01
“大空港效应”持续发酵
都说，投资买房买哪里，市场会给你答案。如果要数一数深圳哪个片区的楼市最火，大空港毫无疑问将榜上有名，而且还是很靠前的那种。
上个月底，这个地方彷佛开了挂，受“大空港效应”辐射的双盘开售，一周便卖了1282套，占深圳5月新房市场总成交量近30%！
5月29日，会展湾·中港推出公寓产品，开盘不到四天卖了818套，不到一周，1273套房源便宣告清盘。
5月31日，华强城3期推出464套房源，开盘3小时便售罄，成为2019年首个日光盘。
时间再倒回到2018年，其实那时候大空港楼市就很火了。
去年6月份开盘的中熙香莎公馆（中介联动推盘，算二次开盘）、博林君瑞都曾出现了千人抢房、优质房源秒光的现象。
去年的6月24日，沙井的博林君瑞入市，线上选房，共推出729套88-162平住宅，开盘当天去化超过8成，仅余少量楼层、朝向不佳的房源。
更别提万科星城这样的超级大盘，自去年11月开盘以来，除了光明的勤诚达·正大城，就属它经常登上新房个盘成交冠军宝座。
目前，香莎公馆、华盛西荟城、拾悦城、博林君瑞等沙井几个刚需盘基本上已经卖的差不多了。
▲沙井片区部分在售楼盘（来源：Q房网）
从这样火热的市场反应来看，大空港的价值正处于发酵期，且被市场高度认可。因此，一旦有新盘推出，很快就被市场消化掉了。
事实上，自从去年的万科星城，沙井很久没有新盘推出了。
02
卓越中寰开盘去化仅2成！
上周，6月21日，沙井终于开了一个刚需盘，卓越中寰（备案名：誉珑豪轩），推售二期300套住宅，户型只有2种，95㎡的2房和160㎡的5房，均价约4.55万/㎡。
▲卓越中寰开盘价格
然鹅，经历了新盘空窗期许久的沙井，此次卓越中寰二期推盘，并没有出现大家想象中的火爆抢购现象。
▲卓越中寰开盘现场（来源：家在深圳）
▲项目开盘当天现场销控表
截至当天下午4点，据网友发来的现场销控表显示，成交约80多套，去化大约2成多。加上之前一期的269套住宅，截至目前，项目整体去化约4.6成。
▲卓越中寰住宅销控表（来源：深圳房地产信息网）
卓越中寰位于沙井新中心住宅集中区域，属于沙井成熟商圈内，周边聚集了万科翡丽郡、西荟城等一批新住宅。
▲项目沙盘
项目西边是华侨城的巨无霸旧改项目-东塘旧改，南边是万科翡丽郡，东边还有建得像商品房一样的小产权房盛芳园，而且拥有沙井难得的几所集中式商业之一，基础建设又非常新。
▲卓越中寰位置
其实，这一片是沙井看起来最好的、最宜居的一带。这样的位置和配套，加上大空港效应的光环，这一片刚需盘的表现一直都挺不错的。照道理，卓越中寰开盘不该有这样平淡的市场表现。
此外，值得一提的是，一期备案均价4.65万/平，二期比一期还便宜一些。而且，4.55万/平的均价，相对于周边二手房的价格，还是一些优势的。
▲周边二手房价格（来源：链家）
03
卓越中寰配套完善
首先，允许我简单介绍下这个项目。
项目信息：
地址：宝安区沙井街道蚝乡路与环镇路交汇处东南侧
开发商：深圳卓越青浦房地产开发有限公司
占地面积：4万㎡
总建筑面积：30.5万㎡
装修状况：精装
交楼时间：2022年6月
容积率：5.4（住宅）
绿化率：40%
车位比：1：1.4
卓越中寰项目前身为辛养工业区旧改，分为4个地块，由10座住宅、1座公寓及底商组成。
▲项目地块
卓越中环总建面约30万㎡，其中住宅15.5万㎡（含保障性住房4670㎡），商业4.2万㎡，商务公寓4490㎡，公共配套设施共8600㎡（含九班制幼儿园2400㎡，公交车首末站2500㎡）。
▲卓越中寰营销中心
整个项目建面30万平，绿化率40%，大盘+绿化率高，两点是加分项。配套方面，商业和教育资源都挺不错的。
这里是沙井老城区，属于闹市，商业配套业已成熟，生活气息很浓。周边还有京基百纳广场、天虹商场等大型商业。
▲沙井京基百纳广场
教育资源有荣根学校（扩建中）、黄冈学校、沙井中学（扩建中）等优质资源，其中，荣根学校是广东省一级学校，是一所九年制学校。
其他，比如休闲配套有沙井公园，医疗配套有宝安第二人民医院等，满足基本的生活需要是完全没有问题的。
04
卓越中寰为何”遇冷"？
个人认为，卓越中寰没有出现想象中的火爆场景，主要原因有以下几点。
首先是户型。其实，卓越中寰的户型方正实用，据看过样板房的网友，比起万科星城，卓越中寰的户型实用性还强一点，得房率更高。
但是，卓越中寰二期户型只有95㎡和160㎡两种户型，一期有98-113-149㎡三种户型，可分别做三房、四房、五房。相比一期，二期户型选择面太窄。
▲▲▲分别是95平米2房和160平米5房户型
很多人认为沙井在大空港效应的加持下，这里将吸引大量的投资客。这没错，开盘的时候，160㎡的大户型确实也有不错的销量。
然而事实证明，目前深圳的消费主力仍是刚需和改善群体。整体来讲，卓越中寰目前最畅销的户型还是95平米的两房，从这一点就可窥知一二。
据说，开发商前期没有想到购房群体主要是刚需和刚改，后来把95平米的2房改成3房了。
其次，是交通不占优势，整个沙井目前有两条高速经过，分别是广深高速和沿江高速，项目离这两条高速的出入口都不近。
▲卓越中寰地理位置
地铁出行更不是卓越中寰的加分项，项目离11号线沙井站1.9公里，走路需要20分钟以上。据了解，目前周边也没有新的地铁规划。
▲卓越中寰距离地铁较远
大空港片区虽然很热，但是在万科星城和华强城两个当家花旦占了很大风头的情况下，卓越中寰有点陪唱的感觉。
同样是超大体量项目，卓越中寰的品牌光环不如万科星城。万科星城3300多户，属于超大社区，卓越中寰1500多户，属于中型社区。
而且，万科星城比卓越中寰交房时间更早。综合来看，万科星城比较有优势，适合短线投资。
在地段优势上，卓越中寰又不如华强城，卓越中寰位于沙井，距离宝安会展中心较远，而且没有地铁优势。
在卓越中寰推出二期前，万科星城和华强城已经消耗了一大波刚需市场。其次，4.55万的均价，对比万科星城和华强城，卓越中寰在价格上也不占优势。
此外，卓越中寰作为旧改项目，一路走来也是坎坷不断，终于在去年底开始动工，但施工速度很慢，目前进度比较快的就是商业和公寓部分。
以上都是卓越中寰没有预期火爆的原因。没有对比就没有伤害，卓越中寰这样的项目，面对万科星城、华强城这样强势的对手，没有绝对的优势，是很难强出头的。
05
总结
总的来说，大空港虽然火热，但毕竟不是沙井的大空港。不是每个盘都能被这束光环照耀。
沙井目前小产权、传统工厂比重较大，在产业转型、提升街道面貌上仍然是任重而道远。有网友神调侃：当你在深圳看到满大街的电瓶车，你就知道自己到了沙井。
不可否认的是，抛开目前较落后的城市面貌不谈，这里还是很有发展前景的。随着大空港，国际会展中心坐落、18号线开通，特别是海洋新城的坐落，沙井可以说是踩在前海这个巨人身上的一个潜力股。
卓越中寰处于沙井中心，这个楼盘周边聚集了大量的品质住宅小区，环境和配套也相对优越。
作为广大刚需的一员，情报姐认为，如果对交通便利性的要求不高的话，卓越中寰买来自住也是不错的选择，毕竟沙井的新盘实在不多了，下次再去沙井买房，可能要一年后了。
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作者：蜡笔小猪
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