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最近网上流行一个词,“自杀式买房”。
前两天,看呆呆姐写了一篇深圳代持房产遭暴雷的案例。
一位普通市民被“几十年的好兄弟”忽悠,抵押房产搞信用贷+套现高额信用卡试图利用高杠杆“炒房”,总价480万的房子,月供搞到6万多,最终“好兄弟”跑路导致断供,房子被法院拍卖。
比起不明真相被忽悠,群里有人丢了一张截图更骇人听闻。
刚毕业4个月的年轻人携手女朋友“空手套白狼”,一个人贷首付,一个人贷余款……堪称买房神操作。我天,直接把银行当傻子。
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除了见识了以上这些极端作死的操作,我平时也接触到许多在深圳有真实购房需求的人不得不说这两年,一个现象越来越明显:这届刚需特别喜欢运用投资客的思维去买房!
什么是投资客的思维?
第一个特征,是把自住需求放一边,只追求最大化的收益。巴不得深圳楼市再现一场2015年暴涨的辉煌,房价一夜翻倍。
这是俩网友就某刚需热盘的算价。算账的细节不过分,买房都要精打细算,但是只是心态有点特别。
因为上班在罗湖,这个新盘在关外,他就觉得“自住”不现实,所以哥们就想买房后等着地铁开通,然后火速卖掉套现,而且希望“出手的时候必须要净挣200万,每平米至少赚2万块”!
第二个特征是动用一切杠杆。
关于买房过程中的“高评高贷”,在目前的深圳已很难实现。但在市面上办理各种小额贷款、消费贷款、甚至套现信用卡等业务并不难操作。
欧神曾经教育过他的粉丝:“你个SB,现金流不够可以刷信用卡续命啊。”
(摘自水库文集)
怎么评价楼市投资?我不敢妄下判断。毕竟市面上实力雄厚、路数野蛮的玩家林林总总,都活得好着呢。
只是今天对于买房小白和刚需购房者而言,在眼前这块大横盘的楼市里,你一个买房自住的上班族,真的有必要玩这么大吗?
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刚需是什么?就是量力而行,买房自住的人群。
即便处于经济危机的萧条时代,因为不买房就不能见丈母娘硬着头皮也得买的,甚至还总想着全家集资全款去买不想欠银行一分钱的人群,这才是真正的刚需。
之所以不建议刚需学习投资客,是因为他们的套路与对冲能力你并不完全了解。
我身边很多普通人前几年追涨买房,如今回头看不仅浪费了三成首付的房票,而且赚的钱还不够缴买二套房的税!而那些杠杆加太猛的人更别提了,纷纷崩盘,赔钱割肉。
这两年,虽然缺少了楼市暴涨的可能性,但业内有一些基本共识:深圳楼市供需缺口明显、此刻其实是最适合刚需选房的时间窗口。共识的前提来源于以下几个事实:
一、深圳常住人口和户籍迁入数增量大
两个月前,广东省统计局发布了《2018年广东人口发展状况分析》,深圳市常住人口比上年净增49.83万人(2018年深圳常住人口达1302.66万人),增幅占同期全省以及珠三角核心区常住人口增量的60.11%。
更关键的一点,在户籍迁移人口数方面,深圳已连续多年为户籍人口净迁入,且无论是省内迁入人数还是省外迁入人数,均远超省会城市广州及其他广东各地市。
这都是妥妥的新增房票!
二、深圳住房自有率仅35%
按常住人口算,目前深圳住房自有率只有35%,其他三个一线城市基本上都有70%,而如果按深圳2200实际管理人口算,只有20%,足以见购房需求的庞大。
三、深圳土地供应枯竭,净地少又贵、旧改难又久
在深圳拿地有多难?昨天暴雨中上演的一场土拍基本上就见识到了。5块地吸引了全国几十家房企疯狂竞拍,3个小时激战后,每一块地的可售楼面地价在区域板块内都令人咂舌。
“房住不炒”的大政方针按住了房价上涨的势头,很多投资梦被扼杀在摇篮之中。但是为什么一直强调刚需在深圳没必要怕这些?
最根本的核心问题在于深圳新房市场仍然存在明显的供需缺口。正因如此,深圳楼市长期依然看涨,刚需客反而需要把握这短暂的调整期。
事实上,很多人正在这么做。今年深圳出了一些人气热盘,福田的绿景红树湾壹号、南山的半岛城邦、沙井的华强城、万科星城,光明的勤诚达、星河项目等......
不论是原关内的10万+的豪宅,还是原关外的4-5万刚需盘,均取得不错的成绩。
(华强城三期成为深圳3年来首个日光盘)
我在几个开盘现场除了见证到深圳人的买房需求,也见识到深圳人的买房实力,更重要的是见到了大量的持币代购者。
抛开豪宅及土豪不说,上文提及关外的几个盘有几个共性:
1、今年拿预售的“好房子”明显比前两年多了;
2、政府调控没放松,新房比周边二手房都呈现出“好价格”的优势。
更重要的是它们都能满足刚需人群的核心需求:地铁、大盘、教育、生活配套,有价格优势!
按照深圳这种土地供应及人口流入速度比,这一类真正适合刚需的好房子,只会越来越少。
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深圳的限价限购等政策大概率还会持续下去。
年初,深圳房地产研究中心的王锋主任出席官方论坛演讲,透露深圳调控压力大,还是以稳为主。官方已经准备了许多“备胎”,楼市一有风吹草动,政策大棒就会砸下来。
“别说上涨百分之五十,上涨百分之二三十都受不了”。
这种调控持续的大环境,与其盲目算账,购房者朋友们真的不如好好挑房买房。那么到底买什么样的房子才最保险?
我建议刚需看三个硬指标,城市副中心+地标大盘+品牌房企。
深圳原关外宝安、龙华均用暴涨的事实告诉你:选对区域,刚需小白也能像投资客一般体验资产极速翻倍的快感。
以原龙华从新区晋级为行政区,从福田后花园进化成“宇宙中心”只用了短短几年而已。房价方面,更是从10年前的1字头,到今天翻了何止5倍!
未来5到10年里,刚需还能把握的机会风口前提一定在深圳原关外、带有重大政府规划利好、地铁便利的地方。近期热门的一些区域板块,包括坪山基本就符合这一前提。
地标大盘的价值在同是旧改项目的华润城身上体现得淋漓尽致,从华润城1-3期,几乎期期被抢,期期猛涨,称得上是全国闻名的网红大盘。
2018年,深圳万人空巷雨中排队认筹华润城3期,总共741套房,居然有7667人每人交200万去认筹,开盘当天全部售罄!
当然,华润城疯抢最大的原因在于限价,但也更反应出其价值的增长速度。
品牌开发商的重要点在于一是资金实力,他会在大盘的土地上持续砸钱,会起到带动片区发展的综合效应。另一个是品质保证,从户型设计到园林绿化、社区配套都会有所体现。
这也是看遍楼市变化这么多年,地产媒体人亲身经历过的切实心得
我是戎青青,深圳地产媒体人。近10年的从业经验,我清楚每一次楼市政策发生的时刻及所产生的影响,我熟悉深圳几乎每一段时间内的新盘动态。
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