下周，深圳楼市的关键时刻

曹俊

下周，深圳楼市将迎来关键时刻，5宗居住用地将采用“单限双竞”方式挂牌出让。

要知道，2015-2016年，两年时间里深圳共成功出让7宗居住用地，接下来的两年中（2017-2018），共成功出让11宗居住用地，而自2019年以来，深圳首次出让宅地就一次性出让5宗。

土地严重稀缺的深圳，为何突然有此大手笔？如果土地供应按这个趋势发展下去，会不会对深圳楼市造成利空？未来深圳的房地产将扮演何种角色，投资逻辑要做出怎样的改变？

01

此次出让的5宗宅地位于宝安区、龙华区、坪山区和光明区，挂牌期自2019年6月14日起至2019年6月24日15时止。

值得注意的是，虽然一次性出让5宗宅地，限制条件也不少，不仅“单限双竞”，所建住宅也要限售3年。

所谓的“单限双竞”，即：限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。

意思是宗地设有最高限制地价，在未达到最高价之前，出价最高者得之；如果达到了最高限制地价，谁愿意建更多的人才房交给政府，谁就胜出。

根据出让要求，挂牌宗地均配建只租不售的人才住房，初始配建比例为10%至25%不等，最终移交的人才住房面积为初始配建面积与竞配建面积之和。

同时，此次挂牌的5宗地建设普通商品住房，自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让。

项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比，不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

由此可见，深圳市政府正向人才房和保障房供应方面发力，在商品房的建设方面，也更偏向90平米以下的刚需户型。

02

宝安地块：A122-0360地块位于宝安区西乡街道铁岗片区，尖岗山大道南侧，土地面积约3.8万㎡，建面约12.1万㎡，容积率3.12，挂牌起始价407400万元，最高限制地价590800万元，即最低楼面单价约3.4万/平米，最高楼面单价约4.8万/平米。使用年限70年，配件只租不售人才住房初始配件面积为10810㎡。

尖岗山这块地，是位置较为优越的居住用地，地块周边以别墅群、高层豪宅等低容积率建筑群为主，有稀缺的山景、水体自然资源，周边还有宝安公园、平峦山公园、铁岗水库等环绕，是目前深圳西部比较难得的低容积率豪宅片区。

尖岗山片区一直颇受关注，2003年、2004年、2009年、2012年、2015年连续5次刷新深圳楼面价，最后一次刷新楼面价的，是2015年泰禾地产以楼面价7.99万/平方米、总价57亿拿下的两宗地，目前在建的是泰禾深圳院子。

去年12月19日，就在泰禾附近的一块地，起拍价3.5万/平方米，现场竟无一开发商申请，惨遭流拍，原因是这块地的出让限制条件太多，开发商觉得无利可图。

本次挂牌的宅地，与地王深圳泰禾院子一路之隔，相比于泰禾8万的楼面价，A122-0360地块最高价约4.8万，但容积率几乎是泰禾地块的一倍，但也可以建豪宅。

即出现过地王，也遭遇过流拍，谁能拿下60亿的尖岗山地块，是本次土拍的最大热点。

地块周边的项目，中海九号公馆均价约12万，曦城均价约16万，如果开发商拿下这块地，新楼盘单价预计不会低于10万。

龙华民治地块：A817-0809地块位于龙华区民治街道，腾龙路与龙华人民路西北侧，土地面积约3.2万㎡，建面约14.8万㎡，容积率4.53，挂牌起始价454100万元，最高限制地价658500万元，即最低楼面单价约3.1万/平米，最高楼面单价约4.4万/平米。使用年限70年，配件只租不售人才住房初始配件面积为14100㎡。

该地块处于龙华核心地段，东南侧就是龙华九方购物中心，周边二手房价格普遍在6-7万，新房价格达到8万，西南侧700米是公寓龙华红山府，原名叫红山6967，价格7万多。

本次拍卖地块，最高楼面价约4.4万，这个价格远低于龙华地王的价格，龙华地王是3年前金茂以5.6万/平方米拿下的，而且两块地的面积和容积率相差不大，这说明未来龙华的地价还会进一步趋向理性，回归真实价值。

龙华近两年新房供应较少，且房价较高，几乎比肩福田，但在产业方面没有太多优势，给人的感觉是，大家睡在龙华，工作在南山和福田，地铁4号线也是比较拥挤的地铁线。同时，深圳北站的交通枢纽功能和人流量，会随着南山西丽高铁站的建成得到分流，因此龙华如果没有新的利好规划，其房产预计短期内没有太强的爆发力。

光明2宗地块：

A510-0151地块位于光明区观光路北侧、明政路南侧。土地面积约4.6万㎡，建面约18.4万㎡，容积率3.99，挂牌起始价372900万元，最高限制地价540800万元，即最低楼面单价约2万/平米，最高楼面单价约2.9万/平米。使用年限70年，配件只租不售人才住房初始配件面积为25630㎡。

A510-0152地块位于光明区光明大道东侧、华裕路北侧。土地面积约1.8万㎡，建面约7.3万㎡，容积率3.99，挂牌起始价138700万元，最高限制地价201200万元，即最低楼面单价约1.9万/平米，最高楼面单价约2.7万/平米。使用年限70年，配件只租不售人才住房初始配件面积为6630㎡。

光明区最近总爱“搞事情“，引进不少医院和好学校，意在通过医疗教育汇聚人气，又以科技创新为发展方向，同西丽国际大学城和深港创新特别合作区形成科技创新走廊。

光明区去年11月连推两块宅地，分别被华润和金融界以楼面价2.4万和2.7万拿下，没过多久，光明区今年又推出两宗住宅用地，最高楼面价还有所上升，达到2.9万元/平方米。

如果按照这种供应趋势，随着不断有新楼盘入市，光明区的房价会很快突破6万，目前在售新房如星河天地均价4.6万，勤诚达正大城均价4.5万，二手楼盘价格普遍在3-5万。

坪山地块：G12107-8063地块位于坪山区老坑路与盘松路交汇处东北角。土地面积约3.4万㎡，建面约16.2万㎡，容积率4.73，挂牌起始价170400万元，最高限制地价247100万元，即最低楼面单价约1万/平米，最高楼面单价约1.5万/平米。使用年限70年，配件只租不售人才住房初始配件面积为36300㎡。

坪山区拥有成片的珍稀土地资源，规划也非常高端，目前中心区房价，深城投中心公馆4.2万，财富成3.9万，恒大城目前认筹折后3.4万起。二手房价格在3-4万，2万多的也能淘到。

本次5宗宅地，坪山是最便宜的，最高楼面价1.5万，未来预计的售价约在3.5万左右。

03

深圳今年一次性推出5宗住宅用地，从2018年的供应量，再到今年的供应量，可以发现深圳在有意加大住宅用地的供应力度。

一方面是提高人才房和保障房的供应量，以完成“十三五“规划的目标。深圳目前土地越来越紧张，土地开发度超过50%，如果不能解决人口的住房需求，将严重限制深圳的发展潜力和对人才的吸引力。

另一方面，今年的国际贸易形势紧张，深圳一些高科技公司受到科技战的影响，深圳GDP增速有所下滑，在适当的时间、适当的范围内，用房地产来拉动经济是非常合理的，不仅仅是深圳，未来全国各地还会有城市会适度放松房地产调控。

如果深圳未来加大住宅用地供应，会对深圳房价产生什么影响？别说5块地，再来50块也消化得完，珠三角乃至全国，对深圳房地产的信心和认可度是相当高的，同时，以后深圳的宅地会对大户型（超过90㎡）数量进行限制，这意味着大户型，居住品质较高的房子会成为稀缺品。

最后，这5宗地的挂牌出让，会引来多少开发商竞拍，会拍出什么价格，会不会流拍，都将对深圳乃至全国楼市产生巨大影响，我们下周见分晓。