震惊！深圳土拍过后，这些房价洼地正在消失

导 读

6月24日，深圳土地房产交易中心进行了一次土拍盛宴，5块位于龙华、宝安、光明和坪山的优质宅地接连拍卖，吸引了80家房企参与竞拍，保证金高达1100亿。

当天拍地现场竞争十分激烈，每一块地几乎都有超过100次举牌，最终龙光、中海、越秀、电建、创勇（平安旗下）分别竞得5宗宅地，合计拍地金额超过223亿元。

其中，龙华地块和光明的大地块分别打破了各自区域可售楼面地价的记录，惊爆了不少眼球。

土拍过后，深圳不少区域的二手房价格立即应声而涨，一些房价洼地也逐渐消失。

那么，深圳房价还有可以抄底的洼地么？应该怎么选？本文或许能带来一些启示。

NO. 1｜壹

竞争激烈，深圳优质宅地不愁卖

最高实际可售楼面价约6.49万/平

此次土拍，整个竞拍现场都异常激烈，房企的举牌速度非常快，都是很快拍至最高限制地价，进入竞人才房阶段。

下面一起看看各地块的拍卖情况。

第一块拍卖的是尖岗山地块，共有11家房企竞拍。竞拍开始后，很快就有两家房企同时喊到最高限价，开始竞拍人才房面积。

最终，广州越秀以59.08亿拿下了宝安尖岗山A122-0360地块，实际可售楼面价约6.36万/平。

第二块拍卖的是龙华红山地块，也是有11家房企竞拍，包含龙光、华润、华侨城、金茂、中海等知名房企。

经过近140轮举牌，70分钟酣战之后，最终龙光以65.85亿元拿下了龙华红山A817-0609地块，实际可售楼面价约6.49万/平。

算上成本，保守预计此地块建筑将来入市的价格将破9万/平。

第三块拍卖的是光明的大地块，参与竞拍的房企有13家。

最终，中海以54.08亿元拿下了光明A510-0151地块，实际可售楼面价约3.97万/平。

算上成本，保守预计此地块建筑将来入市的价格将破6万/平。

第四块拍卖的是光明的小地块，参与竞拍的房企最多，共有23家。10秒就喊到了最高限价，是本次土拍最快到达最高限价的地块。

竞拍人才房面积也是相当激烈，对方只要一喊，就有房企立马跟上。主持人也忍不住发言：深圳感谢大家对人才做出的贡献。

最终，电建以20.12亿元拿下了光明A510-0152地块，实际可售楼面价约3.88万/平。

算上成本，保守预计此地块建筑将来入市的价格也将破6万/平。

最后一块拍卖的是坪山的地块，有13家房企竞拍。

最终，创勇（背后是平安）以24.71亿元拿下坪山G12107-8063地块，实际可售楼面价约2.2万/平。

以上实际可售楼面价计算结果和一些网站略有不同（如上图）

主要差别在于，壹地产把配建的人才房成本，折算到了总拿地成本里，按照每平方米5000元计算。这样，实际可售楼面地价=（总地价+配建人才房建筑面积*5000的建安成本）/可售商品房建筑面积。

这样计算出来的结果，更贴近实际的楼面地价。即楼面地价，龙华6.49万，尖岗山6.36万，光明3.97和3.88万，坪山2.2万。当然，如果用上表格的数据作为参考也可以，相差很小。

——记住这些数字，这是未来各个片区房价的底部区间。低于这个价格，连土地都拿不到，开发商根本就不可能以这个价格卖房子。

NO.2｜贰

部分区域房价应声而涨

深圳的房价洼地被逐渐填平

这次土拍过后，不少区域的二手房业主立即反价。例如：龙华可售楼面价破纪录之后，立马就有华业玫瑰四季的业主，要把放盘价调到9万！

有购房者朋友发消息称：红山的二手房已经不议价了，态度比原来还要坚持！

也有消息称不少即将入市的新盘延迟入市，正在销售的新盘封盘不卖。例如：有网友爆料光明正在销售的的光明一号封盘不卖了。

还有网友发消息称：即将加推的龙光玖龙台新品预计会被抢，而另一个即将入市的光明新盘不准备卖，要封盘，理由是内部检讨。

在二手房和新房市场给出反应的同时，其实不少人印象中的深圳房价洼地也已经逐渐被填平了。

光明不用多说，最新的楼面价都已经4万/平左右了，早已不是原来印象中3万多/平的价格洼地。

自2018年光明升级为行政区后，光明区大动作不断：地铁6号线，13号线，光明科学城，中山大学深圳校区，深圳实验光明学校......

种种的利好消息，让不少业内专家称光明为“下一个南山”。

沙井新房及二手房价格也去到4万多/平，例如：不久前开盘日光的华强城3期，均价约4.6万/平，在售的香莎公馆均价约4.7万/平。

而根据深圳链家网最新数据显示，沙井、福永的二手房均价都是约4.5万/平。

龙华观澜二手房的均价去到4.7万；布吉关片区二手房均价去到4.5万；布吉石牙岭片区二手房均价去到4.6万.......

未来，随着城市的不断发展，深圳所有的房价洼地都将被填平。

那么，目前深圳还有可以抄底的房价洼地么？答案是有的，在龙岗中心城就有一个适合抄底的新盘——金地龙城中央自在寓，单价约3万/平起！

为什么说这个新盘值得抄底？不久前，笔者专门实地去探查了一番，下面一起来看看。

NO. 3｜叁

双地铁口物业，出行便利

金地龙城中央位于龙岗区龙岗中心城龙岗大道与龙城南路交汇处，临近3号线吉祥站与龙城广场站，可乘地铁直达福田。

笔者当天乘坐地铁从福田到达龙城广场站，从A出口步行约5分钟后便到达了项目。

而且未来从龙城广场站出发，2站便可到达大运站，换乘14号线（建设中），快速到达福田岗厦北，或换乘16号线（建设中），快速到达龙岗各个区域。

另外，项目自驾出行也十分便利，可以通过龙岗大道、龙翔大道、龙城大道等7条主干道贯通全城，10分钟进入快线路网体系，30分钟抵达市中心区，60分钟抵达深圳市全域及莞惠河汕中心城区。

NO. 4｜肆

繁华商业，举步即达

文体、景观等生活配套丰富

商业方面，项目自带约5万㎡的滨河风情商业，还有各种各样独特的艺术装置，随时都可拍照打卡。

一公里范围内还有龙岗万科广场、万科里、世贸百货、龙城商场等逾百万商业旗舰店，两站直达星河COCOpark、山姆会员店等时尚商业。

文体方面，项目不远就是龙岗的红立方（科技馆 、青少年宫、公共艺术馆及深圳书城）。

附近还有龙岗区文化馆（龙岗图书馆、龙岗文化中心、龙岗城市规划展览馆），龙岗大剧院等城市级配套。

自然景观方面，项目旁边就是龙岗河及体量约1.3万㎡的河岸中央公园，可以坐享城央繁华之外的生态静谧。

龙岗河上方的桥梁上可以看到独特的龙形图案。

周边还有龙城公园、龙潭公园、八仙岭公园四大公园环伺，形成龙岗的天然绿肺。

下面再看看项目最重要的产品部分。

NO. 5｜五

不限购、不限贷、带阳台，通燃气

建面约64-82㎡精装公寓火热销售中

项目总建面约51万平，共分3期。目前，一二期已售罄并入伙。

正在热销的是三期全新升级产品“自在寓”，建面约64-82㎡，单价3万/㎡起。

不限购、不限贷，户户带装修、有阳台、通燃气，基本可商可住，是真公寓产品。

建面约64㎡的2房户型

建面约64㎡的户型做到了2房，实用率相当不错。整体空间灵动，通透明亮，格局方正，采光、通风、视野都不错。

而且还有一个生活阳台，可以进行家政一体化的设计，将换洗、清洁、收纳等多种需求进行整合，减轻家务负担。要知道目前市场上大部分的公寓都是不带阳台的。

建面约80㎡的3房户型

建面约80㎡的户型做到了3房，实用率也很好，整体空间更为宽阔舒适。

而且户型做到了明厨明卫，干湿分离，厨房和卫生间都有窗户，可以经常换气，避免潮湿和霉菌滋生。

总体来讲：项目正在热销的产品户型都不错，空间设计合理，采光通风俱佳。而且大部分户型都能看到龙岗河及远眺三馆一城，十分难得。

另外，户型装修上也都花了不少心思，小到玄关门前小挂钩、主卧双控开关、亦或是餐厅备用插座等等，都经过精心处理，品质相当不错。

综上所诉，项目不仅拥有便利的交通，丰富的商业、文体、景观等生活配套，产品品质也很好。更重要的是单价仅需3万/㎡起，性价比很高。

要知道现在坪山的楼面价都已经到了2.2万/平，龙华的楼面价更是高达6.5万/平。这个项目的价值被低估了，正是抄底的好机会。

目前，笔者了解到，项目在售的产品十分受欢迎，仅仅还有300余套，有兴趣的朋友要抓紧了。

最后奉上部分样板房的实景图及样板房的景观视野实景图，供大家先睹为快。