中国楼市风云录：北有水库，南有雅房

01.

2018年年底，水库大神欧成效南下深圳，与深圳房产投资名人大白一起，上演了一场深圳地产置业观点的大pk。因为水库起源于上海，大白所代表的是深圳，所以很多人将这场论坛称之为“南北派房圈巅峰论坛”。

这场房产论战的源头，来源于投资理论观念不同导致的两个人的朋友圈互撕，最后有和事佬组织：与其在朋友圈子天天吹彩虹屁，倒不如组织一场线下活动，真刀真枪、面对面的干一场互相PK。

从营销方面来讲，这对两个人都有好处。大白在此之前，其实流量并不大，通过怼欧，可以获得欧的流量。而欧呢，在深圳本地市场其实并不大，因为渗透不够，通过此次PK，可以迅速的在深圳站稳脚后跟。

而看客呢？也不亏。通过两人互相开怼，可以收获一波开心与满足。对于这样的局面，大家已经不看重结果到底如何了。有什么比看两位大V在台上互撕更有满足感呢对吧。

所以说，这是多方互赢的结果，结果如人所愿。两人确实在深圳南山进行了一场房圈的PK论坛，而媒体的集中的发稿，也让两个收获了大波的流量。

只可惜的是，欧可能有点急于打开深圳市场，一不小心说了一句“深圳开春必涨30%”之后，所有的媒体深感惶恐，之前发布的通稿纷纷撤下，不仅看不到论坛的现场内容，就连之前发布的召集稿，也纷纷404。

所有的一切，像没有发生过一样，而欧，也仿佛没有来过深圳一样。之后，有再想邀请欧来深圳做论坛的朋友跟我讲：不敢不敢了，领导肯定要骂死我们的。

02.

这场论坛，在深圳的地产圈人尽皆知，可是结果不尽如人愿。仔细回顾这场论坛的画风，用欧的话来总结：南派的学生更像三好学生，说话慢条斯理，讲究行文逻辑。

比如说深圳的投资客喜欢刚需两房，改善两房或者是工薪三房，主要做三好学生那种房源。但水库的风格就比较野，喜欢鸡头犄角，喜欢稀奇古怪，非正常人类的那种。

南派买房客喜欢稳定的收益，但水库的口味一定是大面积低单价，注重成本和雪坡，会把杠杆做的很足。这样的做法，有时候会牺牲流动性，对于个人具有非常大的挑战性。

在金庸的笔下，这就是两个完全不同的江湖客，一个喜欢用剑，讲究优雅从容而不失风度，最主要的是，剑攻守均衡，不像刀那样刚猛；

另外一个，喜欢用刀，刀多以劈、砍、刺、格、扎、撩等动作为主、幅度较大、攻击力极强，但相对的，它的防御能力会弱很多。

水库就是那个喜欢用刀的人，而南派的投资客，就是那个使剑的人。两个大V互相对开怼，现场可以说是刀光剑影，以致于现在提起，仍有人津津乐道。

而这场论坛，与其说是大白与欧的PK，倒不如说这是南北两派不同体系的PK。其中一个体系已经为大家所熟知了，那就是以欧为代表的水库论坛。

而另外一个体系，大家可以听之甚少。因为这是极少数人可能才知道的，那就是极为低调、也极为神秘的深圳本地流派——雅房。

03.

2010年，新浪微博开始兴起，很快便得到病毒似的大爆炸发展。新浪微博在深圳活跃着两个特殊的群体，一个是深圳的房地产剑客，一个就是房产投资群体。

这两个群体，从论坛到微博，一直毫无保留的分享着对于楼市的看法、政策解读、投资经验教训、楼盘点评、片区分析等。除此之外，他们还各自组织线下沙龙，分享自己的买房心得。

因为客观且接地气，这两个流派后来也各自自己的命运。只不过，剑客的光芒开始黯淡下去，而房产投资类群体，生命力却愈发的旺盛。

越发兴起的房产投资类大V们，在微博上毫无保留的分享自己的买房经验，不受其他利益团体所驱动，草根而接地气。他们每次在微博上嘻笑怒骂的言论辩证，都让人有种有种醍醐灌顶的感觉。

雅房的雏形，从微博开始，但也开始从微博上黯淡下去。

受调控影响，从2015年开始，就很少发言讨论时事房事了。而他们的本营，也开始从线上转到线下，形成一个公益性分享的团体。

有心者为了纪录这段广开言路、畅所欲言的历史，特意将他们的言论收编成册，编撰成一本《鹏城楼市风云录》，里面记载了往期各期大V讨论的一些经典问题及案例。

这个公益性的团队，称之为“雅房商学院”，里面的非富即贵，都有自己非常成熟且独到的投资经验。与水库不同，他们非常的神秘且低调，很少对外召集活动。

而且，他们都有自己的房产模式，他们自发探讨，各自都有自己的流派。所以，严格意义上来说，雅房并不是一个流派，而是多个流派的集合。他们的最大共同点是：房子都比较多。

而图片中提到的@貔貅陈，音译pí xiū，就是雅房商学院的院长，也是一个传奇式的人物。貔貅，中国古书记载和民间神话传说的一种凶猛的瑞兽，可招财聚宝，钱财只进不出，神通特异。

而这，也是雅房一直以来的操作手法：收租流。以商学院院长@貔貅陈 为例，他最擅长的三板斧就是：复利模式房滚房、劏房切屋为亩产、只买不卖租为王。

04.

据坊间流传，雅房商学院的院长@貔貅陈 在早年间，因为一场世界性的股灾，变的一贫如洗，从繁华的香港，流落到深圳某日资集团做管理人员。

可是，因为一次机缘巧合，貔貅陈发现了做气球的生意，结果一举翻身，并投资房产，最终通过房产鸡生蛋，蛋生鸡的模式，逐步做的很大。只进不出，是为貔貅也。

而“收租流”这一派别，其实也是从香港那边学过来的，雅房理论体系的源头，其实是香港纪惠集团行政总裁汤文亮博士。

汤文亮博士一度被业内称为楼神，也鲜少公开露面，他私下里其实出过蛮多书，比如说《逢三进一》、《第10个人理论》、《玫瑰玫瑰我爱你》，都是在香港投资物业后的心得笔记。

这里面有一些核心给大家分享——

1、逢三退一，就是在市场亢奋时作好市场调整的准备，如果你持有三个物业，就卖掉潜力最差的一个，保持现金实力静待更好的物业投资的机会，达致不断优化自己持有的物业组合。

2、一定会有人质疑，物业投资口诀不是叫人等，叫人忍，点解现在又要采取主动。我同意，但形势有变，当有需求的时候，就不能够等，既然有意买楼，不采取主动，又如何能够买到优质物业。

3、由现在打后二十年，能够做到每年10%年回报，将会是一个非常成功投资者。

所以投资地产的步伐应该由冲刺改为缓慢，保持平稳，千祈唔好失速跌低，最多是年回报率降低，没有什么大不了，最低限度保住老本。有人认为10%年回报又有何难？一年当然不难，但是二十年就难过登天。

因为香港楼市的波动性是比较大的，所以汤文亮的投资风格一度以稳健为主，这种投资风格的形成也是和市场因素有关。雅房师从汤文亮，自然是这个风格。

雅房虽然为公益性的组织，但与水库论坛不同，现时的雅房非常的低调，不想树大招风，体系内吸纳成员的门槛也非常的高。

据传，他们吸纳成员的条件非常的严苛，他们对于成员的房产套数不作太多要求，但进入组织的人，必须要具有相对成熟的投资经验，而不是混乱的偶得。

而进入这个体系的人，必须要还有内部成员推荐，被推荐的人要将自己多年的投资心得以书面形式呈交，里面包括房产的套数，收入，贷款，特长，交易记录，还有一篇投资方面的心得，最后由体系内各“长老”审阅定夺，获批准后才能入会。

由于雅房的交流，都是采用讲课、讨论的形式，所以系统性不是很强，所以公开的资料非常少。而且，一旦雅房内部的人想公开卖铲子，就要自动脱离群体。

05.

对比水库与雅房，如果你对房产了解够深入的话，从表面上看是两种操作手法的不同，但客观的讲，其实代表了两类人。

水库以玩信用卡出身，更多偏向于草根，所以全国范围内能够推广壮大，追求大面积低单价，路子野套路深，产品也草根，不要CEO盘，只要凤姐变冰冰。

而雅房呢，里面的人手里大多有多套房产，而且大多是企业主，有充足的现金流，也经历过80年、90年代的金融危机，所以投资非常的稳健。

用最简单粗暴的话来说：一个群体没钱，一个群体有钱，这决定了两个派别分属不同的操作手法。客观的讲，有时候人很难讲谁对谁错，谁是谁非。因为大家都想住上房子，而且住上好房子。

但是，从目前的金融环境来看，雅房的投资手法可能更能长久一些，因为他有持续的现金流供应。这就像真正有实力的股票投资者，都必然注重公司的自由现金流一样。

房住不炒的当下，当你已拥有数十套房产时，已不可能采取短炒的操作模式了，而必须采用长期投资的心态。持续增长的租金收入，可以帮助实力型投资者平缓经济周期的波动，从而不断成功穿越牛熊。

水库的核心是负债负债负债再负债，但是负债都是有极限的。如果把握不好，可能就要推倒重来，这是草根的弊端与局限性。

深圳是一座非常低调开放包容的城市，所以才会诞生如雅房一样的群体。因为经历，所以懂得。

两个不同的派别，注定了走的是不同的道路。客观来讲，两个方法论都是有效的。至于鞋子合不合脚，只有自己才知道，适合自己才是好的。