2019年，错过了这个区之后，深圳再无洼地

文/江秋

前 言

上周的一场土拍，造就了所有人的狂欢。

狂欢过后，深圳楼市的预期也在悄悄改变。

光明出让两宗地块，折合楼面价均超过4万/平米，坪山出让一宗，折合楼面价2.4万/平米。

不难预见，未来光明这两宗地块的房子未来售价起码在7-8万/平米，而坪山应该也直接超过4万+/平米。这让地块周边的新盘和业主乐开了花，却也让不少准备上车的刚需扎了心。

作为最后一块洼地的坪山都将卖到4万+/平米，坪山过后，深圳就真的再无洼地了。

最近大火的恒大，处于坪山的中心位置，算下开盘折扣均价是3.4万/平米，这个价格，再加上百万建面、中心地段和品牌优势，恒大一期只推出600多套住宅，就有超过1000个的认筹，开盘成交也还不错，在全城营销下，恒大的热度是打出来了。

不过与其说最近恒大很火热，倒不如说是坪山很火热。

因为考虑买在恒大的，大抵都是看好坪山未来的发展。

现在买入恒大的主要是两种客群，一种投资，一种自住兼投资，后期打算置换。

所以站在投资角度看坪山，就很明确了。

目前还想投资深圳的，大抵都是看到未来的预期。预期兑现了，房价就有上涨空间。

深圳本身是个规划概念很多很重的城市，前海、深超总、大空港、会展中心、深港世贸中心等等，这些规划无一不在透支着辐射地的房价。

考虑投资，既要找到没有被透支的板块，也要找到预期良好的板块，而符合这两个要求的，深圳大概只有坪山了。

坪山有什么？

坪山有规划、有土地、有产业，未来将建成坪山高新区。

4月25日，深圳发布了《深圳市人民政府关于印发深圳国家高新区扩大方案的通知》。坪山区赫然在列。

很多人不以为然，以为这是政府对于各区的一个规划而已，但其实背后隐藏了很多信息。

为什么说高新区扩容很重要？

因为在高速发展的四十年里，深圳所产生的GDP已经远超广州和香港，靠的不是金融和房地产，靠的是科技创新，所以深圳非常重视科技创新带来的产能。

而深圳最早的高新区是南山区的科技园，占地只有11.6平方公里，仅占深圳0.6%的土地，但是却贡献了全市11%的GDP，诞生了全市14%的国家高新技术企业。

但经过20多年之后，南山现在已经超负荷了，设施陈旧，配套老化，土地价值也被挖掘到极致，急需扩容升级。

所以高新区的扩容，尤为重要，各区几乎都是拿出自己压箱底的土地出来。

从整个高新区扩容的文件来看，坪山的可规划面积是最多的。

根据规划，坪山围区将有51.6平方公里的用地面积用来规划生物医药、新能源汽车、第三代半导体产业。

而深圳的短板恰恰就是土地，深圳仅有少量的储备和更新地块，这些地块是最珍贵的资产，这次扩容面积中，坪山能拿出51.6平方公里的地块，也能看出坪山的“诚意”。

龙岗虽然也有46.5平方公里的高新区用地，但分为坂雪岗科技城和宝龙科技城两块，不仅割裂，而且周边旧改的更新难度太大了，和坪山比起来显然不占优势。

坪山的地块是一整块的东、北延至惠州边界的净地，周边没有过多的农民房，开发难度不大，以深圳旧改更新平均5年来算，坪山这块地简直是深圳最后一块科技创新的宝地。

坪山的土地集中，操作难度较低，不出意外，深圳政府会将资金和力量集中投在坪山高新区，属于坪山的真的时代要来了。

除此之外，按照规划，坪山中心区的定位为：深圳都市圈东部创新中心和商务中心。

坪山未来将会从原有的生物医药、新能源、新一代信息技术三大产业集群，再到AI、机器人、无人驾驶、第三代半导体等新兴产业，在创新的道路上越走越宽。

在产业发展的同时，坪山中心区还重点打造生活空间，完善城市功能和公共配套设施，按照规划，坪山中心区的人口容量是66万人，就业岗位约40万人。

除了吸引人才，也要留住人才，未来坪山还会有会展中心、高星级酒店、国际医疗中心、坪山体育中心、文化中心等一系列便民文体设施，建立宜居宜业的生活圈。

除此之外，令人瞩目的东进战略中，1.4万亿的投资规模，坪山占了40%，5824亿的资金规模投入到168平方千米的土地面积上，可做的动作还是很多的。

坪山未来计划实施综合交通、现代新城、新兴产业、生态环境、支撑保障等五类行动，推进113个重点项目，建设总投资预计可达5511亿元。

政府的政策就像“点石成金”的指挥棒，点中哪个区域，哪个区域的价值就有“金装加身”，龙岗的大运新城就是最好的例子。

所以坪山的未来，真的值得期待。

目前坪山的短板是交通不便以及距离市中心太远。

交通短板这块在2022年可以得到基本的解决，地铁14和16号线已经在规划动工，其中地铁14号线和11号线一样是快线，开通后，预计30分钟可以到达岗厦北，再由岗厦北换乘基本在1小时内可通达深圳各区。

随着交通的改善，坪山会直接拉进与龙岗、福田的距离，现在几乎每个买在坪山的业主都在等待这两条地铁线，因为地铁开通，对于房价的拉升作用会相当明显。

11号线未开通前，沙井、福永和松岗三地的房价难上“3字头”，薄弱的交通基础曾是沙井片区的发展之殇，2015年，沙井二手房均价26510元/平米，但随着11号线快线的开通，沙井片区多数二手房已经突破4万/平米，2018年沙井二手房均价在4.5万/平米，3年期间涨幅超过70%。

虽然沙井的涨幅不是完全靠11号线撑起来的，但是不可否认11号线对沙井房价具有直接的拉动作用，11号线开通后，沙井到南山也只要40分钟而已，完全可以承载来自南山刚需人群的外溢。

所以14号线及16号线的开通势必会对坪山的房价有一定的提振作用，房价上4追5只是时间问题而已，坪山的下一波涨幅就在14号线和16号线开通之际。

为什么说坪山过后再无洼地？

之前我就说过，深圳是个多中心的城市，每个版块的中心区绝对是发展的重中之重，所以买在中心区是绝对不会错的。

而每个中心区的房价都是这个区域内房价最高的板块，比如龙中的房子大多数去到了4.6万/平米，而龙东、坪地还能找到3.5万/平米的房子。

比如光明的中心区龙光玖龙台能卖到5万/平米，而其他板块的也就4.2万/平米左右。

但在坪山的中心区，你还能3字头的新房。目前坪山中心区在售的新房不多，只有恒大城、财富城和深城投中城花园还有项目在售。均价最贵的是深城投中城花园，均价去到4万/平米。

在二手房方面，坪山中心区周边二手房六和城3.1万，最贵的是大东城二期，均价去到4.7万/平米，万科金域缇香也去到4.5万/平米，出现新房和二手房倒挂的情况。

可以说，现在能以3字出头的价格买入深圳新房的，真的只有坪山。

错过了坪山，刚需就错过了最后一次以3字头价格上车深圳新房的机会，投资也就错过了以最低成本获得高收益的一种方式。

这也是开头我说的，想在深圳找到既有概念规划，房价又还没被透支的，就只有坪山了。

最 后

老实说，我是看好坪山的，坪山这个区虽然年轻，但也意味潜力足，后劲强。

就如同未经雕琢的璞玉，而且这块玉其实早被各大开发商看中。目前坪山已经有万科、碧桂园、奥园、招商、京基、金地、中粮、深业等知名房企陆续入驻。

在地产圈有这么一段话，买房跟着规划走，跟着开发商走，大抵是不会错的。

尽管现在的坪山还有各种缺憾，出行不便、配套缺乏、教育、医疗也不充足，但我相信随着地铁线路的开通已经规划的逐步落地，坪山的缺憾会逐步补齐，而房价的洼地也会逐步填平。

坪山和西部的热闹不同，政府在坪山布的局，需要沉下心来建设，如果一旦打造成功，坪山很有可能会是深圳最大的科创基地，10年之后，可能会是下一个南山。

毕竟未来的事儿，谁能说得准呢。就如同40年前你也不会想到一个小渔村能变成如今的繁华大都市。

（以上图片部分来自网络，侵删）

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