房价高企的这个一线城市，如何找到最佳投资板块？

文/江秋

北上广深四个一线城市中，深圳是最“好”投资的城市。

因为深圳具备房价上涨的一切前提，良好的经济基础，具有潜力的产业结构，源源不断涌入的新人口， 越来越稀缺的土地，以及国家战略层面上的前海及粤港澳大湾区规划等。

还有一点最重要的是，深圳有相比北上广，更为宽松的落户政策，这意味着要拿到购房名额非常容易。

有钱票有房票，又兼顾上涨能力的深圳是现在投资客攻城略地的战场。

但时下的深圳，房价经过一轮补涨之后，可以说几无洼地。

想涨的能涨的，在上一轮涨幅中已经基本完成，还想寻找下一个房价暴击的板块，需要耐心长时间等待。

因为现在的深圳，概念太多也太重。

像前海、粤港澳大湾区、大空港、深圳湾超级总部、留仙洞总部基地和东进战略等等，看起来都是牛逼轰轰，但这些概念都是需要长周期来兑现的。

比如前海，已经规划10年了，写字楼很多，但没有太多的人口聚集。

比如大空港，规划很美好，但目前目之所及除了厂房还是厂房，具体的规划落地暂未实现。

比如旧改，大冲旧改历经19年，南光村旧改历经10年才开拆。

比如14号线延长线到惠州段的规划暂停，启动时间未知。

规划很美好，落地需等待。

现在入手投资建议抛开概念和规划，从零思考，回归居住本性。

有人的地方才有江湖，所以回归居住本性，就要找到城市的就业中心，以这里为原点，找到45分钟通勤范围内的板块，这些板块会是人口外溢的集中居住地。

目前深圳的就业中心是南山中心和福田中心，以这两个中心为原点，45分钟范围内的板块有宝中、西乡、沙井、龙华老城、红山、观澜、坂田、龙岗中心城、大运、罗湖。

这些板块虽然都在45分钟通勤圈范围，但是有几个板块借着概念启动之初，就已经迎来了一轮补涨。

比如红山，现在房价已经站在7万+的高位，在上一轮涨幅中完成了3倍以上的增长，短期内的利好基本已经耗尽。

还有观澜，现在二手房价站在了4-5万+/平米的价格，仁山智水甚至到了6万+的高位。

坂田虽然有价值，但房价偏高，目前板块内二手房去到5-6万+/平米。

这些板块率先在上一轮涨幅中完成补涨，有价值但房价略高，基本可以放弃。

除此之外，还需要剔除的是龙华老城，城市界面差，板块内有很多旧改在规划，等待周期太长，而且价格也不低，板块内新房鸿荣源壹城中心差不多6万/平米。

再来看看宝中，宝中是距离南山CBD最近的区域，未来也是前海外溢的首选之地，城市界面比较新，生活配套也十分完善，目前板块二手房起步价在8-9万/平，价格高的比如壹方中心还达到11万+/平，而且几乎都是大户型产品。

从生活便利度和舒适度来说，宝中很好，但是从投资价值来说，宝中的投资门槛太高，溢价预期不够。

所以想投资，既要避开这些上轮涨幅过大的板块，也要避开生活配套差，城市界面差的板块，同时舍弃投资门槛高的板块。

现在再翻过来来看，就显得清晰多了。

我的建议是重点关注这几个：罗湖、沙井、龙中、大运和西乡碧海。

罗湖作为原关内的板块，价值一直是被低估的。

罗湖有完善的配套体系，但因为城市界面的老旧和土地规模的限制，导致上一轮涨幅中跑输大盘。

板块内目前还能找到5-6万/平米的二手房，这个价格基本和观澜、坂田的次新房持平，随着罗湖一系列旧改的启动，追赶关外的价差，完成翻倍的暴击还是很有希望的。

而且就算旧改长期未能兑现，罗湖凭借自身的产业人口聚集以及完善的配套和地段优势，跑赢大市不是问题。

其次可以重点关注西部的西乡碧海和沙井。

西乡碧海板块相比宝中而言有更低的价格优势，配套也很完善。

从地段上看，靠近南山、前海，可以承接这两个地方的人口居住外溢，目前西乡还能找到6万/平米的二手房。

前海概念起来了，西乡碧海板块有望迎来暴击，就算前海起不来，有靠近南山的地段优势以及1号线和11号线的交通轨道和完善的生活配套，西乡碧海还是具备较高的投资价值。

何况深圳的城市中心也是一路西移，跟着规划走，总不会出错。

西部还值得重点关注的还有沙井，因为价格真的足够低。

很多人对沙井的第一印象还停留在远，城市界面差，但这几年沙井已经悄悄在逆袭了。

前两周深楼市团队也走访了沙井地铁站周边的项目，华盛西荟城、万科翡丽郡、卓越中寰聚集的沙井新中心不管是配套还是环境都很不错，重点是价格也够低，二手房价格在4.4万/平米左右。

而之前热销的万科星城和华强城新房价格也就在4.4-4.6万/平米，距离南山也就40分钟的通勤时间，这几乎是同等通勤范围内价格最低的板块了。

而且沙井的万丰海岸城、沙井会展中心也在建设中，这种是可见的能落地的规划，而长远规划的还有大空港的，所以房价预期会有一番暴涨。

就算大空港概念起不来，沙井新中心的生活配套也能满足外溢人口的居住要求。

往东走，重点关注龙岗的龙中和大运，因为城市界面够新，居住够纯粹。

这几年龙中、大运积极以旧图新，如今龙中的交通、医疗、商业圈以及文体配套都比较丰富成熟。

目前龙中已建成投入使用的学校有34所，其中省一级学校有6所，区直所学校13所，深圳市约有90所省一级学校，而龙岗中心城就占据了6所。

除此之外，龙中还有5所大医院，8个大型文体中心，龙岗“三馆”也已开业运营，大运依托之前大运会的契机，不管是绿化还是基建，都足够好。

而且还有一点就是价格够低，目前板块内3.2-3.8万/平米的二手房都能淘到。

去过龙中和大运的人都会有这样的感觉：虽然远，但是居住感很舒适。

目前龙岗只有一条3号线经过，从大运到福田通勤时间在1个小时左右。

但区域内在建的14号线和16号线可以解决通勤时间过长这个问题，尤其14号线是快线，40分钟能直达福田中心岗厦站。

这两条地铁线的开通对整个龙中和大运的房价会有一波拉升作用。

想要溢价预期好，投资门槛低，可以重点关注龙中和大运。

最后该如何挑选最好的投资板块？关键看投资预算。

500-600万总价段的投资预算，重点关注宝安西乡碧海板块85-90平米的四房，得房率越高，溢价越高，尤其是这种有高赠送的户型，后期很好找到买家，溢价空间也更大。

450-500万的预算可以关注罗湖的75-80平米的三房。

400-450万的预算可以考虑沙井的新房或者次新房以及罗湖的二手小户型。

300-350万的预算可以看看龙中大运，重点关注80平米左右的三房。

今天我们谈投资抛开了需要长周期兑现的概念去谈，这里不是说概念不会落地，只是概念兑现的周期太长，更建议回归到最根本的居住属性来谈，因为投资的终端肯定是刚需。

如果一个版块抛开了大概念后，仍然有通勤、有配套、有学校、有界面、能居住，那就能买。