炒房客的一番话，道出房地产的真相

前一阵子，机缘巧合之下，朋友带我拜访了几个职业炒房的房姐。一番对谈下来，炒房客的思路，的确让我这小刚需大开眼界。

有一位姐，最早是通过拆迁房补助赚得第一桶金，然后借着深圳房地产大涨的浪潮，这短短十年间通过不断投资房产置换房产，赚了普通人一辈子都难以赚到的钱。这几位炒房炒成职业、炒成信仰的房姐，志同道合，一拍即合，竟然成立了一家房地产咨询公司，自己干着炒房的同时，还帮别人一起炒房。她们在南山高新园核心地段写字楼成立了一间办公室，我就是在她们的办公室跟她们闲聊炒房致富经的。

普通人在想着怎么搞到钞票，炒房客在想着怎么搞到房票

整个聊天过程中，几位房姐提到最多的名词是——房票。的确，在早几年深圳限购还不严的时候，炒房客通过假离婚操作、亲属代持的方式可以控制到几套甚至十几套房产。现在有了户籍门槛、社保年限还有假离婚购房限制这些政策措施后，炒房的确受到了一定的限制。起码来说，现在还想入门当炒房客，一个人想炒成十几套房的房东，门槛和成本大大提高了。

跟她们聊天，她们谈到一个有趣的事。当时假离婚购房还没有受到限制的时候，很多炒房客先跟自己原配离婚，房产归原配名下，然后跟富士康的厂仔厂妹假结婚买房，然后离婚把房子划到炒房客名下。人家富士康打工一年，还没有假结婚假离婚一次赚的钱多。有不少富士康厂妹一查婚姻情况，都是离婚很多次的。这里面具体怎么操作我没问，毕竟现在应该这招用不了了，而且我本人也没机会用上了。

政策限制，的确会对炒房有一定的遏制作用，但带来的只不过是成本的增加，没法做到一刀扼杀。只要炒房还有高额利润可图，那么总会有花费成本能够解决的方案。

整个过程聊天，她们都在关注深圳房产的哪个楼盘好、地段好，以及怎么搞到房票。钱够不够？月供够不够？从来没有考虑。那她们是怎么操作的呢？

以贷养贷，绝不还贷

作为一个小破普通刚需，听她们聊天，一直在聊买哪里的豪宅，价位都是三四千万起的，心里不禁犯嘀咕又不好意思过问：“哪儿来这么多钱？炒房都是借用杠杆的，全职的炒房客哪儿来的月收入还每个月月供？还炒多套房是怎么做到的？”

当然我没好意思直接问，但是从她们的聊天当中，摸索出大致轮廓。

首付款是怎么来的？

每个炒房客都有第一桶金，这个没法教你。但在她们开展炒房事业之前，肯定通过其他手段赚到了第一桶金，有可能是实业、有可能是拆迁补偿、有可能是早期买房后卖了变现，金额可能有几百万吧。照她们的心路历程，估计感觉是打工做生意是自己赚钱，炒房是整个城市为自己赚钱。

全职炒房？

事实如此，但起码要让银行看来不是如此，没有收入来源银行怎么可能批下按揭贷款呢！银行都是按照收入是月供的两倍要求审批按揭的。

虽然是职业炒房，但是背后一定有正当职业的身份，这是方便在按揭贷款时提供收入证明，即使小公司的收入证明也没多少效用，但这是为了合规要求。私底下让银行的人知道是职业炒房客无所谓，但是明面上的审批还是必须要有正儿八经的每月固定收入。

贷款几千万，月供怎么还？有人就会质疑，开假收入证明、伪造银行流水的把戏，你能骗得过银行审批，但到时候还是得实实在在的承担每月还款的，金额着实不小，那怎么破？

答案是，再向银行借钱来还。像其中一位房姐，之前是通过服装生意赚了第一桶金，即使现在当职业炒房客，但是服装公司还是有继续运营。即使没以前赚钱，但是有足够的流水和贸易背景。在国家大力支持中小企业发展，但银行风控依然要求有抵押物的时候，提供房产抵押是最便捷获取低成本资金的方式。炒房客背后大多数有一个实业的“壳”，一来能向银行申请房产抵押的低息经营性贷款，二来可以提供收入证明，三来经营收入和炒房收入的现金流可以互相补足，生意炒房两不误。

有人肯定会质疑，贷款几千万，靠个经营性贷款补足现金流足够吗？

原本我也想过可能会压力很大的，但是一计算就发现是足够的。按照目前30年按揭贷款利率来算，每贷款100万，增加月供5000元。贷款2000万，月供就是10万，一年就是120万。拿一套存量的房子申请个两三百万的经营性贷款，足够周转两三年了，房价的涨幅说不定都覆盖经营性贷款本息了。实在感觉到有压力了，那就卖掉手上一套，反正炒房客手中不缺的就是房子。在深圳这地方，房子只要比周边低个5%售价就会标为笋盘，很快就能出手。这样瞬间又多了几百万现金流，又可以支撑其他房子的月供好几年。炒大城市的房产就有这么个好处，变现从来只是价格问题，而不是能不能的问题。保持现金流充裕是炒房客很关键的一点。

“以贷养贷，绝不还贷！”房姐这句话让我印象深刻。

回迁旧改项目——刚需投资两相宜的新选择

几位土豪房姐对于我这种年轻的小破普通刚需客，还是相当照顾的，给我提了两个很有用的建议，这里面刚好就有房产投资的机会。

一个是回迁房的项目。因为城市更新计划，地产开发商跟村委共同合建了不少的新楼盘，作为原来居住的村民，当然也被补偿了回迁房，甚至几套回迁房。有些村民打算卖掉手头上多出的回迁房，价格会比同小区的商品房价格要低。举个例子，某小区的商品房市场价已经是670万，但是回迁房价格只要540万，中间还是有不少的套利空间。更重要的是，回迁房和商品房都是有红本的，法律效应和金融属性是一样的。

实际操作方法就是，先用过桥资金全款支付给村民。然后村民跟村委开发商合建的项目公司说回迁房权属更名成买方，然后和开发商去办理相应的房产红本，最后个人拿着到手的红本去银行做抵押贷款套现偿还过桥资金本息。

看完这个流程，你也大概知道为啥回迁房会便宜这么多了。一是先更名再有红本，步骤较多，过桥资金借用期限存在波动性。二是套用的金融工具成本偏高，原本利息偏低的按揭贷款和公积金贷款做不了，要用成本偏高的抵押贷款（貌似抵押贷款最多只能做10年）。当然这么大的套利空间，对于不少刚需来说还是一个不错的选择，对于可以全款付清的土豪来说更是如此。因为杠杆的成本偏高，所以对于借用杠杆的炒房客来说，不一定是个好的选择。

而且这种操作，貌似可以突破房票的限制。因为是在红本办理之前，跟村民约定的回迁房权属转让更名，开发商不会管这么多，办理房产红本的时候直接写上了新业主名字，不会对于新业主的自身资质有要求。原因大概是“我一个拆迁户即使是外地户口、即使没有本地社保、即使有几套房，难道我这套房子被拆了就不赔我一套回迁房了？”没有这个理的。

另一个是旧改拆迁项目。这个就很多人听说了。基本操作就是可以几个人合伙买一个待拆迁项目的楼房，然后等拆迁完成后赔偿同样面积的回迁房。这类项目宝安龙华龙岗比较多，大多数人都知道，这里就不细讲了。

深圳未来地产项目，地段还不错的大概率都是城市更新项目，因此有投资套利机会的大概率还是在旧改的一些细节当中。

炒房最值钱的因素——稀缺性

整个聊天过程，几位姐聊的都是深圳最贵的一手豪宅项目，刚需楼盘完全没在谈论范围之内。

我一个年轻的小破普通刚需，心里又犯嘀咕了：“照理来说，刚需才是一个城市的大多数人群。照理来说，刚需房源的需求会更紧俏，房价前景会更好。炒房不就是为了赚钱吗？那为何要盯着大多数人都买不起的豪宅甚至没有学位的公寓？”

后来我听她们反复提起的几个楼盘和观点，找到了一个其他刚需楼盘无法比拟的重要因素——稀缺性。

举个最近很显眼的例子，华润深圳湾瑞府。最近新闻都在疯传这个楼盘一开盘就被疯抢，但是实际情况是，朝东南向、望华润春笋和人才公园的户型瞬间被抢光，而其他朝向的户型根本没卖出去几套。

这么好地段这么好景观的户型，卖一套就少一套。更重要的是它无可替代，春笋和人才公园就矗立在那儿，不会更改，周边的地块也就只有那些，十分有限。对于房产的其他因素，学区那么多、交通便利的那么多、商圈选择那么多，我并不是非它不可。但，唯独春笋和人才公园这种整个城市的地标性建筑，它是独一无二的。有这景观资源并且位置如此之好的户型非常有限，而如果没有这景观资源的户型，即使地理位置、其他配套设施完全一样，即使便宜几百万也没有意义。这就是有钱人眼中，深圳湾瑞府东南向户型被疯抢，其他户型缺罕有问津的原因。

我脑袋里一闪而过一个念头：“它只是公寓，不值那么多钱！”立刻被我自己否定了。

能买得起几千万华润城瑞府的有钱人，难道会早没有配置好学区房吗？难道还会没钱买一套学区房？难道还会在意它有没有学区概念？

的确，大多数人都会觉得，楼盘景观能望春笋和人才公园，这属于情怀。毕竟不差钱的土豪会为情怀买单，毕竟能享受的这份情怀是稀缺的，未来只会越来越贵。

之前因为公司业务的原因，看过宝安某豪华公寓项目，顶层的公寓竟然售价1亿多。我当时觉得疯了吧？怎么会有人花1亿多买一个宝安的公寓？项目负责人给了我一个合理的销售概念：这卖的并不是自住的公寓，销售对象从来都不是有点钱的普通刚需购房者。这卖的是会所行宫。不少大机构或者有钱人会把公寓买来，改造成驻深办事处或者会所招待客户，既装修豪华又显私密。招待到位了，让客户满意了，这钱花得不亏，况且将来还能卖出变现。

这就是我听到的几位炒房客讨论的房产价值观：好，还远远不够，要就要独一无二。