城市，以及一些三四线城市在往上涨，到去年下半年的时候，已经是一些很边远的省会城市，包括贵阳、南宁、东北的一些城市，以及一些县城在涨。

所以会看到是一波一波的，由深圳率先启动，然后到其它一线城市、强二线城市、弱二线城市、三四线城市。

那一波到去年的时候已经到顶了，所以我们现在可以看到很多三四线城市都不动了，包括一些弱二线城市也不动了。

所以从去年下半年开始，包括成都这样的原来涨得特别猛的城市都不动了。

但是周期是一轮接一轮的，在上一轮周期结束的时候，新一轮周期又会开始，而新一轮周期的龙头，我个人判断依然会是深圳，但是这一轮周期会慢一些，因为受到外部环境的影响。

第二个判断，这也是我今年最最核心的判断，深圳楼市正在出现新一轮的锚定效应。

锚定效应是什么意思呢？简单来讲就是比价效应。

去年为什么深圳有些项目卖得非常好，很核心的一个原因是因为华润城，华润城那么火的一个盘，位置又那么好，当时商业也起来了，学校也很牛，结果价格8万5，在这种情况下，很多人就说南山都8万5了，龙华应该是什么价？

华润城都8万5了，宝安应该是什么价、西乡应该什么价，这就是锚。

虽然很多人都买不到华润城，因为大家知道中签率很低，但是这个项目8万5在那里，对整个市场都有影响。

其中一个新的标杆就是新天鹅堡三期，因为新天鹅堡三期不带装修，但均价在12万以上，并且它的位置和新天鹅堡一期、二期都没法比，并且它的户型只有100多一点，这是很明显的信号。

另外还有一个信号就是龙华的金茂府，它是现楼卖，带装修，对龙华的项目就是一个标杆。

还有一个标杆就是世茂的深港国际中心，其实是大运那边的一个公寓，这也是一个锚。

但是最核心的一个锚是什么？可能是到明年的时候华润城4期，在这种情况下，会导致整个深圳的房价的估值体系悄悄地发生变化。

第三个判断，深圳前段时间进行了土地拍卖，龙光在龙华拿的项目，它的可售面积的楼面价已经到了6万7。

还有中海和电建在光明拿的地，可售楼面地价4万2，这意味着加上建筑成本、财务成本，加上其它的成本，将来光明一定是要卖到6万5以上，这是非常明确的信号。

龙光在龙华拿的这个项目，6万7的地价，这意味着什么：

今年龙华可能会出现一个卖10万的项目，明年或后年龙华还会出现卖10万的项目；

这有点像宝安中心区，当宝安中心区最开始出现一两个项目卖10万的时候，很多人还不太在意，但是现在你会发现宝安中心区只要开一个新盘就是10万左右。

越秀在尖岗山拿的那块地也是6万多，基本上也是要往10万以上卖。这就意味着整个深圳的整体的水位又在抬升，这是今年和去年截然不同的一个事情。

龙华、宝中、沙井、光明

四大板块值得重点关注

我这里也简单讲一下我今年最关注的几个板块。大家觉得深圳湾现在还能不能买？觉得能买的举手（一部分听众举手），觉得不能买的举手（少数听众举手），看来大家都比较犹豫。

其实我从去年底开始，包括今年春节的时候已经不太推荐深圳湾了，我是2017年的时候非常明确地推荐大家买深圳湾，但是去年底到今年春节之后，我不再推荐了。

我今年推荐最多的就是宝中，虽然我们今天在龙华这里，但是我最推荐的还是宝中，核心就是前海一定会扩容，并且前海扩容一定会把宝安中心区纳进去，这是规划上的特别大的利好。

另外一个原因就是宝中也会补涨。在2015、2016年的时候，宝中的房价和后海差距并不大，那时候宝中很多优质的楼盘也大概是7万左右，而后海这边是9万左右，10万出头。

但是现在后海涨得更猛，宝中因为缺一个好学校，所以宝中前几年的涨幅是滞后的，接下来会出现补涨。

第二个推荐的区域就是龙华。龙华在2017和2018年涨得一般。龙华因为是2015、2016年涨得最猛的板块之一，因为深圳北站的效应，包括龙华、红山那边一些学校的拉动，所以龙华在2015、2016年是涨得非常猛的；

那一波很多涨得比宝中、后海还猛，所以2017、2018年它稍微休息了一下，这其实就是为什么外地的专家看不懂深圳，因为他根本不懂深圳这个板块之间的轮动。

在深圳，板块之间一定是存在轮动的。从今年开始，龙华又会出现机会。

首先是金茂府，大家不要简单看它就是一个新盘，它是一个价格标杆，当它卖10万的时候，红山那一片地段比它更好的二手房业主的价格预期就会往上抬，然后活跃度也会增加，包括接下来再有一些新盘开的价格预期也会往上调。

另外就是龙光的一个新项目，龙光对龙华一直非常看好，所以意味着龙光也一定会在这个项目上做得比较好。

还有一个补涨效应，2017、2018年没怎么涨，反而接下来会出现补涨的机会，金茂府和龙光的项目会打开龙华新的上升通道。

第三个推荐的是沙井。

沙井是我们一直推荐的区域，很核心的一点就是大湾区规划的核心，其实就在那个台那一片，包括大空港也会发力，另外一个就是刚需盘，我们知道2015、2016年刚需盘涨得更猛，很多刚需盘从三四万涨到了七八万，2017、2018年刚需盘没有怎么涨，现在又到了刚需盘要开始涨的时候，所以刚需也会发力。

第四个推荐的是光明。

其实去年的时候我们还没这么看好光明，因为我们当时觉得光明的人口基数太少，但是今年光明有了很重要的规划叫光明科学城，还有很核心的一点就是13号线开通前后，南山的很多白领会往光明走。

南山的白领，我们知道很多90后收入越来越到，在腾讯、华为工作的人的收入非常高，他们工作几年之后就会迅速地攒够首付，原来他们会往宝安中心区走，会往龙华走，会往西丽走。

但是现在他们发现，宝安中心区他们买不起，龙华核心区的一些项目他们也买不起了，西丽他们也买不起了，很核心的一点就是两个方向走，一个就是往西乡沙井方向走，另外一个是往光明走。

这是我今年相对比较看好的几个板块。当然还有一些板块，我们觉得也还不错，但是我们的重点推荐的还是上面这几个板块。手中的资金相对充足一点的，我们推荐宝中、龙华。

我刚才强调大家要关注金茂府，不是要你买仅靠金茂府，而是要关注金茂府对龙华板块的带动。深圳市场上很多时候都是依靠新盘拉动，二手房跟进。

大家可以根据这个逻辑去判断接下来怎么选择这些区域。

鸿荣源壹成中心

龙华壹方城上盖住宅新品即将登陆

作为龙华标杆大型城市综合体项目，鸿荣源·壹成中心花园凭借其全面的生活配套、高品质的人居生活、卓越的品牌服务，成为深圳人置业龙华的首选项目。

目前，鸿荣源·壹成中心花园即将推售的MALL力住宅新品，位于约25万㎡龙华壹方城上盖，项目采用围合式布局，宽绰楼间距，是纯粹圈层的理想居所。

其正位于龙华地铁站，临靠红山板块，充满潜力，交通具有天然的优势。此外，地块周边规划配套完善，居住氛围浓厚，7月12日由壹成中心花园主办《致敬七十载 感恩壹城人——2019超体逐壹兑现发布会》即将启幕，诚邀品鉴。

相信在不久的将来，当整个龙华完全起势，回头再来看当下，某种程度上来说，具有先见之明、懂得抢占先机的购房者，是真正的赢家。