房子总价80万，网签价110万？买二手房小心这五个“雷区”！

      近日，广州市房地产中介协会发布2018年存量房交易纠纷调处工作报告。

       报告显示，2018年消费者投诉中介的案件主要有这几类：一是中介机构未尽谨慎审查义务，或隐瞒房屋情况等；二是中介机构违反限售、限购、限贷等政策提供中介服务；三是中介机构违反《广州市存量房网上交易规则》；四是交易当事人因不熟悉交易流程、房款准备不足、部分交易细节的合同条款约定不明等原因而违反合同约定，拒绝履行合同引起纠纷。

      哪些房屋纠纷最常见？看看这些案例！

图片来源：摄图网

       案例一：

       房屋总价80万以110万网签，报高价骗贷款惹纠纷

       小何通过中介公司促成，购买业主梁某的一套房屋，约定交易价格为80万元，签订合同时支付2万元定金；首期款22万元在交易递件当天支付，剩余的楼款56万元通过银行按揭支付。在签订买卖合同后，小何即支付定金2万元。

       出于减少支付首期款的考虑，小何要求中介公司协助制作交易价格为110万元的网签合同，准备申请77万元的贷款。中介公司了解情况后对小何的要求予以明确拒绝。于是。小何私下与梁某通过自行交易的方式制作网签合同。

       后来，在办理递件过户手续时，梁某要求小何按合同支付22万元首期款。小何认为在制作网签合同的时候已与梁某说明，有77万元通过银行贷款支付，加上先前支付的2万元定金，只要再支付1万元首期款就可以了。梁某认为其只同意小何按110万元制作网签合同的建议，并不同意按1万元支付首期款，根据合同约定，应按22万元支付，在收到银行贷款后，多出部分返还小何。小何认为这样有风险，不同意梁某的意见并表示如果梁某不履行合同，则按合同约定向其追讨房价10%的违约金作为赔偿。由于双方意见争持不下，双方按合同约定向广州仲裁委员会提起仲裁解决。

       温馨提示：网签报高价或低价均属违规

       广州市限贷政策规定，购房首期款最低比例为30%，即小何应支付的首期款为24万元。买卖双方通过虚报交易价格以获取银行77万元同贷书，有悖于广州市房屋限贷政策的规定，双方均负有不可推卸的责任，故仲裁支持梁某退回小何支付的定金解除合同，不支持小何向梁某主张的房屋价格10%的违约赔偿。

       协会法律咨询服务中心提醒广大消费者，在制作存量房网签合同时，无论是报低交易价格逃避交易税费；还是报高交易价格骗取贷款，均属于违规行为。

      案例二：

       丈夫卖房妻子未同意，交易合同作废

       王某携带房产证原件及产权人身份证原件等资料到中介公司放盘，中介公司核查资料后，确认房屋是王某与其妻子李某的夫妻共同财产。中介公司问王某，其妻子是否同意出售房屋，并提醒王某，在签合同时需要夫妻双方到场签字或提供妻子李某的书面委托。王某表示其妻子同意出售。后在与买家陈某签订合同时，仅王某一人到场，且未提供妻子李某的公证委托书，中介再次与王某确认其妻子是否同意出售，王某表示没有问题，遂买家陈某与业主王某签订房屋买卖合同。

       后买方办理按揭，合同须王某夫妻双方签字。王某妻子却表示从未同意出售该房屋，要求解除合同。经中介公司多次协调无果，买方陈某将王某告上法庭。

       温馨提示：夫妻共同财产需共同处理

       案件中房屋登记在王某夫妻二人名下，理当属于夫妻共同财产。王某未取得李某的授权签订房屋买卖合同，属无权代理行为，最终是要承担因合同履行不能而产生的违约责任。

       案例三：

       楼龄大贷款少，首付不足定金遭没收

        区某在某中介公司的介绍下，看中一套售价为280万元的某小区物业。区某在了解该物业的权属与面积等基本情况后，与业主宋某签订《房屋买卖合同》，约定买家向银行申请贷款180万元，并向业主支付定金5万元。

       后银行审核，因该物业楼龄较大，只批准贷款120万元。区某并未预留备用资金。他认为未能获批预期贷款金额是由于物业楼龄较大导致的，并非其自身原因，遂向法院提起诉讼，要求解除合同及返还定金。

       法院经审查，区某无证据证明业主宋某就物业楼龄故意向其隐瞒或提供虚假信息。业主宋某同意解除合同，但拒绝返还定金。最终，法院判决买卖双方合同解除，驳回区某要求业主宋某返还定金的诉求。

      温馨提示：贷款买房了解楼龄很重要

       协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者：欲采用房地产抵押贷款方式来购房的买家务必注意了解自身的经济状况、还款能力及银行要求的贷款条件等，在自身承受能力范围内选购物业，慎重购房。买家也可与业主在合同中约定，若银行批准的贷款金额少于买家申请的贷款金额，可解除买卖合同等条款，尽可能减少损失。

       案例四：

       中介多卖5万房款当中介费？法院：没门

       业主高某希望以385万元出售其位于海珠区某物业。中介公司在收到房源一段时间后，以该房屋出售价格过高为由，建议业主降价至380万元，并提出如最终成交价格超过380万元的，则与业主均分超过380万元的那部分款项作为中介费，并与高某签署了同意付款的承诺书。

       不久，中介公司以385万元的价格将房屋出售，中介公司遂与业主签订《咨询及中介服务费确认书》，向高某主张2.5万元中介费。后高某了解到，买方实际上一开始就同意按照385万元的价格购买房屋，并非通过中介公司努力提升了房价，故拒绝支付2.5万元中介费。中介公司向法院提起诉讼，要求高某支付约定的2.5万元中介费。

       一审法院认为，高某应当按照《咨询及中介服务费确认书》约定支付中介公司2.5万元。高某不服上诉，二审法院认为，高某将《咨询及中介服务费确认书》中“咨询及中介服务费”的条款修改为“总房款预售价格及实际售价差额”，中介公司是予以接受的。房屋最终出售价格为385万元与380万元之间确实存在5万元差价，故撤销一审法院关于支持高某向中介公司支付2.5万元中介费的判项，改为驳回中介公司要求高某支付2.5万元中介费的诉讼请求。

       温馨提示：建议中介服务费分段支付

       法院更注重对案件的实质性审查。2.5万元究竟是中介费还是房屋差价，性质不同会决定最终的判决结果。二审法院认为中介公司通过故意压低卖方报价，隐瞒买方出价的真实意愿等方式，造成通过居间人努力提升房屋售价的假象从中赚取差价，既有违诚实信用的民法原则，也不符合中介服务的行业规范和职业操守。根据《合同法》第四百二十五条规定，不得要求高某支付中介费。

      协会法律咨询服务中心建议消费者可选择分段支付中介服务费的方式，如：签订《房屋买卖合同》时支付一半，交易过户结束后支付另一半。

      案例五：

      卖方患重病过世，买方白忙一场

       案情回放：

        王先生通过中介公司促成，与李先生签订《房屋买卖合同》，购买位于越秀区白云路某物业，并支付定金40万元。后来，李先生去世。王先生原以为等李先生的继承人办理完继承手续后，房屋可继续过户。但当王先生联系李先生的配偶，希望其继续履行合同完成过户时，李太太却表示她对出售房屋一事不知情，不同意出售房屋。

       王先生在与李太太多次协商无果后，向广州仲裁委员会提出仲裁，要求解除合同，双倍返还定金及赔偿房价上涨导致购房成本上升带来的损失。

       温馨提示：夫妻共有房产一方说了不作数

        广州仲裁委员会经认为，《房屋买卖合同》是李先生本人签署，合同合法有效。但由于李先生的去世，其民事行为能力终止，在法律上是没有违约的。王先生及中介公司在知道涉案房屋是夫妻共有财产的情况下，未征求李太太的书面同意。因此，仲裁庭对于王先生要求李太太等继承人承担违约责任的请求不予支持，同时裁决李太太协助返还王先生40万元定金，双方解除合同互不承担违约责任。