作者 | 朱公子

“感谢为项目付出智慧、心血和汗水的亲爱的同事们，你们以自己的实际行动证明，个人虽然渺小，却可以汇聚成取之不尽，用之不竭的磅礴力量，正所谓万丈高楼平地起，一砖一瓦、一草一木都是不可或缺。”
这是2018年12月18日，吴向东在深圳湾万象城的开业典礼上的致辞（言语间有些哽咽），也是他最后一次参加华润旗下项目的开业典礼。

（深圳湾万象城开业典礼，最右为吴向东）

3个月后，吴向东离开华润，加入华夏幸福。 然而，今天当我们聊起深圳湾万象城的时候，依旧不得不再提起这位华润置地曾经的“精神领袖”、灵魂舵手。

在吴向东执掌华润的期间，他一手打造了罗湖万象城、华润大冲旧改项目、深圳湾国际商业中心项目。
直到今天，这三大项目仍是华润置地的“摇钱树”。

深圳湾万象城，是吴向东2009年从华润深圳总经理一职调任华润置地执行董事、董事总经理后的第一个大型项目，可谓是“亲儿子”项目。 同时，深圳湾万象城是华润置地在深圳的第二座万象城，也是华润14年商业运营的沉淀。

华润对它的定位是：国内“高端商业”新名片，要成为影响“一座城”的商业体，业界也期待着华润能再造一座“罗湖万象城”。

如今，距离2019结束只剩32天，还有19天，深圳湾万象城也将迎来它的一周年。 很多业内（包括外地）的朋友都在打听这个项目的消息。

近期，有读者向独角MALL爆料：“深圳湾万象城计划引进的那些大牌不来了，国庆期间有不少关店的。”

这也让朱公子对这个项目打了一个大大的问号。

11月，独角Mall团队多次造访深圳湾万象城，对这个万众期待的项目进行了调研。 开业将近一年的深圳湾万象城，究竟怎么样了？

能否交出一份满意的答卷？

规划定位高端大气现实，还未到成熟时机！

规划定位（10分）：7分

时间倒回11年前，2008年12月，以深圳大运会为契机，华润集团通过代建方式，获得深圳湾项目地块，负责深圳湾体育中心工程建设及运营。

整个项目全名为“华润深圳湾国际商业中心”，总建筑面积约76万㎡，包含一座代建运营的深圳湾体育中心（春茧）、中国华润大厦（春笋）、木棉花酒店、瑞府、悦府以及深圳湾万象城。

（来源：深圳湾万象城招商手册）

其中，深圳湾万象城作为整个项目的旗舰商业，总建面约8万㎡，项目规划为融合奢侈购物、文化艺术、品质生活为一体的高端时尚精品体验中心。

据悉，该项目也是华润置地2018年度在高端零售市场上布局的最重磅的商业作品，华润置地上下都非常重视，配置了华润置地集合旗下最优质资源和团队。

（深圳湾万象城项目效果图）

地段交通（20分）：16分

项目具体位于科苑大道和海德三道的交汇处，占据后海金融总部基地、深圳湾超级总部基地、高新园总部基地三大核心经济圈。

（深圳湾万象城位置）

项目3-5公里范围内，涵盖超过70个高端商务写字楼，消费市场高端。同时与华润集团的总部大厦无缝对接。 “背靠高端写字楼，汇聚商务人群”，这本来是项目的一大优势。

（深圳后海商圈的写字楼以及深圳湾1号）

然而，自2018年第4季度以来，深圳的写字楼市场一直处于不景气的状态。

据第一太平戴维斯公布数据显示：自2018年4季度以来，深圳甲级写字楼租金已经连续3个季度下滑，从2018年第4季度的234.8元/㎡/月下跌至2019年第3季度的208.3元/㎡/月，空置率则由2018年第4季度的18.1%上升至2019年3季度的22.4%。

南山区的写字楼空置率将近三成。

大湾区甲级写字楼市场，截至2019年6月 来源：第一太平戴维斯

写字楼人气的减少，对刚刚开业且依赖商务人流的深圳湾万象城来说，无疑是一大伤害。 11月15日，笔者实探发现，工作日的中午，写字楼出入的人很少。 写字楼下的VinGo便利店，也没有什么人光顾。

另外，整个深圳湾国际中心规划的住宅只有两栋，所在片区住家的消费者少，总体消费还是以商务为主。

虽然项目周边分布有深圳湾1号、瑞府、红树西岸等豪宅，但大多都距离项目2到3公里。

项目总体规划虽好，但给人感觉有一点提前透支了对于深圳湾总部基地以及前海总部基地的想象力。 如今，深圳湾总部基地的很多企业总部，都在建设施工中，片区的商务氛围还没有真正起来。

从交通来看，项目与深圳地铁2号线/11号线的以及正在建设的13号线交汇的“后海地铁站”进行无缝衔接。 总体来说，较为方便。

不过，从2号线的后海站，走过去G、H出口，距离很长，需要8分钟左右，对于步行的人来说还是有一定的阻力的。 毕竟从2号线D出口一出来，就能到海岸城了。为什么要舍近求远呢？

80多家品牌首进深圳，餐饮人气较旺，国际一线奢侈品缺席

业态规划与品牌招商（30）：20分

在业态规划上，深圳湾万象城以文化、美食、艺术三个维度划分，打造了三大特色主题，即前檐、mixcflavour万象食集和mixcarts艺术中心。 入驻的品牌整体偏中高端但缺少国际一线奢侈品，从招商情况来看有80多家餐饮品牌是首进深圳。

• 全国首家：钻石星座、莆田家宴旗舰店等；

• 华南首家：CACHET、POLA、L.K.Bennett、Chikalicious、SOCIé、Marimekko、ChiaraFerragni、大董、马旺子川小馆、Arabica、老吉士、LadyM等；

• 深圳首家：杜比影院万象影城、晴空、FILORGA菲洛嘉、Stuart Weitzman、Nikushou、FLOWERTREE、炳胜品味等。

不过，很多网红餐饮在刚开始引起了一阵排队打卡之后，后续的人气也减少了很多，平常不需要排队了。

例如：Lady M、%ARABICA等。

倒是这家星巴克甄选店，人气一直还不错。

另外，项目还引进了华润置地首个自营书店——前檐书店，以及华润置地的自主影院品牌——万象影城（配置高端价格较贵）。

这是相对有特色一点的两个品牌，也是朋友经常说起会去的地方。

从现场的情况来看，总体还是餐饮比较火爆。 B1楼靠近地铁的部分引进了很多网红餐饮品牌，例如：乐忻皇朝汇、一风堂、藏山越、蔡澜Pho、牧之初心、南华茶室、喜茶、LeTAO等……

晚上7点半左右，B1楼的很多店铺基本都已经满座，有几个需要等位。

4楼稍微高端一点的餐厅，接近饭点的时候人也比较多。 不过，接近9点，商场B1楼很多铺位都在收拾东西了，吃饭的地方没有需要等位的了。

国际一线奢侈品缺席，一楼商铺大面积围挡

与餐饮的火爆相反，零售业却是冷冷清清。

在美妆方面整体的阵容还可以，有CPB、LANCOME、POLA、、SK-Ⅱ、资生堂专卖店，还有高端化妆品集合超市LIBERTE、丝芙兰等。 在我们几次的造访过程中，这些店铺逛的人都不多。

在珠宝首饰方面整体较弱，整个深圳湾万象城除了周生生、周大福、中艺（香港）、周六福、APM、潘多拉等，就没有看到什么高端的珠宝和首饰品牌。

在时装方面，按照招商规划深圳湾万象城是要引进：国际一线应季新款、有个性有态度的设计师品牌、高端带定制服务的商务正装。

（图片来源：深圳湾万象城招商手册）

目前来看，后两者都有了，就唯独国际一线品牌似乎一直缺席。

去了几次，2楼和3楼，服装店的人都比较少。

2019年最新开业的也多为设计师品牌或者品牌集合店，例如COMME MOI等。

此前有做奢侈品行业的朋友向独角MALL爆料：“深圳湾万象城原本要引进的大牌不来了，一楼一直空着，现在有点尴尬。” 对于该消息，独角MALL向业内的很多朋友打听，但都表示不太清楚情况。

不过，从深圳湾万象城的购物手册上可以看到，目前整个商场一楼包括街区地面部分已经进驻的品牌不到20家，大部分还是餐饮。

从现场来看，深圳湾万象城的一楼（盒子里）的商铺目前大部分都是围挡，橱窗放置了一些艺术装置或者其它楼层的产品。

在一楼转了一圈，只看到一处地方挂了“Brunello Cucinelli 即将开业“广告，是一个男装品牌。

最初朱公子也以为这是华润特意设置的一种调性，但经过多次探访之后觉得这更像化解没有招到商的尴尬。毕竟用一些艺术装置填充视觉，总比简单粗暴的写一个Coming soon好很多了。

另外，一楼的一大部分空间目前也用来做艺术展览，例如最近正在做的就是《不可思议达利全球巡展》。

而这也是华润置地比较成熟的一种操作，比如现在万象天地的华为全球旗舰店，在未确定之前，这里也是华润的一个艺术空间，之前做过奥黛丽赫本展等等。

（华为万象天地旗舰店，此前为W5艺术空间）

艺术中心、美术馆、会议中心，人迹罕至，冷冷清清

另外，一楼商场连接写字楼的部分也规划艺术中心、美术馆、多能发布厅等业态。多功能发布厅的通道设计不错，没有活动的时候，会有人来拍照打卡。

而美术馆好像还没开业，会议中心的大门也紧紧关着，现场没看到人。

看得出来，项目的开业还是有些匆忙。

空间设计加分，艺术展览较多，吸引网红打卡

空间设计（10分）：8分

作为新开业的商场（对比罗湖万象城），深圳湾万象城的硬件配套较好，设计更加新颖、现代化。

深圳湾万象城的整个规划设计是由KPF操刀，整个购物空间通透明亮，包含360度全景连廊、艺术浮岛、大型天幕，视觉效果较好。

8万平的空间，采用“开放式盒子”+街区的布局，再加上靠近深圳湾更加舒适，逛起来比较舒服。 由于位于深圳的新晋地标建筑“春笋”旁边，晚上自带光环，一楼的街区布置了光带，吸引了不少人前来人打卡。

不过项目的空间动线不是环形，而是接近Π字行，需要走一些回头路。

后期运营（20分）：15分 看得出来深圳湾万象城想要做一些格调出来，所以这个商场在开业之后，一直在做一些艺术展览。 比如开业时候的BAY ART艺术展、披头士展、Gaia地球展等等，接连不断。 这些展览为商场吸引了一部分人流，如果运营得好会是商场未来可持续的营销力，值得加分。

不过，来看展览、拍照打卡的年轻人，是否有能力承担成千上万的高端消费，这一点也是值得考量的地方。

另外，在商场开业后的优化调整上，深圳湾万象城似乎还有些乏力，例如从开业至今都谜一样的一楼。
人流量这么大的地方，难道要一直挂着2楼、3楼品牌的广告？

商圈竞争白热化，深圳湾万象城，脱颖而出还须努力

商圈竞争力（10分）：7分

随着深圳城市西移，南山后海片区的商业竞争也越来越白热化。 新的项目想要脱颖而出，要么占据有利的地理位置、要么有差异化、要么有优秀的运营团队。 放眼全市来看，深圳湾万象城的定位或许还处在一个尴尬的境地。

• 论高端，比不过最厉害的罗湖万象城。

• 论中端，和海岸城、益田假日广场、金光华广场、万象天地、cocopark这些商业的差别也不大。

而就深圳湾万象城所在的商圈来看，5公里范围内已有开业的项目就有20个，商业体量达155万平，可谓是竞争激烈。

(独角Mall根据高德地图定位及公开数据整理)

而海雅百货、茂业百货、海岸城等老牌且在高端住宅旁边的商场，本身也会分走一大部分人流。

总体来看，深圳湾万象城想要脱颖而出，还需要在后期品牌调整和运营上多加发力。

总体评分（100分）：73分

一位住深圳湾附近的朋友也表示，目前吸引自己去深圳湾万象城的主要是几家餐饮。在品牌方面，深圳湾万象城也没办法和罗湖万象城比。

这位朋友倒是希望，“深圳湾万象城能够招来香奈儿。”

关于深圳为何没有香奈儿，独角MALL在今年2月的文章中，也有提到。

从市场来看：目前全球的奢侈品消费增长缓慢，品牌线下开店的压力较大，甚至很多大牌都开始寻求和电商合作了。

种种原因导致，深圳目前想要再引入国际一线奢侈品，有点难。

而作为华润置地在深圳的第二座万象城，深圳湾万象城没有像罗湖万象城一样引进LV、GUCCI、爱马仕等国际一线奢侈品牌，或许是不少人心中的遗憾。

在开业的典礼上，吴向东哽咽说道：“今日看来，我们确实已经竭尽全力，但仍有诸多不足，只能将不能登顶的缺憾，留给后面的同事，希望大家继续努力，创造无愧于个人与时代的新高度。”

（图为：前华润集团助理总经理、华润置地执行董事吴向东）

一位熟悉华润置地的内部人士向独角MALL表示，2019年3月26日，追随吴向东离开华润置地的人数超过30人，涉及城市更新、工程、设计等各条业务线。

其中以华润置地总部所在的华南大区人数最多。这30多人中，职务最高的是华润置地华南大区总经理王笑，主管城市更新的华润置地华南大区副总经理赵荣，以及华润置地商业地产事业部总经理赵炜。 这些人，也都是以前“打下江山”的老干部。

针对目前华润深圳湾万象城的品牌招商及运营情况，有业内人士认为，还是与吴向东的离职有很大关系。

至于深圳湾万象城未来能否像罗湖万象城一样，引进一系列国际大牌？

没有吴向东的华润置地的商业地产事业部，能否出现一个更强劲的灵魂舵手？ 似乎还是未知数。

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