恒裕滨城二期？" inline="0">

远见城市命脉，践行深圳价值

提不起兴致来写它的文章，就结合网友平时最关心的几个问题，来个五问五答快刀斩乱麻吧。

1、为什么那么贵？

主要就两个因素，一个是湾区最新，一个是赠送面积真的多。

简单解释下“新”：深圳这个城市大多都是新深圳人，钱也是new money，这么多年来被培养的习惯就是要买新房，不管是刚需房还是深圳湾豪宅都是一样的思维逻辑，而不是像本地人，深二代三代对当年自己成长的环境有眷恋那种。

所以当人从追逐新东西的普通人变成追逐新东西的有钱人，到了湾区就只有悦府、恒裕滨城二期和蛇口的半岛城邦三期可以选择了。恒裕二期20几万的单价，说到底还是3000万以上总价的豪宅供需不平衡的结果，拿着这个预算，能买下手的真没几个小区。

其次就是赠送面积，先看一个表格：

我就拿3栋和5栋来举例，恒裕滨城二期的户型实用率全部都超过100%，现在的新房普遍没有赠送，30层高的住宅实用率一般在77-80%之间，50层高的超高层建筑一般在70-77%之间，即便是以前以高赠送著称的二手房，实用率做到100%已经的非常好的了，可想而知恒裕滨城二期3栋A/B户型这种170平做出127%实用率是赠送有多么夸张。

也就是说，同样房产证100平的房子，恒裕套内127平，XX盘套内83平，假如XX盘要定价10万一平米，卖1000万，按照实用面积算1000➗83=12万/㎡（套内每平米12万）

那么恒裕二期就应该是12万*127平=1524万，定价1524➗100=15万一平。

从结果看，同样100平产证面积，两个楼盘总价相差524万，但是内在定价逻辑是合理的。

2、不喜欢的原因

其实我不喜欢恒裕二的原因非常主观，纯粹私人因素。一方面我在深圳进过的商品房小区少说也有1500多个，楼盘外形让我喜欢的不多，让我反感的更少，恒裕滨城二期算一个，买高端项目本来就是个人喜好问题，我不喜欢这个外立面颜色，不喜欢这个建筑设计，不喜欢这个楼栋排布的感觉，所以我不会买。

我有个朋友是做高端室内设计的，他作为潮汕人就很喜欢恒裕二期，以专业角度来说他的艺术审美水平比我高多了，但是买豪宅喜不喜欢就是最重要因素，别跟我扯艺术鉴赏，专业水平，都没用，我不会接受。

△每次看到这个盘都会让我想起这个画面，懂就懂，不懂我也不解释。

另一方面住了那么多年潮汕系开发商建的豪宅，看着那么多土豪风的豪宅兴起，又看着他们暗淡，说实在恒裕二连室内装修风格都跟我家7年前装的一样，我对这种风格的设计无感了。

3、到底好不好？

优点：

1、小区大堂管家仍然是深圳少有的高端服务配置

2、户型赠送多，实用率高

3、高楼层永久无遮挡海景，非常漂亮，且兼顾了居家所需的安静氛围

4、新就是好，地库、大堂、花园、楼道等等给人感觉很舒爽

5、停车场硬件水平不错

6、湾区的沿街商铺，恒裕二期算是招商比较好的，居家便利度是优势

缺点：

1、开发商精装水平很失望，绝对不能以顶级豪宅的预期来审视（当然可以买毛坯的或者砸掉重装）

2、物业管理费中规中矩，后续维护成疑

3、价格已经贵到深圳一绝，体验也确实还不错，但是就是没有顶级豪宅的感觉，说白了恒裕滨城二期一切都在想象当中，没有惊喜感。

上一个问题我已经表达了我不喜欢，但是作为专业人士的客观评价，整个湾区看下来，这个项目确实是目前综合打分最高的项目之一。这结论都不需要专业分析，去深圳湾多看几套房就知道了，先不说恒裕二期的优点，就说恒裕装修的缺点，大部分二手房豪宅的装修真心欣赏不来。

恒裕二期跟悦府一期同样的单价，悦府一期属于整体体验均衡，没有明显短板，而恒裕二期属于长板很长，短板较短的类型，例如悦府没有明显的大众槽点，恒裕的装修谁都能吐槽。至于说买家喜欢“中庸”还是“张扬”，就看个人了。

4、现在买行不行？

自住，现在不买何时买，等到它又贵又残的时候吗？

投资，热门豪宅片区的标杆型产品；以国内物业的维护水平，新就是硬道理；户型赠送比较多，设计的均好性强。保值不担心，5年内仍然还会是它的强势时间。

5、未来的趋势

深圳近几年的豪宅主要就是新天鹅堡一期、悦府北区、双玺时光道、恒裕二期和半岛城邦三期这5个楼盘，他们分布在三个片区，华侨城、深圳湾和蛇口。

其实这五个楼盘的大户型，景观都无敌的好，都在各自片区占据了绝佳的地段，户型也没有明显的硬伤，但不管从价格还是关注度来说现在都产生了分化。

华侨城是亲近大自然这种生活态度的选择，深圳湾更多是财富新贵身份的名片，蛇口则是片区老居民的海山情怀。

即便我最喜欢华侨城、然后是蛇口，最后才是深圳湾，但是我还是要客观的认清市场规律，深圳现在的发展阶段，普通人对身份地位的彰显、房产保值升值的追求、快节奏生活下的便利性，都决定了深圳湾现在处于高端改善住房的巅峰。

看淡后市应该选择卖房，如果决定买房，那就是对后市还有期待。期待赚钱不要跟热钱过不去，有关注度有换手率的片区才有市场。

说回楼盘本身，恒裕二期是传统豪宅，卖的是居住，跟悦府和深圳湾1号这种卖梦想的不是一类型的产品，仅靠空前绝后的高赠送它都能保持标杆地位。不过它的室内和室外的保养都会折旧的厉害，纯属个人猜测。未来恒裕二期和别的楼盘差价仍然不小，但是这差距可能是缩小而不是扩大的趋势，也就是一手纯投资现在卖出也不失为一个选择。

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尙舒房

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