前海豪宅热卖背后，中国富豪图鉴

11月末，北方已寒风萧瑟，深圳依旧夏日未央。

近期，多数三四五线城市开发商推出了不少促销措施，但大多数的售楼中心依旧是十分的萧条，甚至有因降价幅度太大引发一些楼盘老业主的不满，闹着要求退房。

公众纷纷猜测，楼市又徘徊在一个十字路口？未来房价是震荡之后继续向上突破天际，还是掉头向下坠入深渊？

然而在这种氛围下，深圳却是另一番景象。继深业中城、招商领玺开盘日光后，前海豪宅颐湾府于今天（11月30日）上午在深圳湾春茧体育馆公开选房，367套房源，870位有效认筹，开盘4.5小时，去化近九成。（最终销售结果以开发商官方口径为准）

截至15：36现场销控表 图源：咚咚找房

许多人不禁疑惑，中国的土豪为什么那么多？未来中国的房价到底会怎么走？

深圳千万豪宅 频频热卖

数据显示，目前深圳新房均价已是“5”字头企稳，其中关内的新房均价已经接近10万元/平方米，而关外的房价新房均价也超过了4万元/平方米。

换言之，在深圳关外购买一套70平米的两居室，基本上需要超过300万元，按照三成比例来算，首付也得近百万元，此后30年每个月还得偿还一万元以上的月供。

据相关机构调查，目前深圳白领的平均工资在1万元左右，假设一对夫妇每月收入2万元，在掏空6个钱包凑齐首付之后，每个月要去偿还1万多元的月供也是十分吃力的。

按照这样来推测，深圳的房子按理滞销，尤其是关内十几万元一平米的豪宅，一套下来总价高达上千万元，能够掏出几百万现金交首付，再每个月偿还五六万月供的人应该很少。

然而现实却是——

• 10月30日，香蜜湖豪宅深业中城开盘，192套房源、2794个筹，约15人抢一套，中签率6.8％。开盘全部售罄，开发商揽金50亿！

• 11月28日，招商领玺推售456套新房，不少单位单价每平方价格比龙华某盘还便宜，每套最低价＞1000万起，最高价＜2000万/套。开盘4个小时所有房源被抢光，揽金63亿元。
  
• 11月30日，颐湾府在深圳湾春茧体育馆公开选房，367套房源，870位有效认筹，开盘4.5小时，去化近九成。其中，120平的03户型最受欢迎，开盘90分钟，全部卖完。开盘4.5小时，2、3栋120平小户型全部售罄。

11月30日颐湾府开盘现场

据深圳知名自媒体呆呆咖啡馆表示，无论如何，招商·领玺和颐湾府是迄今为止，前海自贸区成立后出来的唯二住宅，尽管现在前海规划应该有修改，增加住宅，但是很显然的是，最早出来的产品享受的红利最多，等到整个前海都建设成熟，那么也就没有什么套利空间了。

从今天的开盘情况来看，深圳确实从不缺“土豪”。

俗话说“不到北京不知道官小，不到深圳不知道钱少”，这几年深圳土豪抢购豪宅的一幕幕情景，一次又一次印证了这个传说。

数据显示：中国富人数量世界第一

在经历了改革开放后40年的高速发展，目前中国的人均GDP虽然还处在中游水平，但是却已经实现了让一部分人先富起来的目标，而且这个先富起来的群体规模还不小。

根据瑞信研究院近日发布的《全球财富报告》显示，在全球最富裕的10%的人口当中，今年中国有1亿人属于这个区间，首次超过美国的9900万人。而要进入全球最富裕的10%的人口的门槛大约是净资产10.94万美元，也即是77万人民币。

这一亿富裕的中国人中，绝大部分集中在北上深等一二线大城市中，因为根据今年上半年税务部门的统计数据显示，中国缴纳个税的人群基本上都分布于一二线城市，并且以京沪深这三座城市最多。

报告中称，过去19年来，中国的家庭财富增长了17倍，增速超过多数其他国家的3倍，瑞信认为“中国从一个新兴国家向一个完全成熟的市场经济的快速转型”帮助创造了创纪录的富人数量。

目前中国人口GDP虽然远远不及美国，但是中国的高净值人群数量却比美国更加庞大。1亿富人虽然仅占中国人口总量的14分之一，但是反正全世界来说都可以顶得上一个大国的人口。

大家试想一下，这些人口聚集在少数几座大城市中，那么在他们强大购买力的拉抬下，这少数几座大城市的房价像发达国家一样高也就十分正常。

根据2018年的《胡润财富报告》显示，全中国有103万个家庭资产超过1千万元，其中深圳资产超过1千万元的家庭有76000多个。

近期公布的《2019胡润财富报告》显示，大陆千万资产高净值家庭数达158万户，大中华区拥有600万资产的“富裕家庭”总财富达128万亿，是大中华区全年GDP的1.3倍。

这128万亿的总财富中，预计有17万亿将在10年内传承给下一代，39万亿将在20年内传承给下一代，60万亿将在30年内传承给下一代。

近期公布的2019胡润财富榜显示，粤港澳大湾区接近一半的上榜企业家和财富都集中在深圳。

稀缺豪宅，从来不缺购买力？

这两年来，在国家的调控政策下，楼市总体氛围没有以往那么火热，即便是深圳的房价也没有出现明显增幅，甚至有些楼盘在开盘后可能出现去化不理想的局面。

然而，每次有市中心及核心地段的豪宅推出时，市场反应却总是异常火爆，频频开盘即“日光”。

这种两极分化的现象背后反映出一个问题，即现在刚需的购买力已经被透支，而土豪们手里头仍然不缺钱。

对于刚需们而言，“买不起房就先租房”。但是对于土豪们而言，看到有好的房（资）子（产）就一定会下手抢购，囿于在“先行示范区”光环下的深圳豪宅具有稀缺性，卖了一套少一套，现在不抢以后可能就没得抢了，而且未来价格仍是未知数，购房者的成本无疑会高出很多。

区位示意图

目前，前海规划面积不到15平方公里，可谓寸土寸金，住宅用地更是凤毛麟角。

颐湾府所处区位为前海合作区内的南端，靠近月亮湾一带的生活住区。东面及南面临近大、小南山及连片住宅社区，占据了妈湾的核心位置。

颐湾府样板间 图源：呆呆咖啡馆

颐湾府窗外的视野 图源：深圳买房计划

西面为深国际智汇港和妈湾19区商务组团，是目前前海除桂湾二单元组团外，发展速度最快，商务楼宇落成最集中的组团。

包括世茂金融中心、顺丰总部大厦、香江金融中心等一众总部大厦，组团的大楼均已落成，并陆续投入办公。北面相隔约200米是前海合作区内引起热议的另一千万豪宅新盘——招商领玺，于11月28日开盘售完。

北面相隔约200米是前海合作区内引起热议的另一千万豪宅新盘——招商领玺。

据悉，该项目于11月28日当天开盘售完。

这些土豪对资产配置和未来投资卡位的思考无疑是超前的，在深圳房价还是还有一定竞争力和未来想象空间。

正是因为特大城市的豪宅往往位于市中心地段很好的地方，并且周边还必须具有很好的自然人文景观，以及各类高大上的市政配套设施。而这种资源又是十分稀缺的，毕竟市中心都是早已开发的片区，每年能够释放出来的地块十分有限。

因此，这种豪宅不能将其当做普通商品房来看待，其估值逻辑跟普通住宅不一样，本身除了居住价值之外还有许多衍生的价值，如同普通人吃饭用瓷碗，某人吃饭用玉碗一个道理，所以豪宅的估值逻辑更像是艺术品和收藏品，“物以稀为贵”，“买一套，少一套”。值得注意的是，更重要的因素就是政府的限价带来的套利空间。

资料来源：腾讯房产深圳站、呆呆咖啡馆、金融智库、塔木德富豪会