FROM：电影《小丑》剧照（美）
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昨晚龙华某地王项目开盘
某群里断断续续传来关于开盘数据的讨论：有的说买了160套，有的说买了40多套……但无论数据如何，明眼者不难得出一个结论：卖得不算好！
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卖得不好，是情理之中，也是情理之外。
说是情理之外，毕竟作为行内人，都不难看出或者感受到发展商对产品和营销的用心，单从品质的角度，这个项目应是对得起10万+
而说是情理之中：
除了市场环境，当前龙华板块对高净值客群的吸附力和议价能力，与真正的豪宅区，如香蜜湖＆华侨城＆后海湾依然有着很大的差距。
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过去近十年
可谓龙华的“高光时刻”，在庞大的新增供应＆地王加持＆区域定位持续升级的光环中，龙华一度成为与大前海并驾齐驱的热门板块，甚至赢得了宇宙副中心的美誉。过往，瑞先生也曾为龙华高歌猛进“不遗余力”的唱过不少赞歌。
然而快，持续的快，有些时候并不都是好事情！
正如所有的事物，都需要相对稳定的生长周期，对于一个区域可持续的价值增长和发展来说，也不例外。胖子不是一餐饭吃出来的，豪宅区的魅力营造和价值背书也同样如此。
爱吃红烧肉的王老师曾经书写过：脚步走得太快，灵魂会跟不上来。这句话，放在楼市，其实也很有些道理。
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从09年的金域华府到如今10万+豪宅的面世
可以说，过去整整十年，龙华楼市的价格增长，更多是依托整体大市持续攀升的红利效应，而非内生性发展的结果。
一方面：
在新城发展大干快上和09之后楼市的高歌猛进中，龙华从新区到旧城遍地开花。
但客观来说，各发展商和项目大多都只是在抢占地盘和争食时代的红利，而缺乏真正具有引领力的作品，无论尺度，品质，还是价格上。
而高密度、快节奏的结果就是“伪豪宅“的流行，而当区域想要向豪宅区进阶的时候，却尴尬的发展，地主家却已没有多少余粮和空间。
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另一方面：
区域发展的协调性明显不足。
前十几年，依靠深圳北拓和福田外溢的庞大的刚需市场，龙华住宅市场风生水起。
但面对区域日益增长的居住人口以及大量中产阶层的涌入，龙华的配套资源和环境升级在近十年中可以说表现极为平平。
随着城市建设和人口密度的进一步增加，不仅无法满足区域客群升级的需要，对外部豪客的吸引力更是日渐式微。
而依托北站和红山枢纽的“总部”板块发展的严重滞后，不仅让龙华错失了在市场上升期完成城市中心的真正定调和造魅，也错过的客户群体升级的最佳时机。
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如今的龙华楼市：
无论自身的价值面相，还是公众的心智占位，其实都是非常模糊的，说它豪，但具体哪个项目说得上豪？估计很多人一时还真说不上来。但说它刚，每个叫得上名称的盘好像售价也不便宜。
这种模糊，在市场上升时期，也许可以高成低就，左右逢源。
但在调控造成的各区域价格“级差”大幅缩小的当下市场中，对于某些高光时期入手的地王项目，打击将是沉重的，甚至是致命的。
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